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2014年国际房地产评估论坛

召开年：2014
召开地：北京
出版时间： 2014-10

主办单位：中国房地产估价师与房地产经纪人学会

会议文集：2014年国际房地产评估论坛论文集

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1.商业地产估价方法创新浅析
- 丁杰琍;吕花伟
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：针对商业地产估价,主要方法有比较法和收益法,从估价实践来看,两种方法的应用均有一定的前提条件和现实限制.为此作者对商业地产估价方法进行了一定程度的创新,引用数量经济学、统计学的分析方法,试图对商业地产租金—售价关系进行相关性分析、回归分析、统计学分析等,最后拟合出一条租金—售价线性关系的函数曲线,以求起到抛砖引玉的效用.
2.共同开发理念在城市更新拆迁补偿中的应用研究
- 冯加昌;李华勇;肖林芳
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：深圳城市更新在具体实施拆迁补偿的过程中,存在着补偿标准确定依据、测算口径难以统一,缺乏强制约束力,易产生拆迁纠纷等方面的问题.使得一批已完成审批城市更新项目在拆迁阶段陷入停滞状态,而且拆迁本身催生了各种矛盾,影响社会稳定和谐.本文将在分析深圳市城市更新拆迁补偿现状特征基础之上,通过引入共同开发理念,建立测算模型,重点对城市更新拆迁补偿中较具争议的产权调换标准进行模拟测算和实证分析.研究对建立健全城市更新拆迁补偿标准定价机制,有效解决拆迁过程中遇到的拆迁利益纠纷问题,加快推进城市更新工作顺利实施都具有重要的理论和现实意义.
3.灰色关联理论在市场比较法实践中的应用
- 杜一衡;杜长平;周承瑶
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：市场比较法是房地产估价中最常使用的方法之一,案例选取、因素调整的主观性会在很大程度上影响估价结果的准确性,因此需要在传统市场比较法的基础上,结合灰色关联理论,对案例的选取和案例间权重的赋值提出规范的方法,增强估价过程的客观性.该方法的具体实现是在VBA环境中,采取分步自动计算,在达到增强评估报告科学性的同时,保证了工作效率.
4.房地产估价方法——假设开发法的质疑与创新
- 张惠明;张晓恩
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：为迎接中国房地产估价大数据时代的到来,去年10月和今年8月,中房学和中估协在北京分别举办了"挑战与展望:大数据时代房地产估价和经纪行业发展"年会和"大数据在不动产估价领域应用"研讨会.开启了房地产估价中积累的大量沉睡的数据将被发掘、集成与利用和执业机构及人员创新思路、应对挑战、开拓业务的新时代.对此,笔者认为:大数据在不动产估价领域的应用,不仅要理解为对估价相关大数据的提取、整理、汇总、分析,制定准确的估价数据标准并定期发布,为估价行业提供参数支撑和服务水平等,更重要地应当理解为剖析原有房地产估价方法,是否与大数据时代的到来,存有不相适应的地方或瑕疵,以及需要探讨创新的空间.这是大数据时代形势所逼,行业发展客观要求.本文针对房地产估价方法—假设开发法的质疑,创新提出了拥抱大数据、应用大数据的"打包式"假设开发法的改良估价方法,供同行共讨.
5.从策划者的视角看商业地产评估
- 杨岳钊;李远朋;王建平
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文从策划者的角度首先介绍了百货商场、购物中心两类商业地产的概念与区别，其次介绍了定位是否准确、是否为产权式商铺等价值影响因素，然后介绍了估价方法的选择、“售后包租”协议的内部矛盾等估价须注意问题。
6.浅析收益法合理评估住宅房地产价值
- 董月华
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文从收益法的三个关键参数——收益年限、净收益、报酬率方面进行探析,寻求价值差异的缘由,并探寻如何使估价价值和市场交易价格更趋一致.作为房地产收益法评估中的重要参数，收益年限、净收益、报酬率的确定非常重要，直接影响评估结果，估价人员应结合实际，具体情况具体分析，全面考虑房地产市场状况、区位等各种因素，经综合分析后确定，才能评估出正常房地产市场价值。
7.基于HEDONIC模型的别墅定价研究——以上海别墅市场为例
- 曹亚琨
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：上海作为国内别墅住宅市场发展较为成熟的地区,市场比较活跃,别墅数据披露相对全面,也积累了许多有益的实践经验可以为研究提供实证支持.本文运用Hedonic模型法(又称特征价格法),对上海市的别墅价格微观影响因素进行研究,将别墅价格影响因素分解,求出各影响因素所隐含的价格.价格特征模型定价的核心内容是分析物业的各种属性,通过必要的数据收集和处理,回归得到其价格,为别墅物业价值评估及未来征税提供新的解决思路.
8.北京市国有土地上房屋征收评估浅议
- 米楠;张煜慧;苑颖
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文在解读国家和北京市出台的一系列国有土地上房屋征收政策的基础上,对国有土地上房屋征收评估技术方法进行了梳理,以前的评估技术方法虽采用了市场比较法的思路,整体来讲还是成本法的运用,并没有将评估完全市场化.公司总结以前的经验,结合实践而编写的《北京市国有土地上房屋征收评估技术指引(征求意见稿)》采用完全市场化评估,并第一次提出了成片住宅(非住宅)评估的概念和方法.
9.房地产基准报酬率研究与应用——收益法5年转售公式中的折现率
- 许军;任婷珍;郑文燧
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：房地产基准报酬率是政府调控、投资回报、金融资讯、估价师操作的重要参数.研究用三种方法测算报酬率既有独立性又有关联性,即从公式法经累加法到实证法由粗到细逐步深入.只要应用者需要,可在《房地产基准报酬率数据库》中查到估价对象这类投资的报酬率Y及其对应的平均资本化率R作参考.数据库分住宅、商业、办公和工业四种类型.从大量测算的数据结果看，报酬率不是创造甚至臆造的，它是客观存在的。报酬率数据是假设在5年持有期后转售该房地产，投资收益回报和回收的折现率。它具有动态性、相对稳定性、同类相对统一性的特点。它更是历史数据积累、分析、推导的结果，只是依据统计和数学模型加以揭示而己。
10.中国房地产投资回报率调查背景、历程与成果
- 闫旭东;谢文阳;杜慧莉
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：《中国房地产投资回报率调查报告》是北京仁达房地产评估有限公司与北京云房数据技术有限公司合作的中房学课题研究成果之一,自2009年课题承接以来,已有5年研究基础.目前,研究城市为17个,近两年将扩展到70个大中城市.依托于"云房数据"庞大的数据库资源和"仁达评估"二十年来丰富的评估经验,房地产投资回报率调查致力于对不同城市、不同物业、不同投资模式下的回报率进行了客观的数据调查,提供客观可靠的投资回报率数据,旨在反映各城市真实的房地产投资回报情况,可为估价师、投资者提供评估数据和投资参考.
