不动产所有权的认定—以房屋所有权为例

摘要

2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式生效，这一行政法规的出台和生效再一次引起我们对不动产所有权认定标准的思考。司法实践中，因不动产所有权权属不明确引发的诉讼不胜枚举，作为司法工作者应当能够清晰的把握认定不动产所有权的标准。不动产所有权的认定，是与不动产的所有权有利害关系的人因不动产的所有权权属发生争议时，人民法院应当以什么标准对发生争议的不动产进行权属确认的活动。本文通过对司法实践中常见的不动产认定问题进行梳理，进而得出应当如何正确的进行不动产所有权的认定，维护合法不动产所有权人的切身利益，实现定纷止争。不动产所有权的认定本质上是一种对不动产的权属确认，而权属确认的实体法依据是法律关于不动产所有权变动的规定，也就是按照一定的法律规则将不动产所有权变动的脉络厘清，进而确定不动产所有权的归属。根据《物权法》的规定，所有权的变动分为基于法律行为的所有权变动和非基于法律行为的所有权变动。纵观各国民法，大多都规定了基于法律行为发生的所有权变动的权属确认规则。我国也不例外，从我国《民法通则》第72条和《物权法》第9条、第23条等规定来看，我国立法上不动产所有权变动模式是债权意思主义与登记相结合的模式，既不要求所有权变动须有物权合意，也未承认所有权变动的无因构成。也就是说不动产所有权的认定应当以所有权的变动情况为依据，而不能仅仅看不动产登记在谁的名下。不动产登记仅仅是不动产所有权发生变动的生效要件之一。对于非基于法律行为发生的物权变动，物权法的规定是以发生物权变动的原因来确定不动产的权属。