房屋承租人优先购买权相关问题研究

摘要

本论文以房屋承租人优先购买权问题作为研究对象，开篇证成了该制度存在的必要性。接着分别对房屋承租人优先购买权的成立、性质、效力、行使以及救济几个方面层层展开论述。
　　笔者认为，目前虽然已经有“买卖不破租赁”制度对房屋承租人进行保护，但是赋予其优先购买租赁房屋的权利仍有必要。房屋承租人优先购买权自房屋租赁关系成立时产生，出租人与第三人订立房屋买卖合同是该权利的行使条件。在该权利的性质方面，应该根据该权利行使的不同阶段，分别视该权利为形成权和请求权。房屋承租人优先购买权的设立一定程度上已构成对出租人处分权的限制。且该制度的目的是为了保护承租人的基本居住权，故而在非居住租赁（包括商业租赁）的场合下，应当尊重当事人的意思自治，允许出租人根据自己的利益衡量，自由处分标的房屋。在该权利的效力方面，应当按照房屋承租人优先购买权登记与否作为其具有物权效力或是债权效力的根据。享有物权效力的优先购买权可以对抗第三人，在出租人与第三人已经移转房屋所有权的情况下，仍可获得房屋所有权。而债权效力的优先购买权仅在出租人与承租人之间发生效力，在交易主体取得合同标的房屋的情形下，仅能要求房屋所有权人进行相应的赔偿。
　　在该权利的具体实施方面，无论是在房屋所有权人将相关交易事项予以事先告知的场合，还是没有事先告知的情况下，都应当规定该权利的行使期间。该期间的具体时长，参照《物权法司法解释一》的相关规定，应当设置为十五日为宜。只是上述两种情况下，该期间的起算时间点略有不同。在出租人履行通知义务的情况下，该权利的起算时点应为出租人履行通知义务之日，而未履行通知义务时，该权利的起算时点应为承租人知晓或应当知晓房屋买卖合同订立与内容之日。此外，在出租人未履行通知义务且无法确定承租人何时知晓房屋买卖合同内容的情况下，需要考虑承租人优先购买权行使的最长除斥期间且将其设为六个月为宜。
　　随着多人共同承租房屋的情形越来越普遍，实践中也出现了规范多人合租一套房屋的需求。在承租人仅购买其承租部分时，由于无法仅对房屋的一部分办理所有权登记，故而无法满足承租人的需要。在此情形下，为了更好地保护部分房屋承租人行使优先购买权，可以在一定条件下，承认房屋承租人对房屋整体享有优先购买权。虽然承租人的承租范围仅限于房屋的一部分，但是我们可以对权利人行使权利的范围予以扩大解释，在承租人承租范围超过全部房屋50％时，允许其对整体房屋行使优先购买权。
　　在房屋承租人优先购买权的救济方面，在房屋承租人优先购买权仅具有债权效力的情况下，无论是出租人未履行通知义务还是履行通知义务后，未履行止卖义务，出租人都应当对承租人承担相应的赔偿责任。在出租人未履行通知义务的情况下，由于出租人与承租人间并未形成房屋买卖合同，因出租人之故意，使得承租人未能优先购买该房屋，造成承租人丧失了优先购买房屋的机会，由此而带来的损失应当由房屋所有权人承担。在出租人将相关交易事项告知租赁者，而没有停止出卖行为的情况下，若租赁方已经做出与之进行交易，缔结契约的决定，并与房屋所有权人已达成相应的契约，此时应当要求出租人承担违约责任。

目录

引言

一、房屋承租人优先购买权的存与废

(一)房屋承租人优先购买权的立法变迁

（二）房屋承租人优先购买权的存废之争

二、房屋承租人优先购买权的成立及性质

（一）房屋承租人优先购买权的成立

（二）房屋承租人优先购买权的性质

三、房屋承租人优先购买权的效力

（一）债权性与物权性的房屋承租人优先购买权

1.债权性的房屋承租人优先购买权

2.物权性的房屋承租人优先购买权

（二）德国以及我国台湾地区优先购买权的效力

（三）房屋承租人优先购买权物权效力的判定标准

四、房屋承租人优先购买权的行使

(一)优先购买权的行使期间

1.出租人履行通知义务

2.出租人未履行通知义务

（二）优先购买权客体的限缩性解释

（三）部分房屋承租人行使优先购买权

1.仅优先购买其承租部分

2.优先购买所有房屋空间

五、侵害承租人优先购买权的救济

（一）侵害优先购买权的类型

1.出租人没有履行或履行通知义务不当

2.出租人虽履行通知义务，但未履行止卖义务

（二）房屋承租人优先购买权的救济

1.出租人承担侵权责任

2.出租人承担违约责任

六、结论

参考文献

致谢