基于博弈论的公租房租金定价研究

摘要

现如今日益飙升的房价带来的不仅仅是炒房热、购房热的问题，更加值得注意的是随之而来的购房难的社会问题。在传统文化的影响下，在高房价、低收入如此鲜明的对比之下，人们的购房压力不言而喻。对于此，国家颁布了一系列住房保障政策，同时以政府为主导开发建设了廉租房、经济适用房、限价房、公租房，旨在解决不同收入水平群体的住房问题。随着“十二五”的结束，“十三五”的开始，公租房的主导性地位日益明显。但是公租房政策在实施中并未取得其主体地位般的显著成果。原因有很多，例如公租房的选址问题、质量问题、申请与退出机制等政策性问题、价格问题等。其中公租房租金价格的高低决定了政府的住房补贴额度的大小；决定了房地产开发商的利润大小；决定了租户是否能解决住房问题。故本文以公租房租金价格为研究重点，以博弈均衡理论为指导，在分析、权衡三方利益相关者效用的基础上，对公租房租金价格的制定进行探讨分析。 论文以公租房租金价格为研究对象，首先对国内外有关公租房价格以及博弈论应用的研究现状进行归纳总结；然后利用剩余收入法对北京、上海、重庆、天津等四个城市的公租房租金价格的合理性进行了检验，检验结果发现重庆相对于其他城市而言，租金价格比较合理，但是也显现出居民难以支付的局面；而论文则在此检验结果的基础上，分别对政府、房地产开发商、租户的效用进行分析以及界定，不同的是论文着重对三者的隐形效用进行了分析；最后论文以房地产开发商为切入点，对公租房租金定价问题进行了研究。在分析政府、房地产开发商、租户三者效用的基础上，展开政府与房地产开发商、房地产开发商与租户的两阶段博弈。第一阶段确定房地产开发商的最高限价，第二阶段确定符合居民收入水平及房地产开发商效用的合理价格。两个博弈结果共同构成了公租房的最优租金价格。 论文研究结果对完善公租房租金定价政策提供了一定的借鉴意义。

目录

声明

第一章 绪论

1.1 研究背景

1.2 研究目的及意义

1.2.1 研究目的

1.2.2 研究意义

1.3 国内外研究现状

1.3.1 国外研究现状

1.3.2 国内研究现状

1.4 研究内容及技术路线

（1）研究内容

（2）技术路线

1.5 研究方法及创新点

1.5.1 研究方法

1.5.2 创新点

第二章 相关理论

2.1 公租房相关概念

2.1.1 公租房概念

2.1.2 公租房的特征

2.1.3 公租房的定价原则

2.2 居民住房承受能力测算相关理论

2.2.1 住房承受能力概念

2.2.2 住房承受能力测算方法

2.2.3 住房承受能力测算方法比较分析

2.3 博弈均衡理论

（1）博弈论的划分

（2）博弈论的基本概念

（3）斯坦尔伯格博弈模型

2.4 价格管制理论

（1）投资回报率管制模型

（2）最高限价管制模型

第三章 公租房租金定价方法应用现状分析

3.1 公租房租金定价方法

3.2 样本城市公租房租金定价分析

3.2.1 北京市公租房租金分析

3.3.2 其他样本城市公租房租金定价分析

3.3 小结

（1）低收入家庭（20%）月剩余收入难以满足其非住房消费支出

（3）重庆差距由无到有，定价政策待进一步改善

第四章 公租房利益主体的效用分析及确定

4.1 利益主体效用分析的相关假设

4.2 政府效用分析及确定

4.2.1 政府投入分析

4.2.2 政府效用分析

4.2.3 政府效用函数的确定

4.3 房地产开发商效用分析及确定

4.3.1 房地产开发商参建公租房背景分析

4.3.2 房地产开发商效用分析

4.3.3 房地产开发商效用函数的确定

4.4 租户效用分析及确定

4.4.1 租户需求分析

4.4.2 租户效用分析

4.4.3 租户效用函数的确定

4.5 小结

第五章 公租房租金定价模型构建

5.1 公租房租金定价模型构建的假设

5.2 博弈主体博弈策略分析

5.2.1 政府博弈策略分析

5.2.2 房地产开发商博弈策略分析

5.2.3 租户博弈策略分析

5.2.4 博弈结果分析

5.3 构建公租房租金定价模型

5.3.1 政府和房地产开发商的博弈分析

5.3.2 房地产开发商和租户的博弈分析

5.3.3 最优租金定价决策

第六章 结论与展望

6.1 结论

6.2 展望

参考文献

附录A

附录B

附录C

攻读硕士学位期间所取得的相关研究成果

致谢