11.试论房地产投资回报率在收益法中的应用
- 谢文阳;伴晓淼;朱传梅
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文从三种投资回报方式的思路出发,确定三种收益法评估模型,分别是静态租赁模型、租金增长模型、租赁后转售模型.在房地产投资回报率调查成果的基础上,对不同评估模型的参数取值、评估步骤、应用说明进行了详细的介绍,推荐使用5年租赁后转售模型并通过足量案例验证模型和参数的合理性,最后建议建立行业统一的评估模型及资本化率(折现率)数据标准,以提升估价行业的公信力.
12.基于REITs领域的房地产估价重要性研究
- 胡峰;王天会;张秀娟
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：房地产投资信托基金是房地产资产证券化的重要手段,是解决房地产行业资金流动性困难的重要举措.然而其本身固有的内部风险又限制了它的发展.本文研究和分析了美国和香港房地产投资信托基金的发展状况,在分析内部风险成因的基础上提出了房地产估价机构对其风险控制具有重要意义的观点.同时,本文分析了中国香港地区房地产投资信托基金持有大陆地区物业的情况,在此基础上对今后基于房地产投资信托基金的中国房地产估价行业的进一步发展做出了展望.
13.房地产证券化趋势下的估价业务需求及技术要点研究
- 林明;孙虹
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：房地产证券化市场的发展,必将带来新的估价业务需求.本文试图通过对房地产证券化交易结构分析,发现房地产证券化过程对估价的需求,并且对比常规房地产估价业务下估价要点的区别,以期使房地产证券化估价更加合理.
14.因应房地产证券化之势拓展估价行业路径创新
- 齐伟源
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：房地产证券化是房地产金融市场的一个重要领域,代表着房地产金融创新与发展的重要方向,在房地产投资、融资、销售等整个房地产产业链中扮演重要角色.房地产证券化是值得提倡的一种金融创新,它对于突破房地产业的融资瓶颈、带动整个资产证券化的良性运作等具有积极的意义.国外房地产发展的经验表明:房地产证券化是发展房地产市场最为有效的手段.本文从房地产证券化的创新性、国际化、泡沫化等方面入手,结合国内房地产证券化的发展状况,探讨拓展估价行业的路径创新,以期寻求"因势而谋、应势而动、顺势而为"的发展之策,借以抛砖引玉.
15.历史建筑估价方法的应用研究
- 徐进亮;张弘武
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：对于历史建筑经济价值进行评估时,理论上可以运用传统的房地产估价方法及资源与环境经济学的评估方法等,本文选取收益资本化法、市场比较法、条件价值法等一些主要的估价方法,对其在历史建筑对象的应用进行研究分析.本文认为这些估价方法都有其适用范围、优势和缺陷，历史建筑作为一种特殊的估价对象，经济价值评估理论与技术方法在国内几乎为零，国际上研究也较少:本文将这些估价方法适用于历史建筑，本身就是一种尝试;也是意图通过对历史建筑估价方法的应用研究，不仅弥补当前相关研究的空白，而且对于建立相对完善的历史建筑估价理论与方法体系具有重要意义。
16.深圳市原农村集体土地上住宅房屋征收评估技术研究
- 吴青;刘武;刘柏平
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：简要介绍深圳市原农村集体土地上住宅房屋征收评估现状,深入剖析现行评估技术体系存在的问题及产生的原因,根据估价规范、补偿政策及现实特点提出私房征收评估技术的改良创新思路.
17.土地增值税征缴中的房地产估价相关问题探讨
- 杨斌;贾明宝
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：土地增值税是中国涉及房地产的一项重要税目,对于房地产市场调控有重要作用.土地增值税的征缴离不开房地产估价,但是目前评估实践中存在一些亟需明确和改进的问题.本文通过对当前土地增值税征缴中房地产估价的相关事项和问题的梳理,从法规解读、理论分析等角度提出了相应的技术思路与标准,供房地产估价行业内参考.
18.集体经营性建设用地权益现状与估价思路探讨
- 石利琴;周小雪
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先分析了集体经营性建设用地的概念及权益，其次介绍了现阶段集体经营性建设用地的评估，在评估过程中应关注合理界定价格内涵、坚持合法及审慎的估价原则、合理选择与应用估价方法等。
19.国有划拨土地使用权估价
- 吴剑
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：国有划拨土地使用权估价一直没有明确的定论,但在涉及划拨用地征收、补办出让、变更用途、抵押等估价业务时又无法避免,本文将举例探讨划拨用地正算法、倒算法等估价的难点与对策,成本法为正算法，基准地价法为倒算法，思路清晰，也容易理解，可操作性强。缺点是《划拨土地使用权管理暂行办法》要求的土地出让金最低不低于标定地价的40%上述举例将基准地价修正法测算的出让地价结果默认为标定地价的依据不足，缺乏权威肯定意见。是否可以按照上述思路，自行根据成本法与基准地价修正法分别测算土地出让金，相互进行比较，择高确定土地出让金。若能获得权威肯定意见，今后在没有出让金标准的地区，划拨用地估价将得到普遍性的解决。
20.新形势下集体建设用地使用权抵押问题思考
- 张付喜;井元霞
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先介绍了集体建设用地使用权抵押现实中存在的法律设置了限制性规定和约束；缺乏相关政策和配套措施的强力支持等问题，其次介绍了新形势下国家政策导向，然后提出从立法层面上进行突破；尽快完成集体建设用地使用权及地上建筑物附属物的登记工作，为抵押登记莫定核心基础等未来集体建设用地使用权抵押的思考。
21.明、清雕花楼历史建筑房地产价值评估初探
- 李建中;韩艳丽
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文从阐述雕花楼历史建筑物的特点入手,提出分类评估其价值的观点.针对雕花楼一般价值、特殊因素价值设置评估的基本技术路线.引入结构方程模型(SEM)对雕花楼特殊因素价值进行评估,分析选择结构变量、观测变量样本时应注意的问题,为该方法的使用进行了探索性研究.
22.论新型城镇化背景下的农村房地产估价
- 胡细英;刘雅静
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：统筹城乡经济社会发展,促进城乡一体化,促进要素合理流动和优化配置,是解决国有、集体土地上房屋的管理制度和市场地位差别问题的根本途径.本文从分析农村房地产产权现状出发,阐述了农村房地产估价在新型城镇化过程中的重要作用,通过房地产价格评估的分类管理、房地产登记制度的城乡统一和行业培训,实现农村房地产估价的规范化和专业化.
23.公有非住宅房地产估价过程中的价值含义及估价方法
- 崔继刚;张丽萍
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：公有房地产是中国特殊体制下遗留下来的产物,随着住房制度改革的深入,在日常的评估工作中会遇到公有房地产的评估项目,本文首先介绍了应用比较法、收益法评估公有非住宅房地产的置换，其次介绍了司法诉讼中关于公有非住宅房地产价值的评估，然后介绍了公有非住宅房地产向原使用人出售。
24.比较法在四合院评估中的运用分析
- 杨诺
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先介绍了北京四合院，其次介绍了北京四合院转让的操作方式，然后介绍了比较法理论，分析了区位状况、权益状况等比较法评估四合院时的房地产状况调整，影响老北京四合院的价格的房地产状况是多种影响因素组合而成，纷繁复杂，在实际的四合院的评估操作过程中，估价师不但要对四合院的基本知识进行了解，而且要在现场踏勘时仔细观察，多方了解每个四合院的不同之处，才能合理、客观的完成评估操作。
25.国内古建筑评估技术初探
- 吴丽娟;骆晓红;李猛
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文通过将对古建筑的了解和对房地产评估知识的掌握这两者有机结合,从评估的角度对目前中国的古建筑展开了讨论.本文先简介了中国古建筑的特点和分类,然后从评估的视角,介绍了中国目前古建筑评估的概况、目的以及在使用各种评估方法时的注意事项,并对影响古建筑价值的相关因素做了简要描述.对目前国内较为空白的古建筑评估技术做初步探讨.
