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世界华人不动产学会2012年会暨国际研讨会

世界华人不动产学会2012年会暨国际研讨会

  • 召开年：2012
  • 召开地：珠海·澳门
  • 出版时间： 2012-07

主办单位：世界华人不动产学会

会议文集：世界华人不动产学会2012年会暨国际研讨会论文集

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  • 摘要：房地产行业的过度旺盛,"地王"的屡见不鲜,房价的一路飙升,一次次突破居民承受的底线.人人望房兴叹,人人谈房色变.作为"民生"的第一要务——民居问题,尤其得到国家、社会和人民的关注.国家已经采取了一系列措施抑制房价过快增长,但是始终见效甚微.保障性住房作为政府投资的公共产品,从理论上来说,可以很好地抑制房价的持续上涨,可是,从近些年的实际效果来看,保障性住房的推出和建设的效果并不尽如人意.本文以上海保障性住房建设的现状为出发点,探讨上海保障性住房建设中存在的若干问题,并对问题出现的原因进行分析.同时,结合我国的特殊国情对上海保障性住房建设提出了两条建议:完善住房保障体制;加大保障性住房建设规模。
  • 摘要：总体而言,我国的经济适用房、廉租房、配建商品房等保障形式均处于不断发展与完善阶段,本文针对深圳市的房地产发展及居民的具体情况,总结部分国家及地区保障住房的先进理念,结合深圳市住房保障条例,设计了深圳市住房保障整体体系的总体运作机制,即在住房保障方式的选择上，应该坚持重点发展总方针，重点发展廉租房与经济适用房方式，同时结合购房贴息、租房补贴、低息贷款等方式，全面保障中低收入群体的居住条件。住房保障具有阶段性特征，每一阶段保障对象并不相同，因此，保障方式的选择应根据发展阶段、保障对象的不同而不断调整，不分重点、平均发展将会导致资源的无端浪费。文中针对其中经济适用房体系及廉租房体系提出了具体的设计思路。经济适用房保障体系的建立主要从供应对象的确定、资金筹措机制和房源建设机制的建立、空间的布局规划以及价格和供应量的确定等几个方面考虑。而廉租房保障体系的建立主要从供应对象的确定、供应机制的建立和配套政策的完善等几个方面考虑。以期探索出与城市承载能力相适应的、与长期发展规划相结合的、与经济发展水平相适应的保障住房发展模式.
  • 摘要：发展公共租赁房对城市中低收入者等"夹心阶层"提供较为稳定的房源,满足大部分人员过渡性居住需求,实现"住有所居".这对促进城镇化的健康发展具有重要意义.公共租赁房准入标准应当以家庭收入为标准,以中低收入家庭为公共租赁房的保障目标,需要在完善和规范住房租赁市场的同时构建公共租赁房体系.为了使得公共租赁房体系可持续地平稳运行,本文通过对中国大陆各地区公共租赁房建设状况浅析,提出公共租赁房制度的组织框架以"政府统筹,市场运作,部门服务"为指导方针,具体实施细节为政府进行组织规划、土地供应、税收优惠政策;成立保障(房建设)投资中心解决资金不足、融资渠道单一、融资方式匮乏的建设资金筹集问题;成立专门的管理机构或团队处理公共租赁住房的日常管理、租金收取、物业服务等相关性服务业务.
  • 摘要：2011年第一季度上海的保障性住房政策会议上,作为"四位一体"住房保障体系重要组成部分的经济适用房其改进和优化也被排进了议事日程,足见如今社会对经济适用房的期望和重视程度,我国经济适用房的效率优化不仅仅是一个当前的热点问题,在这个时间点上更是具有极强的现实意义,是一个值得进一步研究的问题.本文的研究从经济适用房目前仍存在的问题作为出发点,从适用性、经济性、公正性三个角度诠释了经适房的低效率,分析原因之后,也从适用性、经济性、公正性为切入点提出了一些优化经济适用房效率的方法.可以通过明确开发商建造标准，实施价格分段制，经济适用房供应对象，多种保障性住房相结合等手段优化经济适用房适用性；要提高其经济性可以从优惠措施直接给予消费者、加强金融配套政策、建售兼顾完善配套设施等方面入手；而优化经济适用房公平性则需完善准入制度、退出制度、管理机制等。
  • 摘要：开发商囤地捂盘是我国目前极为普遍的现象.本文对比实物期权理论,以NPV为主要建模方法,通过对开发商捂盘进行数理建模并加以分析,证实了尽管捂盘会降低开发商资金回笼效率从而增加资金压力,但确实可以为开发商带来更多的收益,而政府通过缩紧开发商融资渠道从而增加开发商捂盘的资金成本等措施的有效性取决于需求的价格弹性是否大于1.最后,本文将模型拓展,分析了地方政府土地供给模式,证明了其土地供给路径将形成类似于蛛网模型的轨迹.
  • 摘要：农地对农民保障功能的大小受农户自身对农地保障作用主观认知的影响.统计检验表明,江西、浙江和广西农民在承包地对他们生活总体作用的主观认知上存在显著区域差异.排序选择模型结果显示,影响农民对农地保障功能主观认知差异的因素,主要有人均耕地面积、农地收入占家庭总收入比重,村庄离县城(城市)的交通距离以及区域宏观区位特征等.应充分认识农地保障功能存在区域差异这一现实背景,因地制宜进行农地产权制度创新.
  • 摘要：房龄是消费者购买住房时需要考虑的一个重要因素.随着房龄的增加,住宅质量出现下降修缮成本上升,导致住房价值出现下降,即折旧.房屋折旧速度还会影响住房潜在需求,关系购房者贷款的额度以及住房成交的相关税费,对房地产投资决策和金融市场衍生品开发都具有重要意义.本文利用上海二手房住宅的数据,在控制与房龄相关的住宅"群体效应"后,发现房龄对住宅价格具有显著的非线性影响效应,且不同价格住房的房屋折旧速度有显著的差异.中等价格住房对房龄相关的住房贷款和营业税更加敏感,而且其折旧速度最快;低价住房和高价住房的折旧速度则相对比较慢.这些实证结果对于房地产开发决策、房屋交易评估和城市规划都具有重要的应用价值.
  • 摘要：发展权是一项基本人权,但我国目前的土地权利体系中还没有引入土地发展权,随着我国城市化进程的加快,同时迫于我国刚性的建设用地管理体制和实践压力,我国各地逐渐出现了土地发展权的制度创新.本文将致力于阐述发展权的基本原理和中美土地发展权各自的特点和操作,并将二者进行比较,提出我国的土地发展权是以土地整理为核心的.最后,本文末尾对我国的土地发展权制度的设计提供了建议，即政府层面的土地发展权交易应尽快打破空间限制，下一阶段的土地发展权交易要逐渐减少政府干预，加强市场化，法律应逐渐认可土地发展权并为增量和存量土地均配置土地发展权.
