论不动产司法拍卖瑕疵担保责任的免除

摘要

司法拍卖中的不动产往往存在质量、面积、房屋朝向等方面的物的瑕疵和用益物权、租赁权等方面的权利瑕疵,如何确定不动产司法拍卖中的瑕疵担保责任成为不动产变价的重要问题。关于不动产司法拍卖瑕疵担保责任免除与否,实践认识并不统一,简单以免责声明将瑕疵承担风险转嫁于买受人的方案颇有市场。不动产司法拍卖瑕疵担保责任的免除不仅要契合实体法上的免责条款、格式条款效力规则,更要在执行法院、被执行人、买受人的瑕疵信息提供和注意义务间寻求合理平衡,以确保发现不动产瑕疵的社会成本最小化。对于不动产司法拍卖瑕疵担保责任免除不能下的具体责任承担,仍应区分权利瑕疵与物的瑕疵,并从执行程序内与执行程序外合理界定拍定人瑕疵担保请求权的行使路径。