26.关于集体土地征收房屋补偿评估案例探讨
- 王桂生;程景民;周福星
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先分析了由集体土地征收引发的司法纠纷案件，其次介绍了估价对象的特点与难点，然后介绍了评估的法律依据，分析了估价思路及方法的选用，提出了委托环节、估价方法选用等司法实践方面应注意的问题。
27.房地产估价数据分类编码标准若干问题初探
- 徐长林
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：标准化是行业信息化建设的基础,估价行业的信息化建设对制定房地产估价行业的数据分类编码标准的需求越来强烈,本文对房地产估价数据分类编码标准涉及的若干基础性问题进行初步探索,主要是对房地产数据标准的认知、房地产数据标准的分类以及应该首先制订的房地产估价数据标准类别以及编制房地产估价数据分类分级的一些思路进行初步的探讨.
28.估价机构的数字化生存——面对大数据时代的途径选择
- 闫旭东;温靓靓;谢文阳
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先介绍了大数据时代背景下的房地产估价行业，其次分析了估价师专业性面临最直接的挑战；传统的评估操作、业务服务方式和内容已无法满足多元化的客户需求等估价行业的现状问题，然后介绍了数据化积累、“大”数据与专业估价的结合等估价行业面对大数据的选择。
29.“大数据”时代的估价服务创新
- 王娅婕;陈智协
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先分析了"大数据"的由来与特点，其次分析了建立大数据平合有利于价格变动趋势研判；有利于建立各种估价参效数据库，提高估价准确度等“大数据”对房地产估价的影响，然后介绍了“同致诚”的服务创新—同致诚自动评估系统，作为专业的房地产估价机构，同致诚在开展日常估价业务的同时，将积极应对市场变化，紧跟市场形势，研发出更多科学、高效、适用的信息化辅助估价产品，比如手机查勘软件，商业数据库建设、电子期刊、微信平台等等，人们的目的只有一个，就是为了给客户提供更好的服务，为房地产估价行业的健康有序发展做出自己的一份贡献。
30.基于GIS的沈阳市房地产估价基础数据信息化研究实证
- 郑刘平;李晓雷;石启江;刘颖
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：随着大数据时代的来临,如何发挥房地产估价数据的潜在价值,实现房地产基础数据信息化以及数据的交换共享成为一个迫切需要解决的问题.本研究借助GIS强大的数据管理功能,以沈阳市为例进行了房地产估价基础数据信息化实证研究并探讨了估价基础数据库在日常业务、批量评估以及房地产咨询业务中的应用,为实现房地产估价基础数据价值挖掘,以及房地产估价数据标准的制定及房地产估价数据库的建立应用提供技术支持和研究尝试.
31.从国房服务创新实践看房地产估价未来
- 杨丽艳;李华勇;刘朝阳;徐卫星
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：房地产估价服务起源于法定类估价,通过二十余年的发展,估价产品及服务方式已经有了相当大的改变.本文通过总结"GoFiner(R)呼叫中心"的诞生和发展,阐述房地产估价服务模式的变化,探寻房地产估价服务创新的立足点,分析房地产估价服务未来发展的方向.在不同的服务模式下,估价师的重要程度产生较大的差别,估价行业应把握估价发展的方向,自我提高,根据估价委托方的需求提供差异化的创新服务,才能建立企业的核心竞争力.
32.河南省房地产估价数据标准初探
- 高玉荣;褚建坤;张付喜
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文作者从河南省的实际情况出发,首先介绍了房地产估价数据标准建立的意义，其次介绍了河南省房地产估价数据标准现状，然后分析了要具有前瞻性、科学性、统一性、规范性等房地产估价数据标准建立的原则，介绍了房地产估价主体、业务、基础等数据标准的内容。
33.基于杭州实践的典型商业房地产批量评估方法探索
- 韩宣伟;蒋文军
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：国内房地产估价行业正以前所未有的速度淘汰着旧的理念和运营模式,曾经占据主导地位的传统估价业务已发生重大变化,新的盈利模式和业务需求正在产生,相应的估价技术和方法亟待创新.本文基于杭州市沿街商铺、宾馆酒店和大型商场等批量评估的项目实践,对商业房地产批量评估的技术思路与方法加以探索,以期为同行的实务操作带来启发.
34.收益法在批量评估中的应用
- 朱晓;孟一凡
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文主要介绍收益法在批量评估中应用,以杭州市办公用房计税基准价项目为例.通过建立办公用房租金特征价格模型,利用统计分析对收益乘数进行归纳,用直接资本化法公式得到估价对象的收益价值.收益法是预计估价对象未来的净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值的方法.批量评估是利用共同的基础数据和统一的标准方法,在给定时间对大批量房地产进行估价.
35.基准收益法批量估价研究与应用
- 宋生华;虞达锋
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：当前中国的房地产批量估价实务中,作为三大传统估价方法之一的收益法并未能得到深入、广泛地运用.而对于收益性房地产,收益法的作用是其他估价方法无可替代的.针对运用收益法进行批量估价的难点,在研究与实践过程中，笔者建立的利用现行武汉市基准地价为主要基础测算的基准房地产纯收益体系、以及采用市场提取法测算的基准报酬率的“基准”性成果，在很大程度上保障了收益法重要参数的可靠性，从而确保收益法批量估价结果的客观性。该模型目前己试运行于武汉市存量房申报计税评估系统中，在实践检验中取得了良好效果。
36.基于收益法的批量估价方法与应用
- 周文涛
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：随着中国大数据、云计算的发展以及互联网时代的到来,房地产估价行业也面临着新的挑战,中国房地产批量估价需求日益迫切,其中主要面向对象是存量房.本文侧重从实操出发,重点阐述利用收益法模型实现商铺批量估价，基于地理信息系统的空间计算技术，结合商业房地产价格的特征影响因素，分区域，分物业类型划分区域，并结合商铺个别特征因素为租金修正系数。同时通过客观公正的租金案例和成交案例，采用市场提取法计算分区域，分物业类型的资本化率。经过北京以及哈尔滨两个城市实践表明，此技术路线是可行的。
37.基于收益法的临街商业房地产批量估价方法浅析
- 尚春芳;胡元合
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文从批量估价实践入手,着重阐述了以收益法为基础的批量估价中估价分区的划分、影响租金水平的因素选择与确定、收益法基本模型的选择、估价模型检验等过程.并采用直接资本化法作为基本模型,通过多元回归分析法,进行了沿街商业用房批量估价的实证分析.