  • 摘要：为解决土地资源有限性与经济快速发展之间的矛盾,浙江省进行了一系列土地发展权转移和跨区交易的制度变迁,并引起了广泛的争论和热议.本文则以长三角地区建设用地扩张为本底,对这一政策的经济效益进行实证分析.结果显示,从建设用地经济密度角度看,无论是2001年或是2006年,不同政策设置会造成各地市建设用地经济密度的显著差异.面板数据模型的回归结果表明,相对于省外地市,在承载了等量的人口规模、产业发展与投资之后,浙江省这一政策的引入,会使得建设用地扩张量明显减少,土地使用倾向于更加集中.尤其对于作为省内权利接受方的地市,土地利用集约程度更高.换言之,市场机制的引入,的确显著提高了土地利用的经济效率,相对于区域内的其他地市,浙江省这一系列政策,不仅解决了经济发展与资源有限性的矛盾,增加了省内部分地市税收,也从整体上提高了资源利用的效率,这与政策设计的初衷基本符合.
  • 摘要：本文将国有土地有偿使用制度中的批租制和年租制进行了深入的比较分析,提出了土地批租制存在的问题,而相较之下土地年租制则具有诸多优势.依据比较分析的结果,借鉴香港土地有偿使用制度和英国土地租赁制度的有益经验,本文从推行土地批租制和年租制的混合体制、进一步完善我国现存的土地批租制以及完善土地年租制三个角度提出改善我国土地有偿使用制度的建议.
  • 摘要：十几年来,我国的城市规模得到了空前的扩张.以增加财政收入为目的,地方政府在推动城市扩张的过程中扮演着关键的角色.与此同时,另一个引入注目的现象是城市房价的爆炸式增长.一方面,高房价会增加城市生活成本,限制部分人口进入城市,从而阻碍城市扩张;另一方面,高房价意味着地方政府能够通过土地出让增加财政收入,兴建基础设施,扩大招商引资,从而促进城市扩张.利用2002～2008年中国35个大中城市的数据分析表明,总体而言,房价增长促进了城市扩张.
  • 摘要：农地制度是中国千百年来农村社会经济发展的基本制度支撑,而农地产权制度则是农地制度之核心.现代产权理论指出,完整的产权应包括专有的使用权、收益的独占权和自由的交易权.中国农地产权不明晰、不稳定、不完整对于农村发展的负外部性已经成为国内学界共识,但对于农地产权的权利构成尚存争议.本文基于中国人民大学土地管理系与美国农村发展研究所(RDI)于2005年和2011年共同组织的17省农村土地权利情况调查所取得的一手数据,通过实证分析解构农地产权,将其分为四部分,即:农地使用权、农地转让权、农地收益权和权利稳定性.在此基础上,对不同省份、不同地域的农地产权绩效进行量化比较,并分析2005～2011年农地产权的改进程度,以期为中国农村土地产权绩效的优化提供参考.
  • 摘要：我国是世界上最大的发展中国家,城乡二元结构体制特征明显.随着经济社会的发展,弊端日益凸现.在现阶段,统筹城乡发展,是破解城乡二元结构、解决"三农"问题的现实选择,是保持国民经济健康运行的重要保障,是全面建设小康社会的必然要求.统筹城乡的过程中深化土地制度改革是必由之路.土地制度改革最重要也是最直接的是对于土地流转相关制度及问题的解决处理.本文从浙江省临海市深化土地制度改革及农村土地流转相关实践入手,通过全面介绍临海市土地流转现状,分析土地流转原因、问题以及解决方式,展现了改革开放以来,临海土地制度改革的成就,和城乡一体化进程.针对当前临海市土地状况提出建议,也为浙江省诸多相关城镇提供发展经验与借鉴.本文共分为三部分.第一部分论述当前我国推进统筹城乡发展的背景,以及统筹城乡发展与土地改革、农村土地流转之间的重要联系.第二部分是临海市农村土地流转现状的介绍,概述其基本状况、流转形式、促进因素、存在的问题以及解决意见.第三部分是对临海市深化土地制度改革,统筹城乡发展之路的总结和展望.
  • 摘要：2010年以来,在国家严厉的、密集的房地产调控政策下,各大城市房地产市场运行绩效表现出差异性.本文利用全国及35个大中城市的房屋销售价格指数与土地交易价格指数,通过Granger因果关系检验得出,与全国层面房价与地价关系短期内双向互动影响一致的城市有26个;运用均值、方差与离散系数等描述性统计得出,与全国层面房价地价关系的短期效应一致的城市,2010年以来其新建住宅价格指数和二手房价格指数离散系数普遍小于均值,海口、杭州、深圳等城市应该成为房地产调控政策实施监控的重点；单样本t检验表明,新建住宅市场与二手房市场的差异较大,从而确定房地产细分的重点监控的城市名单;而后者与全国层面的房价地价关系的短期效应一致的城市较少,今后国家宏观调控政策应重点关注二手房市场。
  • 摘要：本文以货币政策对与北京市房价的影响为研究内容,在介绍研究背景之后将定性与定量研究相结合,在供求理论的基础上对北京市2003～2010年货币政策对住宅价格调控的实施效果进行了平稳性检验、协整检验、误差修正模型和脉冲响应,并结合本文的结论提出了可行的政策建议。笔者认为，应减少货币政策在北京地区的利用，同时保持多部门政策的统一性，建立协调机制，综合考虑中央银行、建设部、土地管理部门等相关部门的政策建议，杜绝政出多门和政策目标不一致的现象。还应该保持政策的一致性和连贯性，政策经常变动会影响政策目标的实现，只有政策一致连贯，才可能使政策效果逐渐显现。加强国际货币对于房地产市场影响的实证研究，有效控制国际货币对房地产的冲击.
  • 摘要：进入2012年,房地产市场限购政策没有放松的迹象,随着保障房开工数量的加大,以及市场的观望心态严重,房地产市场还将在低潮期徘徊.纵观整个房地产市场形势,在宏观调控政策、保障房建设情况、市场交易情况以及房地产企业经营状况等一些列分析的基础上,本文预测房地产市场将会出现:(1)房价理性回归,市场趋于稳定;(2)行业调整在所难免,市场将重新洗牌,大批中小型房地产企业面临破产;(3)房地产市场融资方式进一步多元化;(4)房地产税试点进一步扩大,适时会全面开征.基于此,房地产企业要想继续在市场中占有一席之地,不至于面临被洗牌的命运,须做到:(1)清晰定位,明确战略;(2)长远规划,品牌先行;(3)另辟蹊径,差异发展;(4)拓宽渠道,多元融资.
