基于空间计量模型的房价、地价、利率的互动关系与地价影响因素分析——以上海市为例

摘要

为了揭示房价、地价、利率的互动关系,从而解释货币调控政策在房地产市场中的作用机制和房地价之间的传导作用,本文基于上海市2003～2009年的土地成交数据,运用SEM、SLM模型和GWR模型,在考虑了地价的空间自相关性和异质性的影响下,从全局和局部两个角度对地价的影响因素进行分析.该分析重点研究了滞后性的条件下,利率和房价对地价的影响大小的量化结果,并对不同区域的地价对于各个特征属性变化的敏感度进行图像化.研究发现:上海市地价的空间自相关性相当明显,而且地区性差异较大,地价对于商业中心、娱乐设施、轨道交通等公共资源在这些资源比较稀缺的地区表现得较为敏感,而且容积率对于地价的影响与该地块住宅类型相关等.而在滞后N期的情况下,房价对地价影响显著,同样的,同期利率也对地价影响显著.故此,调整利率不失为一种很好的房地产市场调控手段,且房价的波动也并不是即时影响地价的,而是有一定的滞后性的.