38.房地产税评税中的一致性标准初探
- 宋祥来
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：一致性标准是房地产评税工作应该遵循的重要原则,其本质是保证市场价值相同的房地产受到同等的课税待遇,并以此保证房地产税制本身的公平和公正.目前中国的房地产税模拟评税试点工作正在全面推开,评税技术和信息管理系统建设取得了很大的进展,部分城市的评税试点成果已实际用于房地产流转税的征管实践.本文在借鉴国际经验的基础上,提出评税一致性标准的定义,讨论了该标准在中国的评价方法、实施条件和具体程序,以期为房地产评税工作走向深入提供启示.
39.新型城镇化下房地产估价业务拓展与趋势
- 聂竹青;喻瑶
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：房地产估价业务是改革开放历史进程中涌现出来的新兴产业,当前它正由传统的估价业务向多元化经营发展.新型城镇化是中央根据国内外形势,适时提出的以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化.本文就当前新型城镇化发展背景下,对国内房地产估价业务的拓展与趋势进行深入研究,并结合新型城镇化下给房地产估价业务带来的机遇与挑战进行分析.
40.房地产估价业务的多元与跨界组合发展
- 黄西勤;江建华;曹彦军
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：房地产估价行业与房地产行业的发展大势、宏观经济发展走向和区域经济发达程度息息相关.在面临中国进入全面深化改革时期,房地产估价行业同样面临着深化改革.目前具备稳定市场竞争地位、有能力有资金、有核心竞争力的估价机构,无疑,走业务多元化和区域跨界经营的发展战略是一种明智的选择.本文给出相关多元化、不相关多元化和紧跟政策导向三种业务延伸方向,以及给出四种区域跨界的方式,最后提出健全管理模式、完善风险控制、加强人才队伍建设和重视企业文化融合等多元与跨界的战略举措.
41.房地产估价业务的拓展和趋势
- 周元立
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文从房地产估价行业的现状和存在的问题入手,结合当前的形势,分析估价行业新业务,再从策略入手如何拓展估价新业务,得出以估价为切入点,进入相关领域,以"一站式"服务模式助推业务向多元化方向发展的趋势.
42.浅谈评估咨询业务在房地产市场风险管控上的应用
- 徐以然;赵茜
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文就实际评估咨询业务操作中积累的部分经验进行分享和探讨,前期尽职调查和后期投后管理实际上对风险管控的思考角度是不一样的，结合不同阶段可能出现的风险点和风险管控的操作方式来看，全过程的风险管控对评估咨询业务的能力也提出了更高要求。评估咨询业务在房地产市场风险管控上的应用是在评估知识和经验的基础上，进行知识和经验的横向和纵向双向拓展，把考虑的问题扩展得更全面、考虑问题的点挖得更深入才能在实际操作中真正发现问题、了解问题、解决问题。从以上前期尽职调查和后期投后管理的要求和操作来看，评估咨询能为客户提供的风险管控的服务有很多，如果能够全面的把握好风险管控的全局，切中风险把控的要点，就能在评估咨询服务中真正为客户创造价值。
43.浅谈房地产估价机构业务拓展与多元化发展趋势
- 文晶;王竹
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文分析了房地产估价机构的市场竞争生存发展现状和存在的问题,并以此为基础,提出了房地产估价机构业务拓展与多元化发展的几点建议.并结合戴德梁行、深圳市世联土地房地产评估有限公司以及笔者所在公司多元化发展的案例,分析提出多元化发展的重要性和必要性.
44.房地产估价业务的拓展和趋势
- 高洁;钟建业
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：随着国内中介服务市场的开放，中国房地产估价市场的竞争将更加激烈。本文首先分析了房地产估价业务的发展现状，其次通过分析大数据时代、成功案例介绍了房地产估价业务的拓展及趋势，然后分析了房地产估价咨询的优劣势，提出了培养具有综合素质的创新人才；建立数据库及信息共享平台；拓展多元化业务渠道等拓展业务的建议。
45.新形势下房地产估价行业面临的机遇和挑战
- 司徒荣轼;杨鑫芳;张志军;黎蕾
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文通过论述分析了当前与土地及房地产市场有关的政治经济形势,详细的阐述了房地产估价行业面临的机遇和挑战,主要包括服务对象的转变、估价技术的信息化、经营方式的规模化和国际化等方面,这将为未来房地产估价工作的进行提供重要的理论参考.
46.房地产评估与资产评估重叠部分的处理差异比较分析
- 晏芳;程殿卿
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先分析了房地产评估与资产评估同样是具有较高专业和综合素质的团队为中国经济发展提供中介服务；同样主张独立、客观、公正的执业原则，强调艘行评估程序的重要性和提供专业服务为宗旨。不断学习总结，协会就相关专题组织研究，并以操作指导意见、指南等形式发布，供业内机构使用等共同点，其次分析了业务来源渠道不同；报告评审要求不同引起的差异等不同点，可以看到同样作为评估专业团队，资产评估与房地产估价存在着不可小觑的差异，这些差异有的源于客户需求的不同，有的源于两类评估人员视角的不同，当然也不乏各自认知局限性带来的影响，为了进一步提升评估行业在经济活动中的中介服务能力，巩固其社会地位和扩大在社会经济活动中的参与能力，需要共同学习，相互借鉴，取长补短。
47.2014年房地产市场形势分析及未来预测
- 伴晓淼;杜慧莉;谢文阳
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文介绍了全国房地产形势发生了重大变化,房地产市场整体进入下行阶段,由以往的"黄金十年"开始向"白银十年"过渡."黄金十年"的快速发展主要受益于该时期房地产动力因素的支撑.然而,随着动力因素的变化,市场供求关系开始发生变化,房地产市场拐点逐步显现出来.预计未来房地产市场"分化"将成为市场主要特征,同时,随着市场各方的调整,未来一段时间内市场将震荡下行.为准确把握目前及今后一个阶段里房地产市场的发展趋势。
48.济南市房地产估价行业发展现状及对策
- 宋军
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先分析了房地产估价行业的发展现状，发展迅速，为济南市的经济社会发展作出了贡献；机构众多，水平良莠不齐；诸多估价公司职业素养不高，缺乏维护自身形象地位的责任心和使命感等，其次介绍了估价师挂靠；出具应假评估价值估价报告及无序竞争等问题的解决办法。
49.基于蒙特卡洛模拟假设开发法对土地出让底价评估的改进
- 曲卫东;於洋
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：研究目的:运用蒙特卡洛模拟方法改进假设开发法,通过Matlab编程部分实现改进后方法的自动化操作,并依此对土地出让底价进行测算,为制定合理的土地出让底价和确定合理溢价率区间提供依据.研究方法:将蒙特卡洛模拟思想应用于假设开发法,并通过Matlab软件实现.研究结果:1)利用北京市2010年崔各庄地块出让案例检验改进后的假设开发法,发现该案例中政府设定的土地出让底价过低,实际成交价格更加符合当时土地市场,实际拍卖溢价率远高于合理溢价率区间;2)基于蒙特卡洛模拟改进假设开发法所得到的评估结果不再是一个固定数值,而是一个价格分布区间,具有一定统计性质,提高了评估结果的可信度,还能依据评估结果反映的总体分布特征进一步推测具体项目合理的土地出让底价和溢价率范围.研究结论:基于蒙特卡洛模拟的假设开发法更加适合中国目前土地出让价格评估,可以辅助政府制定土地出让决策.