  • 摘要：本文以永久-瞬时模型及信息共享模型对上海市房价及租赁价格进行Johansen协整检,得出房地产销售及租赁市场的价格增长率之间存在一个"互动因子".同时对房屋销售价格和租赁价格进行Granger非因果关系论证检验,表明房屋销售市场及租赁市场之间的"互动因子"严重失衡.最后经过数理推论得出上海市房地产销售市场与租赁市场之间"互动因子"的严重失衡导致房地产市场泡沫呈增长率不断增大的趋势逐渐扩大.为此,本文提出通过培育租赁市场来降低住房真实需求,增加供给以及改变市场预期的方式逐步调控房地产销售市场的泡沫现象.最后,对培育住房租赁市场提出一些调控措施，即将房地产业“经济效益”的理念更改为“福利效益”，修正不合理的制度，制止房价的非理性飙升，政府应通过合理诱导、规范、鼓励及培育市场，而非否决市场的作用，扮演投资者角色，创新房屋租赁模式，疏通民间闲置房转化为出租房的渠道，对计划投资新建、运营住房租赁业务的房地产企业开发专门的金融产品.
  • 摘要：随着我国社会主义市场经济体制的不断完善以及经济全球化进程的不断加速,我国两大宏观调控政策逐渐与国际接轨,国家不断加强货币政策对经济的调控.从2010年初至2010年12月,中国基本走出了经济危机的困境,为了促进经济继续平稳快速发展,国家继续采用了积极的财政政策和适度宽松的货币政策,自2011年初至2011年6月,为了抑制通货膨胀,国家采取积极的财政政策和稳健的货币政策的过程,体现了在不同的国内国际宏观经济大环境下,我国财政政策和货币政策组合的方式选择.政府在独立地运用宏观调控工具上对我国经济进行调控的手段更加灵活和成熟.与此同时,随着我国房地产行业快速发展,商品房预售作为一种国家宏观经济调控政策逐渐位于国家三大宏观调控对象的首列.本文通过分析宏观经济调控政策对商品预售制的影响,阐述我们国家在控制"房地产过热"上的措施与其带给国家和商品房买卖人的风险,针对我国特有国情,提出灵活运用货币金融政策调控商品房预售市场，宏观调控与公众风险教育相结合，及时公布有关信息，以保证商品房预售规避风险,保证宏观调控政策顺利有效实施.
  • 摘要：本文运用S-CAD方法对以保障中低收入水平家庭住房为政策定位下的住房公积金绩效进行评估,根据评估结果判定中国大陆住房公积金制度以此为定位是否适宜.文章首先对中国大陆现行住房公积金政策内部价值和外部效应的逻辑一致性(consistency)进行理论分析;再以上海市住房公积金的数据为基础进行数理分析,得出对住房公积金政策经济重要性分析(adequacy)的结果;最后分析住房公积金具体举措对法规、监督的依赖性(dependency).结论显示中国大陆现行的住房公积金政策定位为针对中低收入人群的住房保障不准确,作者认为现行政策定位为"普惠"而非"特惠"政策更为确切.
  • 摘要：基于消费者选择模型,以居住水平和福利水平为评价指标,对货币补贴和货币配租这两种补贴模式进行评价,结合我国实际情况,提出当前我国公共租赁住房补贴宜采用货币配租模式的建议;构建公共租赁住房补贴效率、住房公平评价函数,以效率和公平为原则确定了公共租赁住房补贴标准和保障边界;在此基础上,提出了完善我国城市公共租赁住房制度的对策建议，即改革现有判定保障对象准入标准的方式，注重公租房与原有住房保障形式的衔接，提高现有补贴标准，建立反梯度、多层次的补贴体系。
  • 摘要：本文重点关注我国城市房地产价格波动的空间扩散特征.同时,结合文化扩散理论和经济学中的"示范效应",提出并初步解释房地产价格波动的空间等级扩散假说,认为房价波动的空间扩散存在按城市等级进行扩散的规律.然后,以我国一线城市房地产价格2001年第四季度至2010年第四季度的时间序列为研究对象,使用基于向量误差修正(VEC)模型的Granger因果检验和方差分解等计量方法,对假说进行初步实证分析.Granger因果检验结果表明,北京市房价波动对上海、广州和深圳一线城市的房价波动均有显著的单向因果关系,是一线城市房地产市场中处于重要地位的"核心城市";而两个临近区域——广州市和深圳市之间,北京市和天津市之间的房价波动均不存在显著的双向因果关系.方差分解结果显示,对于北京市房价波动贡献率情况看,天津市和上海市的贡献率均很低,反而南方的两个中心城市广州和深圳对北京房价的贡献相对较高;上海市和深圳市房价波动影响,主要来自身内部积累效应;广州市房价波动,自身和其他城市的贡献度份额比较均衡.实证结果初步证实了我国城市房地产价格波动空间等级扩散规律的存在.
  • 摘要：本文基于一个包含住宅价格风险和风险对冲倾向的住房需求模型,利用CHNS数据,检验了住宅价格风险和风险对冲倾向对住宅需求选择的影响.本文的主要发现是,在新购住房选择方面,住宅价格风险和风险对冲倾向的影响效应均为正;为提高应对生存风险的能力,社会经济地位较低的家庭具有更高的住房购买概率;在住宅特征需求方面,住宅价格风险存在负向影响效应,而住宅风险对冲倾向则存在正向影响效应;上述风险变量对社会经济地位相对较高的家庭的影响要明显高于其他类型家庭;住宅价格风险和风险对冲倾向的交叉项对新购住宅决策具有正向影响.本文的政策含义是,在当前市场环境下地方政府采取限购政策、银行提高首付比例等措施将有助于住房消费回归理性.
  • 摘要：本文以教育资源相对丰富的北京六城区为研究范围,研究了小学周边学区房价格的影响因素及影响程度.本文利用Hedonic Pricing Model特征价格理论模型建立学区房价格影响因素体系,结合学区房特点,选择了建筑面积、房龄、建筑类别、朝向、装修程度、所在楼层、容积率、绿化率、物业费、学校、500米内是否有公园、到天安门距离、到中关村距离、到CBD距离、到地铁站距离、位于长安街南北等15个特征变量.本文共采集196个样本,利用Hedonic三种模型回归,结果发现半对数模型回归效果最好,解释程度最高;在0.05显著性水平下,通过检验的有房龄、物业费、建筑类别、学校、500米内是否有公园、到天安门距离、到中关村距离、到地铁站距离、位于长安街南北9个特征变量.同时,邻里(学校、公园)、区位对学区房价格影响较大,而建筑特征本身的影响则大大弱化.这跟学区房区别于一般住宅的特点有关,证实了教学质量高的学校周边的学区房价格高于教学质量相对低的学区房价格,也高于非学区房价格.回归系数反映了教学质量被资本化到住房价格中的程度。
  • 摘要：近年国家对房地产市场的调控力度不断加大,尤其是各城市相继出台限购政策后,各城市尤其是一线城市房地产市场受到较大影响,从而导致部分资金流向周围二三线城市.本文从"核心—边缘"视角出发,选取京津冀、长三角、珠三角三个区域大中城市房地产数据作为样本进行实证研究,以房地产价格作为衡量,通过Chow-Test和Granger Causality Test联合验证各城市是否受到核心城市限购政策的影响,以及受到这种联动效应影响的时空路径是否存在核心边缘扩散结构.在此基础上,得到各区域房地产市场所呈现出的不同的时空扩散路径,并进一步研究出不同区域房地产市场核心边缘转移的特征与模式.
