房屋承租人优先购买权损害赔偿问题研究

摘要

房屋承租人优先购买权制度作为我国民法当中一项重要的制度，虽然我国《合同法》和《城镇房屋租赁合同司法解释》都对之进行了明确规定，其中《房屋租赁合同司法解释》第21条更是从司法解释的层面上赋予承租人在其优先购买权受侵害后有获得损害赔偿的权利，但总体而言主要是对于该权利的确认，而对于对承租人来说至关重要的优先购买权救济制度即损害赔偿制度却仅仅作了一个统括性的规定，过于原则化。由此，对法院审判人员适用法律造成了难以克服的困惑，致使在司法实践当中纠纷不断，该制度的预设功能的发挥受到极大限制，难以真正实现该制度的立法宗旨，甚至出现“同案不同判”的匪夷所思的情况。基于以上现实问题，本文写作的主要目的在于为承租人的优先购买权受到侵害时提供一种切实可行的救济途径，实现法律创设该制度的初衷，保护承租人的合法权益。
　　就房屋承租人优先购买权的性质问题，本文分别从最高人民法院对房屋承租人优先购买权的解释说明、该权利的本质及其效力等角度，分析说明将其认定为债权的理由以及法理。
　　就侵害房屋承租人优先购买权的行为问题，本文以《城镇房屋租赁合同司法解释》第21条以及法理为依据，总结概括出以下几种侵害房屋承租人优先购买权的行为:出租人未通知承租人、出租人恶意抬高“同等条件”、第三入侵害房屋承租人优先购买权、出租人履行通知义务后擅自将房屋所有权转移给善意第三人。同时，对特殊情形下不构成侵权的行为类型予以简要分析说明。
　　就损害赔偿数额的计算标准问题，本文主要对法律实务中多发的房屋差价损失以及其他附带损失予以分析研究。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 研究现状

1．2 研究目的与意义

1．3 研究方法与范围

第二章 案例评析及问题的提出

2．1 案情介绍

2．2 法院裁判及理由

2．2．1 被告是否侵害了原告的优先购买权

2．2．2 确定损害赔偿范围的标准

2．3 案例评析及问题的提出

2．3．1 房屋承租人优先购买权的性质

2．3．2 对于“是否可以免除被告责任”的问题

2．3．3 行为界定与请求权基础

2．3．4 损害赔偿的计算标准

第三章 房屋承租人优先购买权的性质

3．1 最高人民法院的解释说明

3．2 承租人的优先购买权本质上是一种债权

3．3 承租人优先购买权的效力

3．4 承租人优先购买权本质上是一种请求权

第四章 侵害房屋承租人优先购买权的行为界定

4．1 出租人未通知承租人

4．1．1 出租人的主观过错不影响其承担责任

4．1．2 通知义务不以一次为限

4．1．3 未履行通知义务的后果

4．2．出租人恶意抬高“同等条件”

4．3 第三人侵害房屋承租人优先购买权

4．4 出租人履行通知义务后擅自将房屋所有权转移给善意第三人

4．5 特殊情形的处理——不构成侵权的行为

4．5．1 房屋承租人无权主张优先购买权

4．5．2 承租人以明确方式放弃优先购买权

4．5．3 未经行使优先购买权而直接诉请损害赔偿

第五章 损害赔偿的范围与承租人的举证责任

5．1 房屋差价损失

5．2 附带损失

5．3 承租人的举证责任

第六章 结论

参考文献

致谢