50.直接资本化法和转售法之比较的研究注记
- 施坚;陈驰
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：收益法是估价中的重要方法,本文研究了着重研究了房地产估价收益法中的转售模型方法,比较了其与直接资本化法的估价结果,得到了一些结论,并在此基础上对收益结构进行了讨论.
51.论城市房地产价格体系的建立和一种新的房地产估价方法——体系调整法
- 金立强
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：传统的比较法存在着评估价格被动地被交易实例所左右的弱点,在充斥着漫天要价、讨价还价空间又很小的中国二手房市场上,依靠在交易实例中选取可比实例进行调整和修正的比较法显得有点无奈,也的确缺乏应有的技术含量.有鉴于此,笔者认为房地产估价机构在其所掌握的大量房地产信息及专业知识的基础上,建立一套合理的及时更新的城市房地产价格体系用以指导房地产估价及二手房交易,是非常必要的.由此衍生出的体系调整法,也是一种可以经常运用的新的房地产估价方法.
52.比较法中确定房屋新旧程度调整系数的新方法——偿债基金成新率法
- 丁金礼
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：比较法的难点是各种修正、调整体系的建立和运用,尤其是房屋新旧程度调整,几乎存在于每次比较法计算中,然而至今没有令人信服的房屋新旧程度调整体系出现.这个长期存在的技术问题使比较法的可靠性、权威性受到质疑.本文提出用偿债基金成新率法确定可比实例及估价对象房屋"成新"数据,此数据变化对应房地产价格的变化,以此进行房屋新旧程度调整.当然,不同类型的房地产其"成新"对房地产价格敏感程度不同,还应做适当修正.如果本文能对比较法调整体系建立有肤浅的启示,相信今后通过专家学者的不断努力,能够建立起完备的房地产状况调整体系,使比较法在房地产估价中发挥其应有的作用.
53.关于房地产租金、价格预测值确定的探讨——以北京为例
- 王晨;杜慧莉;谢文阳
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：房地产租金、价格的预测,是对房地产市场投资回报进行判断的重要依据.为了得到合理的预测结果,本文对头脑风暴法、回归分析法、长期趋势法等几种传统的预测方法进行对比分析,并结合北京房地产市场变化,分别给出了租金预测选取长期趋势法,价格预测选取直接资本化法的结论.
54.北京公租房市场租金评估方法研究
- 张映红;李琼;郭娜
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：北京公租房租金原则上按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定.北京房地产估价机构对公租房项目所在区域的市场租金进行评估时,主要采用传统的比较法、收益法和成本法.对与公租住房同地段、同类型住房市场租金的评估方法开展研究,结论为应用标准价调整法技术思路具有一定优势.标准价调整法是在比较法基础上发展起来的一种批量估价技术,具有直观、易掌握等特点,能够更好地满足北京公租房租金管理的特点及发展,可使公租房市场租金评估工作更具有可持续发展性,估价结果更具有公信度,并可通过信息技术的应用逐步降低估价成本,提高工作效率.
55.市场价值与抵押贷款价值标准比较研究
- 杜建国
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：2007年次贷危机引发的全球金融危机,使得房地产估价标准成为社会各界关注的焦点.本文首先介绍了对市场价值标准的不同定义,指出中国的房地产抵押贷款估价采用的是市场价值标准;其次,对抵押贷款价值标准进行了简要介绍,包括其定义和特征.在此基础上,对两种价值标准进行了对比研究,明确了市场价值适用于土地开发、土地购买、投资分析和房屋开发等,抵押贷款价值则更适用于房地产抵押贷款.最后,本文指出,由于市场价值标准在我国房地产抵押贷款估价中仍普遍使用,可以在市场价值标准中借鉴抵押贷款价值标准的安全性、保守型和持续性原则,在估价方法选取和权重、剔除不利和投机因素、体现可持续性以及提供清算估价等方面进行必要改进.
56.酒店房地产估价探析
- 阮宗斌;骆晓红;康玲
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：酒店房地产具有较高的价值,收益构成复杂,投资建设、运营管理非常专业,投资回收期很长等特点,有别于一般的商业房地产.又因为酒店房地产市场交易非常少且均属于大宗交易,透明度非常低,交易案例难以取得,使得酒店房地产的估价更加困难,不同估价师就同一宗酒店房地产容易得出不同的价值判断.笔者认为在对酒店房地产进行估价的时候需要做多方面的、详尽的调查、分析和判断,方可测算出酒店的客观价值.本文主要通过对酒店特点、估价适用方法、具体的估价实例、以及酒店房地产市场分析要点等几个方面进行阐述,分享笔者在酒店房地产估价方面的心得体会.
57.折现现金流分析法在收益法中的应用探讨
- 李坚昱
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：在估价实践中,收益法的应用比较普遍,但由于部分参数的确定往往出现一定的误差,影响了收益法计算结果的准确性.本文通过分析房地产估价实践中收益法使用存在的问题,探讨将折现现金流分析法应用于评估实践,通过对折现现金流分析法的概括并结合案例介绍,以期使估价师对该法有所认识,并希望对估价师的估价实践有所帮助.
58.大型商场的估价方法探析
- 王炬
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：大型商场是具有明显自身特点的一类商业房地产.它的个别性强,其价值不仅与转让方式紧密相关,同时受其运营效果的影响大.大型商场的估价可选择的方法有收益法、比较法和成本法,但每种方法在选用前需要首先明确以何种转让方式为假设前提,然后再进行估价方法的适用性分析,同时各估价方法在运用中还应注意其不同于普通商业房地产估价的一些要点.
59.城市轨道交通对沿线房地产价值影响研究——以成都地铁1号线为例
- 郭玉坤;叶樊妮
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：城市轨道交通随着城市化进程的加快而迅速发展,在改善区域交通状况的同时也对沿线房地产价值产生了积极影响.为了分析轨道交通建设对沿线房地产价值的影响程度,本文采用特征价格模型(HPM),以成都市地铁1号线为例分析了轨道交通开通前沿线房地产价格的变化规律,结果表明轨道交通对沿线房地产价值有一定的影响范围,并在范围内对提升沿线房地产价值有积极作用.
60.售后返租房地产估价探讨
- 梁小满;周蒙
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文通过对"售后返租"类房地产特点的研究及分析,重点探讨"售后返租"类房地产在抵押评估时的按期返回租金的模式；返租收益按合同规定，一次性返还租金的模式等技术处理问题并对类似物业的评估违约、后续经营等风险进行了揭示.