  • 摘要：本文使用房租收入比、房价收入比和房价房租比三个基本指标,对2010～2011年浙江省11个地级城市的住房市场进行了横向对比和动态分析,发现多数城市租房负担处于可承受范围内,家庭购房压力仍然很大,房地产泡沫有所收缩,房地产调控政策效果显著,政策体系有待进一步完善.
  • 摘要：房地产泡沫是一种价格运动现象,即在人们基于对价格进一步上涨的预期而引发的投机行为中,房地产市场价格偏离其基础价值大幅上涨,随后在预期的反转下,又急速回归基础价值的这样一种价格运动现象.本文运用计量经济方法对上海房地产市场经济进行单位根检验、协整检验、投机度检验，以期验证泡沫存在性，并对其严重程度进行鉴别和衡量。
  • 摘要：本文从信贷结构视角选取房地产信贷作为考察信贷供应主要变量,对信贷供应与房地产价格之间的双向关系进行论证.本文利用2006年1月至2011年12月的月度数据,采用VAR模型的框架以及在信贷供应、资产价格、宏观经济等之间建立多变量关系,并实证检验信贷增长影响房价波动的效应.研究结果表明,房地产价格和信贷供应之间存在长期因果关系,不论长期还是短期,信贷供应量增加都会对房地产价格产生冲击;反之,房价波动也会影响信贷供应量增加.所以在房价高涨背景下,国家应适时采取货币政策调控,防止房价上升与信贷供应量增长的恶性循环.
  • 摘要：本文以上海市作为研究案例,通过对房价与需求量回归分析后发现房价与需求违背古典经济学规律呈现正相关的关系,然后引入蛛网模型验证得出上海市房地产市场存在泡沫.选取房地产投资额与GDP之比、房价收入比及租售比为估量房地产泡沫的基本指标,通过模型推导、数理估算、标准设计及国际经验对比,推算总结出上海市房地产市场处于泡沫危险区,即将进入严重危险区.最后对本文泡沫检验与估量的利弊进行分析与总结,同时简单地对中国房地产泡沫的特性及现状进行了评论.
  • 摘要：本文考察了地方政府竞争行为对城市房价水平的影响.文中构建一个包含地方政府、企业和劳动人口(家庭)的三部门一般竞争均衡模型.其中,地方政府通过在土地供给上权衡生产用地和住宅用地的相对比重,以及在财政支出上权衡自身消费与城市基础设施投资来实现政府效用最大化;企业进行完全竞争以追求利润最大化;劳动人口(家庭)通过权衡城市间房价水平、工资水平和城市宜居程度进行迁移.在这样的分权竞争经济系统中,笔者发现:(一)当城市经济体达到竞争均衡时候,地方政府生产用地投入占地方政府可供出让的城市土地总量的比重与城市初始禀赋无关,且地方政府官员越是偏好经济增长,地方政府土地供给越偏向于生产用地.地方政府所收取的产出税税率越低,地方政府土地供给越偏向于住宅用地.(二)地方政府间开展经济增长竞争将会出现两种效应:"竞争效应(competition effects)"和"极化效应(polarization effects)"."竞争效应"使得地方政府土地供给更加偏向于生产用地.在劳动人口在城市间的分布保持不变的情况下,"竞争效应"一般能够提升了城市房价水平;在劳动人口可以在城市间自由迁移的情况下,"极化效应"拉大了城市间房价水平的差异程度.这些理论研究发现,对于理解政府土地出让行为及其与城市间房价差异,具有一定的指导意义.
  • 摘要：住房可支付能力反映的是,家庭在满足基本生活水平的条件下负担基本住房消费的能力,它对于住房政策的制定有重要作用.剩余收入法是一种较新的测定住房可支付能力的方法,与传统的房价收入比法相比,"剩余收入"反映的是住房消费相对于其他消费的机会成本,并且能够反映出不同的家庭人口结构、区域经济发展水平、住房消费需求和其他消费需求的差异.本文基于城市宏观数据,采用剩余收入法从时间和空间维度测度了16个大中城市的住房可支付能力.研究发现不同收入水平家庭的住房可支付能力在主要大城市之间有较大差异,因此需要在政策上对住房市场进行干预，抑制房价的过快上涨。但是由于数据可得性限制，本研究在数据上仅分析了大中城市的住房可支付能力，对于很多中小城市的住房可支付能力特征并未进行实证测定。从本文的结论中可以推断，在我国区域发展不平衡，城市间差异较大的情况下，不同城市的住房政策制定不能采取统一的标准，需要根据城市住房市场和家庭经济水平的特点来具体实施。
  • 摘要：一个地区的人口属性,往往影响该地居民对房地产的需求程度,直接影响该地区的房地产市场.而传统研究房地产交易价格的模式如特征价格模式,大都仅以供给面因素(如建物面积、房龄等)进行房地产交易价格影响模式选择,忽略了需求面的因素.本研究以阶层线性模型,除纳入房屋个体特征以外,更将房屋所处之行政区人口属性纳入,探讨各行政区人口属性对房地产特征价格之影响.本研究结果发现,各行政区之住宅价格存在着显着差异.其中,20％～30％是由各行政区特性之差异所造成;而人口属性对房屋价格之解释能力,显著高于房屋个体特征之解释能力;当掌握了各地的人口属性之后,可显著降低个体层次变项对平均住宅价格的影响,表明各行政区人口属性对房地产特征价格模型的设置有着显著影响.
  • 摘要：在我国房价上涨幅度较大的背景下,研究房地产供求市场及其价格,把握房地产市场规律,能够促进房地产市场的平稳健康发展.本文从供求均衡理论角度分析了房地产市场的供求规律及其价格,通过建立商品房市场的供需动态均衡模型,以1990～2010年北京市商品房市场为例,对房地产市场的供求弹性、与长期均衡之间的关系及其对房地产价格的影响进行了实证研究与分析.研究表明房地产供给市场长期来说略具弹性,而需求市场长期弹性较大,价格对商品房市场的调节作用并不明显;实现房地产市场的供求均衡,需要政府力量的介入并对市场进行宏观调控.
