基于北京市房价波动的宏观风险分析

摘要

随着经济的飞速发展,中国房价波动剧烈,甚至有超过实体支撑引发宏观经济风险的可能,引起了社会各界的广泛关注.北京作为中国典型的大城市也难以"独善其身",其房地产的宏观风险问题甚为突出,且其也具有一定的代表性.本文力求以较简洁的方法解决当前的房地产风险,通过对北京市2002年至2010年的产出和物价的指数作为参数,衡量这一阶段房价波动的宏观风险,同时通过对房价的波动性风险的定性和定量分析,从一个侧面找出房地产市场波动的宏观风险因素.从研究结果上看，北京的房地产市场价格波动剧烈，同时近年来房价的风险系数远没有随着调控回归到应有的安全范围内。这种脱离市场价值基础的波动所带来的风险很可能是由于过度需求、房地产投资过热、银行信贷过度支持、地价泡沫等多种因素所引起。北京作为全国70个城市的典型，其房价出现大规模反弹，环比增长加速。为稳定城市居民普遍难以承受的房价，一系列调控政策的相继出台，在一定程度上遏制了房价的过快上涨，但北京的房价并没有显著的下降。从GDP的增长上来看，近年来投资性增长较明显，国民生产总值以及居民消费价格的增长幅度与房价的大幅增长不匹配。这种增长的动因很可能不是社会财富的积累，而是过度的投机性投资套利等非需求性所带动。但对GDP的进一步分析表明，房地产销售价格的这种虚高并不代表社会的总体经济发展状况，而是远远超出其实体价格，进而超过国民经济总产值的支撑限度，如不加以控制必将对宏观经济运行造成威胁。GDP的增长主要由投资拉动，相比之下福利性增长则较少，并不乐观。建议应该加强房地产市场秩序调整，打击市场恶性投机行为，阻止房价畸高造成泡沫继续膨胀对宏观经济运行形成不可控的风险。