61.浅析剩余法评估非公益性科研用地适宜性
- 张启旺;罗斌;胡江
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先介绍了非公益性科研用地的特点，其次分析了收益还原法、市场比较法、成本逼近法等评估方法的适宜性，然后分析某市某宗科研土地案例，应用剩余法评估非公益性科研用地地价时克服了应用其它评估方法存在的难题，体现了其方法应用过程中的灵活性，很大程度上保证了测算出价格的现时性、准确性、可靠性，其适宜性较其他方法更强。在随着土地利用方式和利用形态的多样化，在地价评估时对估价师的要求会越来越高，各种方法的灵活应用直接关系到地价评估结果的准确性。笔者结合自身多年来经历的估价案例，仅对剩余法评估非公益性科研用地适宜性作出简要分析，不足之处，还望各位同仁多多指正。
62.土地增值税中成本法的案例分析
- 陈俊;李欣
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先介绍了《中国人民共和国土地增值税暂行条例》的法定扣除项目、“据实扣除”和“客观发生”的使用等政策，笔者认为无论一手房还是二手房所对应的房地产开发成本构成都应该是一致的，二手房根据税法规定应采用重置成本价(重新购建价)乘以成新度折扣率后的价格，然后以广州市越秀区某商业用房为例实证研究，专业的事还需要专业的人来做，希望各位估价师不要放弃自己的专业技能和行业的规范，从而推动行业公信力和影响力，《中国人民共和国土地增值税暂行条例》和补充法律法规及部门规章已经使用了二十余年，其适用性值得商榷，如果税务机关愿意委托专业机构参与修改或是建议和改进土地增值税现行的征收评估的管理办法，将也是业务的一种突破，行业也会因此而受益。
63.房地分估适用方法和公式的探讨
- 孔军;李福山
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先介绍了房地分估的原因及背景，其次通过分析案例，介绍了估价结果在实际工作中的矛盾，笔者认为，商业、住宅、办公用途的房地产，客观评估方法还是市场比较法、收益法直接求取房地产(房地合一)价值，这样才会不漏算权益和区位价值，也就是说不适合房地分估，评估土地价值只是为了备案的需要，然后探讨了房地分估运用方法以及计算公式。
64.关于房地产投资回报率研究体系的界定
- 闫旭东;谢文阳;杜慧莉
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：资本化率是收益法评估房产价值的关键.目前各大评估机构多依据自身经验确定资本化率,在数据调查及应用上尚未统一.本文在对国内外已有资本化率内涵及属性进行分析的基础上,系统界定并梳理了资本化率、报酬率、折现率、内部收益率等基本概念,统一了回报率研究体系,为收益法评估中资本化率的确定提供理论指导.
65.关于累加法确定资本化率方法的创新
- 谢文阳;郑聪;朱传梅
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：资本化率的确定是使用收益法评估房地产价格的难点.本文结合近几年银行存贷款利率、国债收益率及资本市场相关收益率数据,分析传统累加法中确定安全利率及风险调整值存在的缺陷,在改进安全利率及风险调整值取值参考方面进行了有益的探讨.
66.浅谈收益法、折现率和房地产投资收益率
- 吴数
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：在使用收益法进行房地产估价时,难点之一是如何选取折现率.本文通过理论分析和实践经验介绍,建议以房地产投资收益率(IRR)为依据,选取适当的折现率Y,以便更好地使用收益法对房地产进行准确的估价.
67.房地产证券化对估价的需要
- 刘洪帅;何哲;石法良
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：房地产证券化是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的,是房地产融资手段的创新.无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益的证券化都需要房地产估价服务.与房地产证券化发达国家和地区相比较,中国的房地产证券化处于初步发展阶段,随着住房抵押贷款信贷和证券市场的发展,房地产证券化必将迎来蓬勃发展.房地产估价机构应认真准备,以应对房地产证券化对估价的需求.
68.房地产证券化对估价需要
- 潘少婷
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：房地产是一个资本密集型行业,房地产金融是房地产业发展的源动力.2008年美国次贷危机唤醒了人们对房地产行业的风险意识,政府出台多项宏观政策抬高房地产开发企业的贷款门槛,银行贷款难度不断升高.房地产开发企业为满足其资金需求,将目光投向了资本市场,房地产证券化成为房地产企业的主要融资渠道之一,同时也为估价行业开辟了新的业务天地,对估价人员提出了更高的业务要求.
69.国有租赁土地使用权价格分析
- 郭宏伟;骆亮乐
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：国有租赁土地是土地有偿使用的一种形式,其土地使用权价格是未来土地盈余租金的折现,盈余租金是市场租金与合同租金的差额,合同租金应与土地原始取得费用相匹配.本文通过案例建立了一个完全理想的模型,按照盈余租金折现的方法计算租赁土地使用权价格,在此基础上对租赁土地使用权价格实质进行了剖析,并对租赁期小于法定最高使用年限的情形下租赁土地使用权价格的确定提供了建议,供行业参考讨论.
70.利用统计分析建立地下空间楼层效用比
- 朱晓;蒋文军
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：地下空间类型多、范围广,本文主要探讨目前估价行业中最常见的地下商铺的估价方法.通过研究认为传统三大方法(比较法、收益法和成本法)同样适用于地下商业物业的评估,同时,借鉴国外较成熟的效用比法,提出适合城市地下商铺评估的一条途径—建立地下商业物业楼层效用比.本文运用多元回归分析和方差分析等多种数理统计方法,为合理确定地下商铺一层效用比及其它一些修正系数提出了科学的方法.该方法对估价行业目前估价中常见的关键参数确定也有一定的借鉴意义.
71.北京市集体土地上非住宅拆迁补偿研究
- 邱光成;孙涛;费振英
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文从北京市集体土地上非住宅项目的权属情况、补偿对象、拆迁补偿依据以及各区县的补偿现状及存在的问题等方面进行分析,总结非住宅拆迁补偿中拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿费用构成、拆迁补偿评估方法存在较大争议的原因,并进一步提出集体土地非住宅拆迁补偿中需要改进或需完善的建议.
72.佛山市顺德区北滘镇北滘居委会兴顺大道8号'北滘港二期'整体价值评估分析
- 罗致亮
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先分析了港口位置特殊性，分布离散性强；个性经营、差异显著等特点，其次介绍了难以收集可比案例、收益复杂等港口评估难点，然后分析了佛山市顺德区北滘镇北滘居委会兴顺大道8号"北滘港二期"案例，指出港口码头是一个复杂的系统，相比普通房地产而言，它的评估也是一个较为复杂过程，需要花费时间和精力、人力、物力。但复杂的系统也有其组成的各个部分，因此选用不同估价方法时，应根据每种方法的要求，尽量收集客观的资料，逐步分析每一组成项目，这样才能客观、合理的评估港口码头的价值。
73.房屋征收过程中机器设备搬迁费用评估方法探索
- 权红彬;赵会东
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：笔者结合在洛阳市吉利区某厂地块征收评估等工作中涉及的机器设备相关费用评估实践,首先对涉评机器设备进行分类，对于已经报废或接近报废的机器设备，采用成本法评估其尚有价值，由房屋征收部门随房屋征收直接征购。对于还能正常使用的机器设备，先对该类机器的现行市场价值进行调查，然后结合其新旧程度，确定该类机器设备的现值，再以现值为计费基础，依据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》、《资产评估常用数据参考手册》确定搬迁费用各构成项目的费率，计算出各构成项目的金额，最后计算出机器设备搬迁费用。通过这种方法，直接征购费用和设备搬迁费用总和为300多万元。评估结果得到了征迁双方的认可，顺利签订征迁协议，使房屋征收工作得以顺利进行。
74.特殊房地产估价研究——城镇批量自建房的评估
- 黄荣真;邱海波;孙丹桂;肖元菊
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文以某县城的自建房批量评估为案例,分析研究批量自建房的评估方法,指出任何有难度的项目，总会有解决问题的办法，融合惯通地运过评估的专业知识，是解决问题的关键;理清理顺评估对象，合理地归类分工，是效率的关键;准确确定评估对象的价值内涵，是市场调查数据合理运用的关键;项目进行过程中，沟通、讨论是推进解决问题的关键;沟通技巧，既是圆满完成委托任务的关键，也是有效地取得准确市场调查资料的关键，并提出保持良好的沟通；撑握市场调查的技巧等建议。
75.铁路线路用地评估方法探讨
- 张承春;张煜慧;米楠
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：分析铁路线路用地参照工业用地评估的理论依据及工业用地出让最低价内涵,探讨了剩余法评估铁路线路用地的可行性,表明基于《全国工业用地出让最低价标准》的剩余法评估铁路线路用地是对现行《城镇土地估价规程》的有益补充.