  • 摘要：本文基于30个调研案例数据,比较分析了广东普通商品住房的价格构成及利益分配.在房价构成上,由于土地获得年份较早,单位土地出让金仅占单位房价的3.29％.在土地出让金尚且不高的情况下,房价中的土地费用并不高,企业的经营利润占房价37.18％,成为房价的最大构成部分;建造费用占35.93％,位居第二;土地费用和相关税费合计占20.97％,分别位列第三和第四.在房价利益分配上,在按营业额的1％预征土地增值税的情况下,企业税后利润占房价的27.89％,属于政府收益占21.16％,两者合计约占一半.企业税后利润及政府收益占房价的比重与房价基本正相关,在价格能为市场接受的情况下,两者均存在推高房价的动力,且政府从房价的上升中获益更大.
  • 摘要：随着城市化程度的日益加深及城市房地产价格的不断高涨,中国中低收入家庭的住房保障问题日益凸显.目前,我国部分城市通过多年实践已初步建立起住房保障体系.本文对深圳市住房保障体系进行调查,研究深圳住房保障体系的现状及存在的主要问题,提出其存在的主要问题包括:建设选址偏远;保障面过于狭窄;保障体系不完善;住房保障资金不充裕;住房保障层次不清晰.并借鉴国外相关经验,探讨改进完善的方向,针对以上问题提出了相关的对策建议，即多渠道筹措建设资金，多渠道筹措廉租住房房源，做好住房保障对象界定的基础性工作，摸清现有房源，借鉴国外“过渡理论”创新实物型住房保障政策.
  • 摘要：本文采取非线性的平滑转换回归方法,对我国保障房供给影响财富效应的程度进行了研究,结果表明:保障房的供给会使得房地产价格的财富效应发生V型逆转,即当保障房供给处于低水平阶段时,房地产价格的财富效应为负向,房价上涨会抑制消费增加;当保障房供给处于高水平阶段时,房地产价格具有正向的财富效应,房价上涨会促进消费增加.这说明存在一个保障房供给的最低门槛,只有跨越这个门槛,才能有利于发挥房地产价格的财富效应,进而促进消费.而从对全国各省份的数据分析发现,西部地区的大部分省份已经跨越了保障房供给的最低门槛,但是东部地区较多的省份,连续几年都低于这个门槛值.因此,应积极建立健全保障性安居工程的融资机制,合理协调好保障房与商品房用地之间的关系,从而有助于促进消费.
  • 摘要：1953年石硖尾发生大火,香港政府为安置灾民而兴建公屋,掀开了房屋发展史上新的一页.时至今日,约有一半的香港人口住在公营房屋,政府亦成了最大的房屋开发商.由此可见,建造可持续发展的公共房屋对香港尤其重要,而传统中国文化中的结合概念,有机和谐、天人合一的自然观,求变、创新的想法可带给持续发展一些新的思维.本文首先讨论西方的可持续发展的概念,从宏观的角度分析它对气候变化的重要性,然后阐述香港公共房屋概览及可持续发展的概念在公共房屋中的应用,最后探讨中国文化如何能够结合西方的可持续发展概念而应用在公共房屋上,产生新的火花。
  • 摘要："十二五"计划提出3500万套保障房建设目标,其中政府筹资只占40％左右,公租房项目因为其只租不售的性质和极高的租售比而导致其融资困难.但是在"成熟化"机制的作用下,公租房随着时间的推移会愈发展现出其成本竞争优势,在拥有较大利润空间和租金下调空间的情况下成为投资者和租户的理性选择.本文通过金融建模,研究在成熟化过程中公租房的成本竞争优势.最后本文得出的结论是:公租房的成熟化过程对于投资者可以提供合理丰厚的投资回报,公租房可以起到稳定住房市场价格的作用.
  • 摘要：重庆市外来务工人员居住状况的调查问卷表明,尽管在居住区位、人均面积、居住条件和环境等方面还差强人意,居住尚处于不稳定状态,但他们中大多数安于现状且有较强的定居意愿.代际间比较,二、三代留居倾向更为明显,未来居住模式以购房为主.职业间居住期望差异主要体现在产业层次,第三产业愿意定居城市比例较高;第二产业徘徊意识更明显;职业间区位选择差异比较复杂,受心理和收入因素影响明显.鉴于外来务工人员市民化转变已然进入关键期,根据他们的居住期望,笔者指出今后应从改善居住条件、合理选址、入住对象多元化、建立健全住房保障体系等方面入手,结合城乡土地健康流转创新模式的探索,以及户籍、社保等制度的不断完善,来推进外来务工人员市民化身份的真正转变。
  • 摘要：本文研究目的为探讨集体建设用地使用权的分类获取与流转,为深化推进集体建设用地流转制度改革提供参考.研究方法为文献资料法、演绎法.研究结论为重构集体建设用地的产权体系,建立健全集体建设用地使用权的分类获取与流转机制,对于促进集体建设用地流转具有重要意义.其关键是要科学设定"公益性集体建设用地使用权、宅基地使用权、经营性集体建设用地使用权"的权能,分别确定其产权主体,分类设计使用权的获取、流转与退出机制,以及合理分配流转增值收益.
  • 摘要：近年来,我国政府针对房地产市场过热导致的房价上涨过快及结构不合理等不良现象,频频加大房地产市场的调控力度.而与土地供应量相关的供地政策则日渐成为房地产市场宏观调控的重要手段.本文以陕西省西安市为实例,探究了城市住宅用地供应政策对房地产供给数量及房地产价格的影响.结果表明,城市住宅用地供应量的增加能有效鼓励房地产供给数量的增加,但从供应计划落实到实际供应需要更多的鼓励与引导;城市住宅用地供应量随房价的上涨而增大,短期内难以平抑房价,因此必须严惩开发商囤地行为,同时增加限价商品房用地的供给.
  • 摘要：文在已有的关于房地产价格对通货膨胀的影响的基础上，着重考虑了它们的区域差异，采用1999～2010年全国除港澳台之外的31个省市的数据进行面板数据,运用单位根检验、协整检验、Hausman检验,分东、中、西部分析了居民消费者价格指数与房地产价格的关系。研究结果表明，我国居民消费价格指数与房地产价格存在长期的关系，东部地区房地产价格对居民消费价格指数的冲击最为明显，达到22%，中部地区次之，而西部地区的实证结果则为负。本文的实证结果也表明房地产与CPI之间具有长期稳定的关系，商品房销售价格对CPI的解释达到10%以上。笔者认为CPI应当在原有的基础上重新测算并加大房地产价格的权重，尤其是在统计测算东部地区CPI时更应该做显著的调整，使CPI这个指标更加科学。
  • 摘要：财政激励和政治激励导致了地方政府间标尺竞争格局的形成,各地方在致力于辖区发展的同时也努力拉大辖区间差距.由于土地在融资和引资上均具有重要作用,土地出让就成为地方政府开展竞争的重要手段.这种竞争是否会导致地方政府间在土地出让上的空间策略互动?互动的性质如何?对以上问题的思考和实证研究,不仅能为我国地方政府空间策略互动研究提供实例,还能为土地利用制度和相关政策制定与调控提供建议.本文利用空间计量模型,定量分析了我国242个地级及以上城市2003～2009年政府土地出让行为的空间策略互动,并从作用方向和程度上对这种城市间策略互动的性质进行了分析.结果显示地方政府间存在明显的土地出让策略模仿行为,并在历史路径上也具有依赖性.
