公租房PPP项目基于AHP-熵耦合赋权的租金定价研究

摘要

公共租赁住房是解决我国“夹心层群体”基本住房问题的最有效手段。住房城乡建设事业“十三五”规划明确提出了“大力发展住房租赁市场，加快公租房及配套设施建设”的要求；两会政府工作报告提出，将公租房扩大到非户籍人口。综观全国各地的保障房政策以及国家各部委颁布的指导性文件，取消经济适用房，建立以公租房为核心的租赁型住房保障体系在当今己成为大势所趋。
　　着手大规模建设公租房的进程中，PPP模式的参与成为解决政府资金投入问题，维持公租房长期可持续建设的重要手段。在PPP模式参与的一般性公用事业建设领域，通过对国内外相关项目的研究分析得知，如何确定合理利润和准确把握社会保障程度是处在公私合作双方不同立场上的最关键矛盾点，因此PPP项目定价成为各国政府和国际组织在公私合营项目管理中重点关注和亟待解决的问题。
　　由此提出，公租房 PPP项目租金的合理制定是健全我国保障性住房体系的核心问题。本研究在分析公租房租金定价理论和原则的基础上，总观PPP模式下公租房的建设和运作，认为合理的公共租赁住房定价应基于社会福利原则且顾及被保障群体的承担能力，此外要考虑政府的财政负担及建设成本，特殊地，对于私营资本参与的PPP项目而言，还需要为社会资本预留合理的利润空间。通过文献回顾得知，以成本、支付水平、市场为导向确立的租金定价模型各有利弊，在公租房的定价中相互补充、无法割裂。在此理论基础上，通过选取合理的价格影响因子建立影响租金的指标体系，运用AHP及熵权法分别赋予权重，再借助MATLAB对主、客观权重运用D-S法进行数据耦合，完成对各因素、各方案的重要性排序，最终建立一个权衡各因素的统筹定价模型。
　　集合主客观因素、统筹各影响因子的组合定价模型相较于单一成分定价更准确地反映房屋居住价值，该研究可为私营企业参与的公租房定价提供科学合理的依据。

目录

1绪论

1.1研究背景和意义

1.2国内外文献综述

1.3研究核心内容

1.4研究方法与技术路线

2公共租赁住房定价的相关理论

2.1我国保障房的发展现状分析

2.2公共租赁住房租金定价理论基础

2.3公共租赁住房租金定价原则

2.4本章小结

3影响公租房PPP项目定价的关键因素研究

3.1公租房PPP项目的建设模式及运作方式

3.2公租房PPP项目中的风险、利益分析

3.3公租房PPP项目的定价影响因素分析

3.4本章小结

4 PPP模式下基于AHP-熵权法的公租房定价

4.1 PPP模式下公租房统筹定价的理念

4.2 AHP-熵耦合赋权的模型建立理论

4.3本章小结

5实证研究

5.1哈尔滨市公租房成本测算

5.2公租房合理投资收益测算

5.3哈尔滨市城镇中低收入群体租金支付能力测算

5.4统筹定价模型的建立及求解

5.5统筹定价模型的应用建议

5.6本章小结

结论

参考文献

附录1 公租房租金定价影响因素重要性调查问卷

附录2 熵权法运算结果

附录3 各地公共租赁住房租金价格汇总表

攻读学位期间发表的学术论文

致谢

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