76.历史建筑的房地产估价研究
- 唐健
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：随着大规模城市化运动的进行,大量的历史建筑受到破坏,虽然当前人们逐渐认识到历史建筑的价值,但是对其价值评估还是没有一个具体可以量化的方式.本文从房地产估价的角度对历史建筑的科学、历史、艺术等价值进行一个评估研究,提出设立专门的管理机构；制定保护制度；规划突破等对策建议，希望在历史建筑的保护越来越成熟.
77.历史建筑市场价值理论与估价方法初探
- 王学发;宋新生;闫瑾
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文介绍了历史建筑市场价值与历史建筑中的历史价值、科学价值、艺术价值并驾齐驱,指出纯粹参观型历史建筑；景点型历史建筑等市场性细分，历史建筑市场价值评估依据其估价目的可以采用成本法和收益法.
78.杭州地下商业物业评估思路的初步探讨
- 吴哲娟;何晨欢;汪光龙;唐晓玉
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文从房地产评估公司的视野出发,总结了杭州市地下商业物业的现状,提出影响地下商业物业价值的主要因素,并对比较法、收益法、成本法传统评估方法的使用难点进行了分析.
79.旅游房地产抵押价值评估的方法与案例——以宝天曼旅游景区XX度假酒店为例
- 李俊岭;孟德友;周志海
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：在遵循估价原则和估价规范的基础上,基于房地产估价的收益法构建旅游度假酒店型房地产价值评估方法,以国家级自然保护区河南省南阳市宝天曼旅游景区内XX度假酒店为例,对其抵押价值进行评估;为房地产抵押贷款额度提供参考依据,也为同类旅游房地产价值评估提供方法和技术参考.
80.“1+6”文件出台后工业用地土地价值的研究
- 李湘
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文介绍了“1+6”文件出台后，通过对工业用地土地价值产生重大影响的政策环境、地类规定、地价定义和影响工业用地土地价值的主要因素进行了分析，工业用地实质上是用于建设产业综合体，土地用途为混合用途，影响工业用地土地价值的因素较为复杂，需全面分析研究才能准确把握工业用地的土地价值。
81.房地产估价信息化的现状与趋势
- 蒋文军;孟一凡
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先介绍了房地产估价信息化的国内现状，其次介绍了在房地产估价机构的信息化过程中，未来定会出现“百家争鸣，百花齐放”的形态。从发展战略趋势来看主要是六点:数据标准将趋于统一，数据利用将开放包容，业务对象将更向公众，未来产品将特色分化，网络成型将去地域化，发展之路仍任重道远。
82.估价数据标准——促进房地产信息化的发展与前进
- 王晶;王晨;伴晓淼
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：数据标准是中国房地产数据高效应用的关键.目前中国房地产数据统一标准研究尚处于初步阶段.本文在对国内外的数据标准进行研究分析的基础上,参考业内相关资料,对估价数据标准的适用范围、分类、数据编码及结构等做了一定探索,为房地产估价数据系统的搭建提供借鉴.
83.房地产估价行业的创新与发展
- 温靓靓;王晨;赵英娜
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先介绍了房地产估价行业实现在线评估功能；实时在线询价等服务方式的创新与发展，其次介绍了估价行业提供存量房涉税批量评估服务；提供押品价值动态监测服务等服务内容的创新与发展，然后介绍了估价行业房地产投资回报率调查研究报告；中国城市住宅投资景气指数等服务范围的创新与发展，房地产估价行业的未来发展必然与“大数据”有深度的结合，而由此也会开创无比广阔的行业空间，必须跟上信息技术的变革步伐，顺应市场新的需求，把握行业的发展契机。将担负起行业创新发展的责任与义务，并将多年探索实践的成果和经验与大家共享，共同提升行业发展的水平和竞争力。
84.GIS在房地产特征价格模型构建中的应用实例
- 陶缨
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：GIS作为大数据时代的重要组成部分,正以前所未有的速度向前发展.但是如何利用GIS技术以及房地产估价的专业技术,使之很好的结合起来,成为房地产估价信息产业化建设的高效辅助工具,从而为估价数据管理提供全面、及时、准确和客观的技术支撑,已成为估价数据管理信息化建设的主要目标.本文主要介绍GIS(地理信息系统)在房地产批量评估工作的其中一个应用实例,指出GIS系统可以和房地产估价行业应有更亲密的结合。但前提条件是:地理信息的自动化要确保其准确性；信息数据的更新周期。应依据不同的数据类型设置不同的更新周期来保证在正常周期范围内的时效性；建立人工审核机制，定期检查其计算规则的合理性。有了这些公共地理信息数据加上拥有的房地产业务数据，估价师可以统计分析出各种原本需要付出大量劳动力、时间和成本的.前提下才能得到的估价结果数据，为估价师评估价格和为客户决策提供更客观、更全面的详实资料，因此对于在房地产估价行业的推广应用具有可行性，前景广阔。
85.房地数据信息本地化
- 黄锦玲;蒋明杰;黄志辉
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文通过对中国和广西南宁市房地产业数据信息化发展的相关内容进行分析,探讨在区域性、本地化房地产业数据信息发展的策略和措施的建议，建立本地信息数据库；加强本地的信息运用能力。
86.浅谈中国房地产信息化的现状与趋势
- 闵程程;宫方强;马公村
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：房地产是中国国民经济支柱产业,加快房地产业信息化建设已成为中国房地产企业和政府管理部门的共识.本文系统总结了中国房地产业信息化的历史和现状,探讨在大数据和互联网时代背景下,更庞大的房地产信息库；更复杂多样的信息化产品；由信息化走向互联网化等未来房地产信息化的发展趋势. 随着互联网和大数据时代的到来，全社会的信息化程度将越来越高，信息技术将渗透到房地产行业的各个环节，市场在倒逼房地产开发商和中介服务机构改变运营模式，提高数据分析和利用水平，提供以消费者需求为核心的服务产品。作为行业管理者，政府部门应打破行政部门边界，加快内部数据资源整合和外部数据共享，通过网络为房地产机构、房地产公司及个人提供多种基础服务。
87.基于收益法的批量评估方法与应用——以天津非住宅交易计税价值为例
- 高藕叶;窦艳杰;宋红剑;柳朝霞;张弘武;张罗生
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：最近几年非住宅交易市场较为活跃,交易数量逐年增加,非住宅交易低价申报的现象时有发生,造成国家税款的大量流失,严重损害了国家和人民的利益.因此,完善管理机制,强化税源监控效力,提高纳税遵从度,减少税收流失显得尤为重要.本文以天津为例,在借鉴国内外科学估价方法的基础上,结合非住宅交易市场的特点,建立与之相对应的批量评估数学模型,最后借助计算机软件,设计出非住宅交易纳税申报价格的核定系统,对非住宅交易纳税申报计税价值进行批量评估,提高税源监控效力,促进非住宅交易市场的健康发展.