  • 摘要：农村土地流转的主要目的是建立有关农村土地资源市场化的分配机制,提高农村土地利用效率和农民的收入,在根本上提高社会经济福利水平.完善农村土地流转制度,必须首先对农村土地的产权进行合理的界定和分配,并建立运行良好的市场化的交易机制和收益分配与共享机制,在保证社会福利最大化的基础上(社会利益的最大化,流转后的土地的使用是最有利于社会福利水平提高的),实现农户收入的最大化(保证农户的参与积极性).本文基于合约理论和机制设计方法,从收益和成本的角度对土地流转过程中的影响因素进行分析,在此基础上对目前主要的几种流转模式的绩效进行比较分析,从而给出有关土地流转机制设计的相关政策建议，即完善土地流转的控制权的初始分配和流转机制的建设，优化控制权的分配，社会福利水平最大化的保证机制，满足参与的有效性，农村基层组织方式的改革.
  • 摘要：自20世纪80年代起,房地产业开始在各国经济发展中起到支柱作用,其发展受到市场和政策的双重作用.诸多因素通过影响市场和政策进而影响房地产市场的发展,使其具有周期性.土地是房地产行业发展的基础.中国实行城市土地全民所有制,这势必导致中国城市房地产行业的发展受国家政策影响程度强于市场调节作用的现象.本文即探究调控政策的出台对房地产市场周期的影响效果.本文首先利用扩散指数法(DI),采用北京市1991年以来诸多与房地产发展相关因素的环比增长率,构建北京市20世纪90年代以来房地产市场的周期模型(大周期);其次,通过将上文大周期模型与1991～2010年国家颁布各项房地产政策目的与时间对比,初步判断国家政策对房地产周期的影响;再次,利用北京市2003～2010年出让的居住用地资料,以年为单位,将其波动趋势(小周期)与大周期模型进行相关性分析;最后,以季度为单位,通过对2003～2011年9年间国家和北京市出台房地产调控政策与居住用地出让价格波动趋势的相关性分析,得到房地产调控政策对房地产周期的影响效果.
  • 摘要：当前随着城市化、工业化进程的发展,土地集约利用成为热议的社会焦点之一,本文正是在国家实施宏观调控,加强建设用地集约利用的背景下,以苍南工业园区为例,针对园区土地集约利用现状及存在的问题分析和研究,借鉴一些发达国家工业园区土地集约利用的经验,提出提高工业园区土地集约利用的对策与建议,即提高规划起点，拓展工业园区空间，探索工业园区土地开发模式，提高工业园区运营效率，建立土地集约利用绩效评价和管理绩效考核机制。以此促进工业园区健康发展和土地资源的可持续利用,进一步推动工业园区土地集约利用落到实处。
  • 摘要：房价、粮价以及前段时间发生的"盐慌"问题是最近人们关注的焦点话题,本文在分析一般商品价格调控原理基础上,通过比较房价与粮价、盐价的调控,提出房价调控的政策建议:增加住房供给,尤其是增加中小户型住房的供给;限制投资性住房需求和投机性住房需求;完善住房保障制度.
  • 摘要：宏观调控政策作为影响房价的重要因素,对房地产市场的发展和走向起着至关重要的作用."新国八条"出台以来,"限购"成为各地房地产市场的关键词.本文将利用"限购令"出台前后的"中房指数"和各城市统计数据对商品住宅市场的量价变动情况进行比较分析,同时以北京市为例,进行格兰杰因果检验并建立VAR模型,探究限购背景下城市商品住宅市场的量价互动机制是否起效,限购政策是否产生了实质性影响.结果显示，交易量是价格的格兰杰原因，对价格产生正向的影响，但影响过程具有滞后性。脉冲响应的结果也显示，面对一个单位交易量的冲击，价格会做出同方向较大幅度的变化。因此，为最终实现降低房价，使房地产市场平稳健康发展的目标，限购需要延续，调控不可放松。然而，限购政策实施的时间较短，本研究也仅局限在限购背景下量价的短期互动关系，长期来看，其影响尚不得而知。此外，限购政策已由一线城市向二三线城市全面铺开，在不同的城市或区域间量价的互动关系是否会有所差异有待进一步研究，因为其将对政策的调控效果产生较大的影响。
  • 摘要：本轮房地产市场宏观调控始于2010年,调控目标在于使商品住房价格回归合理水平,其价值取向在于保障住房消费者之合理诉求,两年来的调控效果如何,不应单纯只看重房地产市场价格下降多少,而更应该从其民生价值取向的初衷来评判.依据其消费还是投资动机,住房购买者有住房消费者、投资者甚至投机者之分.基于住房消费者视角,对比分析了本轮房地产调控相关政策对调控前后普通住房消费者实际支付水平的影响,结果显示,在当前商品住房市场价格已有一定幅度下降趋势下,调控前已购普通住房消费者的实际购房支出有较大程度增加,而调控中普通住房消费者现行购房的实际可能支出也未见有多大程度降低,指出宏观调控并未真正体现出改善普通住房消费者购房状况及保障其住房消费权益的民生价值取向,提出宏观调控政策体系仍有诸多亟待调整与反思之处.
  • 摘要：2010～2011年,中国出台了四次房地产调控政策,但房地产价格一直十分坚挺.作者运用"动态不一致性"理论假设来分析中国的房地产调控及其效果,市场从历次政府房地产调控的博弈过程中洞察到政策目标是"可变的":当房地产调控影响到经济增长速度时,对房地产价格的打压政策就会放松.因此,在世界经济还处在脆弱的状态下,市场预期2010年的房地产调控政策不会持续很久,房地产调控陷入了"动态不一致性"陷阱.中国政府要摆脱"动态不一致性"陷阱,从短期目标看,应该坚持房地产调控政策不动摇,从长期看,必须改变过度依赖房地产投资的经济增长方式.
  • 摘要：随着我国房地产行业快速发展,商品房预售作为一种国家宏观经济调控政策逐渐位于国家三大宏观调控对象的首列.商品房预售的法律自从1995年1月1日生效开始,已经施行了13年之久.本文通过从商品房预售制度进行利弊分析;通过分析商品房预售导致的通货膨胀、次级贷款风险、居民心理预期等对宏观调控的影响,阐述我国在控制"房地产过热"上的措施与其带给国家和商品房买卖人的风险以及商品房预售对国家宏观经济的人为影响;针对我国特有国情,我国就商品房预售而言，应该加强对商品房预售监督与调控，对预售做严格审查，规范开发商融资行为，以规避风险,或者使风险成本降到最低.