88.房地产批量评估技术在'广州市非住宅类存量房交易计税基准价系统建设项目'中的应用分析
- 郭振华;王晨;张煜慧
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：随着中国房地产税制改革的不断深入,房地产计税价格评估技术成为存量房交易税收征管环节的重要技术支持,本文以房地产批量评估技术在"广州市非住宅类存量房交易计税基准价系统建设项目"中的应用为例,介绍了项目的特点以及"房地产分类+评税分区等级划分+地理属性数据体系建立+基准价格测算+修正体系"的批量评估技术模型,旨在为中国房地产计税价格评估工作提供新的思路.
89.收益法批量评估在商业房地产中的实际运用的研究
- 李谱;李欢;梁文辉
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：中国商业房地产市场发展迅速,商业形态丰富多样,如何对数量众多的商业房地产进行评估,已经成为房地产估价技术的难点之一.本文通过采用收益法报酬资本化模型,借鉴间接比较法、基准地价系数修正体系,构建租金因素修正体系,分析收益法批量评估在商业地产的实际运用.
90.国际估税官协会房地产批量评估标准研究
- 李妍;刘彪
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：近年来,随着部分城市对房地产批量评估实践的开展,中国对批量评估标准的需求日益迫切.国际相关估价机构在批量评估标准领域的研究十分深入,尤其是国际估税官协会,其颁布的《不动产批量评估准则》,结合14个相关标准对批量评估进行了相当完善的规范指引.本文拟通过对《不动产批量评估准则》的内容研究介绍,对中国批量评估标准与准则的框架建立提出建议，从数据收集整理、评估对象分类、评估方法选用、评估模型建立、评估指标数据选取、评估信息系统构建、评估结果检验等方面建立批量评估操作的具体方法和工作标准等。
91.房产税征收及其税基评估方法研究
- 武劭婷
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先介绍了房产税改革，其次介绍了评估的三大基本方法是比较法、收益法和成本法，然后介绍了房地产的自身特性和房地产税的课税要求，决定了房地产税需要将批量评估和个案评估的评估技术相结合，以批量评估为主、个案评估为辅，成为税基评估技术体系的发展方向，介绍了房地产税评估系统。
92.住宅批量评估的Hedonic模型研究
- 曹雅茹
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先介绍了批量评估的概念及其与个案的联系、区别，其次介绍了Hedonic模型概念、函数形式的选择等然后介绍了Hedonic模型变量的选择及量化方法，实证选取了影响住宅价格的特征变量，并进行了量化，其中某些特征变量的量化方法还存在值得研究的空间。如区位变量如到商业中心距离、到水体距离采用的是住宅小区到相应地点的直线距离，这在现实生活中往往不可取，可以采取住宅小区到相应点的交通距离来代替;另外对小区环境、装修程度等。
93.深圳市城市更新项目地价计收体系研究
- 吴青;刘武;刘柏平;童款强
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文从城市更新演变过程、地价理论、地价构成、政策导向等角度,对城市更新地价内涵进行明确界定,提出城市更新应补地价评估体系，对深圳市拆除重建类城市更新项目应补地价体系进行研究，分析现行地价体系存在的瑕疵，结合地价理论，明确城市更新地价内涵与标准，并以深圳市福田区上步片区多个城市更新项目作为案例进行测算检验，对进一步完善城市更新应补地价体系提出一些建议。
94.浅谈新形势下房地产估价业务拓展的必然与对策
- 林善功
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文就目前房地产估价行业存在的问题,结合房地产估价行业未来发展的趋势,提出在新形势下房地产估价业务向纵深拓展,从单一的房地产估价业务拓展到与房地产相关的领域,并要进一步加强管理、规范市场,提高从业人员素质,建立正常的资信评价制度和责任追究制度,促进房地产估价行业的健康可持续发展.
95.房地产估价业务的发展趋势
- 张军媚;张小兵
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：在"政府转变职能、推动公共服务社会化"和"全面推进依法治国"的大背景下,房地产估价业务也出现了许多新的市场需求,传统业务类型和报告质量已很难满足这些新领域需求.本文基于对当前房地产估价业务现状和未来发展趋势的深入分析,依据客观政策导向和市场实际需求,围绕如何拓展房地产估价业务,提出一些思路和对策.
96.关于旧房土地增值税课税评估的相关问题探讨
- 吕玥涵;龚萍
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文首先介绍了旧房的概念，其次介绍了确定转让旧房及建筑物的取得收入，然后介绍了确定转让旧房准予扣除的项目金额，分析了评估的范围的确定、取得土地使用权时的金额确定等发现及值得探讨的问题。
97.租赁估价业务的现实需求及方法探讨
- 刘德建;郑宏梅
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：随着中国房地产租赁市场的发展和壮大,近年来租赁估价业务不断增多.本文从估价实践出发,总结当前租赁估价业务的现实需求,提出房地产租赁估价方法的实际应用,对租赁估价的特点和方法运用进行进一步的探讨.
98.牢固基础开拓创新——浅谈房地产估价机构的业务拓展和发展趋势
- 高玉荣;杨德志
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文通过对房地产估价机构业务发展现状及面临发展瓶颈的描述分析,提出首先要牢固基础,从房屋征收评估业务、房地产全产业链顾问服务、房地产项目投融资代理业务三方面阐述了业务拓展方向;其次要开拓创新,房地产估价机构要紧跟大数据时代发展趋势并寻找一条适合自己的发展模式.
99.转让环节税费改革对深圳市房价的影响
- 罗玉琳
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：近年来随着中国房地产市场的不断发展,房地产价格在不断上涨,并且上涨的速度远远高于人们的收入水平,房地产价格也偏离了市场水平,本文主要针对近10年来中国实行的税收政策对房地产价格的调控作用,结合深圳市近10年来的房地产发展状况,选取包括税收改革在内的房地产价格影响因素,进行灰色关联度分析、多元回归分析和一元回归分析,发现税收的改革与深圳市的房价呈现正相关,税收没有真正发挥抑制房价的作用,结合这一问题,提出对税收改革的几点建议,使其能真正发挥作用,抑制过快增长的房价,从而保证房地产市场的健康有序发展.
100.估价哲学思考
- 韩铁涛;陈凌岚
- 《2014年国际房地产评估论坛》 | 2014年
摘要：本文通过对房地产估价基本问题的哲学思考,得出估价结果-价值的概率密度分布特性,在此基础上提出了估价方法中大量重复测算的必要性.并给出了一个简单模型试验的过程及结果介绍.