  • 摘要：通过描述统计和国际比较的方法探讨如何通过制度和政策创新来盘活当前城市住房空置沉淀房源,优化租赁房源供给,发展住房租赁市场.研究发现我国城市租赁房供给存在量、质、结构等方面有效供给不足问题;需要从财税、产业支持等角度盘活沉淀房源,促进产业化的住房租赁公司发展、建立健全住房租赁准入资格标准,完善房地产中介服务等角度进行政策创新以促进优化供给.
  • 摘要：公共租赁住房是保障住房体系中比较独特的一类,其建设区位选择与其他保障房存在一定差异.本文详细分析公共租赁住房建设区位选择影响因素,构建综合评价指标体系,并以此为依据对北京市已建成的公共租赁住房选址进行评价,发现便捷的公共交通是公租房选址好坏的首要判断标准,其次是靠近就业中心.
  • 摘要：农民工作为中国城镇化进程中的特殊社会群体,已成为推动城市建设和发展的新型劳动大军,但由于其收入低及户籍制度等的限制,农民工在城市中的基本住房需求往往得不到保障.本文通过问卷访谈的方式广泛调查了北京市农民工的基本状况,重点关注其居住特征及存在的问题;构建住房选择行为模型并对农民工的住房性质选择及住房满意度进行了实证分析,研究农民工主体差异对于选择行为的影响;建立行为模型研究在社会制约与有限能动的作用下选择行为发生的条件和结果,探索影响农民工住房选择行为的因素及作用机制.
  • 摘要：随着我国城镇住房市场化水平的提高,急剧攀升的地价和房价使得部分中低收入家庭的住房支付能力不足,住房困难问题日益突出,迫切需要加大公共财政支持保障房建设的力度.本文通过分析浙江省利用公共财政支持住房保障的现状、保障房建设资金来源和需求,提出应加大财政支持力度及合适的财政支持住房保障的政策模式，即搭建省级融资平台，提高省级财政对保障性住房建设支持力度；建立保障房基金，确保地方财政资金及时到位，提高地方财政支持力度；构建以BOT和BT形式的财政投资合作建房模式；因地制宜，采取合适的支持方式，提高财政资金用于住房保障的绩效；加快落实税收、规费减免等优惠政策；提供优惠政策，吸引并规范企业利用存量土地建公共租赁房；加快机构建设，加强管理力量，保证住房保障的公平性.
  • 摘要：房价收入比是用以衡量居民住房支付能力及房价泡沫水平的一个重要指标.房价不断攀升对购房者的承受能力提出了挑战,也引发了学术界对房价水平是否合理的探讨,房价收入比正逐渐吸引了越来越多学者的关注.但是不同城市的经济、文化当情况不同,是否能用某一房价收入比值或区间作为判断一个国家或地区是否存在房地产泡沫的标准还有待商榷.本文利用中国指数研究院公布的"百城价格指数"2010年数据,测算了87个样本城市2010年的房价收入比,并对城市间房价收入比差异进行了比较,最后进一步研究了影响房价收入比的因素.研究发现，房价收入比与表征城市特征的人口密度、城市层级等变量显著相关；房价收入比与表征需求水平的当年相应城市人均国内生产总值变量显著相关，且回归系数为负；房价收入比也与表征供给水平的本年度房地产开发投资额变量相关；房价收入比与城市本年度金融机构贷款余额相关且系数为正，表明金融领域对房地产业越支持，房价收入比就越高。本文希望能为划定房价收入比的合理区间提供相应的支撑.
  • 摘要：本篇主要探讨区域间房价变动的情况,同时运用Penal Data模型分析大台北地区从1992～2010年41个区域房地产之房价影响因素.研究结果显示,区域及时间之固定效果对区域住宅地价有显著影响，而且收入增长率与前期住宅地价增长率对当期住宅地价变动率有正向显著影响。另一方面，总体经济变量如利率及建造成本增长率则对住宅地价增长率有显著负向影响，其结果也表示由于台北为台湾地区之经济中心，其房地产市场易受总体经济环境影响。同时，人口增长率对住宅地价变动率并未有显著影响。虽然“拉”之因素可吸引人口迁入而推升房价上涨，而房价上涨也促使人口向外推移，故在台北地区可能因为在“推”及“拉”2种双重因素影响下，抵消了人口对房价之影响力。最后大众运输系统之兴建改善了区域间之可及性与低通勤成本，也对相邻地区之房价产生一定影响力。
  • 摘要：国内外大量研究表示,住房价格由其基本价值和价格泡沫所组成,因此,讨论住房价格泡沫问题之前,有必要对住房基本价值进行估计,从而确定是否出现泡沫以及泡沫水平的大小.有众多研究显示,以适应性预期为代表的心理因素是房地产价格变动的一个重要原因.本文采用均衡价格模型、基本价值估计模型等计量模型,结合适应性预期理论,利用中国大中城市的面板数据,估计住房的基本价值与价格泡沫,从而对价值与价格的偏离程度做出判断,进而判断住房市场是否存在价格泡沫问题.
  • 摘要：随着中国房地产市场的不断繁荣发展,部分城市房地产市场的泡沫化现象日益严重,房地产泡沫成为学术研究和社会各界广泛关注的热点.目前国内对房地产泡沫的研究多以泡沫的检测方法为重点,泡沫的形成机理研究较为匮乏.可是,只有科学地分析出房地产泡沫的成因,才能对症下药,真正消除可能存在的泡沫.因此,本文利用行为金融理论中的噪声交易模型研究房地产泡沫的形成机理.通过相关数理模型推导,并经过35个大中城市实际数据的验证,分析出房地产市场泡沫化的症结所在.研究发现，噪声交易者作为我国房地产市场的交易主体之一，是房地产泡沫的重要来源。通过实证，噪声交易者的非理性预期确实是房地产泡沫产生的重要影响因素，在房地产市场较为繁荣，存在非理性泡沫的城市中，噪声交易者预期确实对房价存在显著影响。所以要控制房地产市场的过度繁荣，防止泡沫的非理性膨胀，就要从噪声交易者方面人手采取相关措施。因此，首先应确保信息的公开性和透明度，其次要保持房地产政策的针对性和稳定性，防止投资预期的过大波动，最后政府应加强对投资者行为的正确引导。
  • 摘要：房地产业是我国经济体系的重要组成部分,不仅影响国民经济的持续健康发展,还关乎国计民生,对维护社会的安定团结有举足轻重的作用.北京作为我国的政治、经济、文化中心,其房地产市场发育状况更是全国房地产业的风向标.本文选取房地产价格增长率/GDP增长率、房价收入比、房地产开发投资/全社会固定资产投资、商品房销售竣工面积比、房地产投资中国内贷款比重、投资中国外游资比重六个指标,构建泡沫测度指标体系,采用层次分析法拟定各指标权重,继而加权求和,制定泡沫综合测度值,以此构建适合北京市的房地产泡沫预警系统,并以北京市2010年的房地产数据研究北京房地产市场现时的泡沫情况.
  • 摘要：本文利用1999～2009年我国31个省市的商品住宅价格与经济适用房相关变量的面板数据,运用固定样本回归以及特征价格模型等分析方法,对住宅与经济适用房的关系进行实证研究.研究结果表明,31个省市的住房保障主要成分变量的当前信息或历史信息,可以解释部分房地产市场价格水平变化率.本文得出经济适用房作为我国公共住房保障的主要组成,对住宅价格存在影响,但不显著.而积极稳健的发展公共住房保障政策,仍然是调控房地产市场供求的有效手段之一,必须引起政府和行业的足够重视.
  • 摘要：不同的动机购屋者是否有不同的议价能力,一直是有争议的话题.理论上来说,有经验的购屋者应有较大的议价能力,但是实证研究结果并未获得足够的支持.本研究认为应将有经验者再细分为投资动机者与住屋需求者,利用多期的大台北区的中古屋事务数据,将购屋者分为首次购屋者、换屋者、投资者三类,来检验不同动机购屋者其议价空间与利率的关系.本研究发现投资动机者确实有较强的议价能力,其议价空间与利率呈现正向的关系,其相对首次购屋者与换屋者的议价能力也与利率有正向的关系,显示低利率确实是吸引游资进入房地产行业重要因素.同时,本研究也发现首次购屋者的议价空间最小,其与利率等总体因素的关系较低,显示其购屋需求的刚性,同时换屋者虽然相对首次购屋者有较佳的议价空间,但是其相对的首次购屋者议价空间差并不受利率的影响.综合实证结果显示,低利率政策会造成投资者进入房屋市场,并冲击住屋动机者的购屋需求.
  • 摘要：为了揭示房价、地价、利率的互动关系,从而解释货币调控政策在房地产市场中的作用机制和房地价之间的传导作用,本文基于上海市2003～2009年的土地成交数据,运用SEM、SLM模型和GWR模型,在考虑了地价的空间自相关性和异质性的影响下,从全局和局部两个角度对地价的影响因素进行分析.该分析重点研究了滞后性的条件下,利率和房价对地价的影响大小的量化结果,并对不同区域的地价对于各个特征属性变化的敏感度进行图像化.研究发现:上海市地价的空间自相关性相当明显,而且地区性差异较大,地价对于商业中心、娱乐设施、轨道交通等公共资源在这些资源比较稀缺的地区表现得较为敏感,而且容积率对于地价的影响与该地块住宅类型相关等.而在滞后N期的情况下,房价对地价影响显著,同样的,同期利率也对地价影响显著.故此,调整利率不失为一种很好的房地产市场调控手段,且房价的波动也并不是即时影响地价的,而是有一定的滞后性的.
  • 摘要：随着经济的飞速发展,中国房价波动剧烈,甚至有超过实体支撑引发宏观经济风险的可能,引起了社会各界的广泛关注.北京作为中国典型的大城市也难以"独善其身",其房地产的宏观风险问题甚为突出,且其也具有一定的代表性.本文力求以较简洁的方法解决当前的房地产风险,通过对北京市2002年至2010年的产出和物价的指数作为参数,衡量这一阶段房价波动的宏观风险,同时通过对房价的波动性风险的定性和定量分析,从一个侧面找出房地产市场波动的宏观风险因素.从研究结果上看，北京的房地产市场价格波动剧烈，同时近年来房价的风险系数远没有随着调控回归到应有的安全范围内。这种脱离市场价值基础的波动所带来的风险很可能是由于过度需求、房地产投资过热、银行信贷过度支持、地价泡沫等多种因素所引起。北京作为全国70个城市的典型，其房价出现大规模反弹，环比增长加速。为稳定城市居民普遍难以承受的房价，一系列调控政策的相继出台，在一定程度上遏制了房价的过快上涨，但北京的房价并没有显著的下降。从GDP的增长上来看，近年来投资性增长较明显，国民生产总值以及居民消费价格的增长幅度与房价的大幅增长不匹配。这种增长的动因很可能不是社会财富的积累，而是过度的投机性投资套利等非需求性所带动。但对GDP的进一步分析表明，房地产销售价格的这种虚高并不代表社会的总体经济发展状况，而是远远超出其实体价格，进而超过国民经济总产值的支撑限度，如不加以控制必将对宏观经济运行造成威胁。GDP的增长主要由投资拉动，相比之下福利性增长则较少，并不乐观。建议应该加强房地产市场秩序调整，打击市场恶性投机行为，阻止房价畸高造成泡沫继续膨胀对宏观经济运行形成不可控的风险。
  • 摘要：本文遵循Mikhed&Zem Cik(2009),I-Chun Tsai&ChienWen Peng(2011)的研究思路,运用现值理论模型通过对标准现值公式的推导,建立住宅市场泡沫测度的架构.本文选取中国2000～2012年的住宅价格和经济基本面变量,在分区的基础上进行面板数据单位根检验,并对检验结果进行平稳性分析.本文结论认为在全国的层面上存在泡沫,在区域的层面上西南和西北不存在泡沫,华北、东北、华东、中南存在不同程度的泡沫.本文旨在为从宏观层面上把握住宅市场总体运行状况提供参考.
  • 摘要：跨境资本的流动与我国持续上涨的房价之间是否存在某种联系,已成为研究我国房价持续上涨的新视角.本文运用DCC-MGARCH方法测算国际资本流动和房地产价格的动态相关系数,并进一步运用VAR方法可分析国际资本流动与房地产价格的动态相关性与房地产市场特征的关系.实证表明:在中国房地产市场价格迅速上升时期,国际短期资本流动额与房地产价格波动之间存在一定的动态相关性;短期内国际短期资本的流入促进我国房地产价格的上涨,同时房地产价格的上涨也吸引了国际短期资本的流入,二者互相作用.
  • 摘要：关于房价波动对居民消费的影响问题,前人一般采用空间面板数据从宏观视角进行实证检验.而现实中我国省际城市发展程度区别较大,城市居民消费结构及房地产市场需求结构的差异化显著,不同学者针对不同城市实证分析得到了不同的甚至是相反的结果.本文以"财富效应"为理论基础,对北京市2001～2011年相关数据进行实证分析,得出北京市房价上涨抑制了居民的日常消费的结论.

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