经济结构性失衡与住宅价格关系研究——基于中国经验的理论假说和实证检验

摘要

房地产业在国民经济中占据重要地位，住宅消费是居民一生中最重要的支出之一，住宅价格的异常波动直接影响国民经济运行的稳定和居民家庭福利的变动，因此，对住宅价格波动及其周期性特征的研究具有重要意义。　　是什么因素驱动着住宅价格的周期性波动？既有理论和实证研究较好地揭示了影响住宅价格波动的需求面因素和供给面因素，前者包括人均家庭收入的增长、城市化所引发的住房需求上升、人口和家庭结构的变化等等，后者包括土地市场的规制、住宅开发融资方式的创新和规制等等。我们认为既有研究虽然对住宅价格波动的可能因素做了深入探讨，但对住宅价格波动的周期性及其原因关注不够。本文提出了理解住宅价格周期性波动的一个新思路，即住宅价格偏离长期均衡路径的周期性波动是某一或某些宏观经济结构性失衡的货币面表现，宏观经济结构从失衡到再平衡，住宅价格在其中扮演重要的角色。　　本文在考察世界主要国家住宅价格周期以及中国住房制度变革历史的基础上，立足对中国住宅市场和宏观经济的经验观察，提出了宏观经济结构性失衡与住宅价格周期波动之间关系的理论假说，并利用中国全国以及分地区的面板数据对这些假说做了实证检验。我们的主要发现是:　　第一，住宅是宏观经济结构性失衡的临时“吸收器”，住宅价格偏离长期均衡的异常波动反映了经济结构从失衡到再平衡的过程。当经济的结构性问题开始累积的时候，住宅价格的异动吸收了结构性失衡可能带来的风险，同时为政府或政策当局认识、理解并寻找解决结构性失衡问题的合理对策争取了时间。但是，如果政策当局没有把握住问题的实质，就房价而治理房价，延误了经济体系内结构性矛盾的治理，作为经济风险临时“吸收器”的住宅反而可能成为经济和金融风险的“放大器”。如果政策所指不当，住宅价格很可能就成为宏观经济周期大幅调整的导火索。　　第二，本文基于中国的经验观察，提出了经济结构性失衡与住宅价格周期性波动关系的理论假说:货币-实体经济失衡导致住宅价格异常波动;人口年龄和性别结构失衡导致住宅价格异常波动;收入分配失衡导致住宅价格异常波动;对外经济失衡，即外部失衡导致住宅价格异常波动;纵向财政失衡导致住宅价格异常波动。　　第三，实证结果与我们的理论预测基本一致:从全国层面看，各结构失衡指标具有预期的符号和显著性;由于各地区房地产市场发展基础、经济发展水平、市场化程度和城市化进程不同，诸因素对各地区的住宅价格影响存在一些差异，其中外部失衡指标对中部和西部地区住宅价格影响不明显，收入分配失衡指标对西部地区房价影响不显著;总体上看，无论全国层面，还是东、中、西部地区，货币供给失衡和人口结构失衡都是推升房价的显著因素，并且地方政府对土地财政的依赖也在很大程度上助推了房价的上涨。　　第四，本文的理论逻辑和实证检验具有明确的政策含义。面对当前中国的高房价，直接针对住宅价格的财政、货币政策治标不治本，而且很可能延误经济结构性改革的时机。房价的异常走势只不过是宏观经济结构性失衡的表现而已，因此政策重心应该转向结构性改革。具体包括:优化货币政策规则，改变货币供给持续超经济增长的局面;改善国民收入初次分配和再分配，增加居民家庭收入，减小收入和家庭财富的严重不平等;放松直至放开计划生育管制政策，使人口年龄和性别结构重归均衡;增加汇率制度弹性，稳妥推进人民币国际化，摆脱人民币升值预期的“魔咒”，扩大内需，实现经济的内外均衡;财政制度上，转变财政职能的同时健全省以下分税制，推进房地产税制改革，消除纵向财政失衡，减轻地方政府的“土地财政”依赖。　　本文所提出的理论框架和给出的实证检验是初步的。沿此思路，有很多意义的议题有待完成。例如，对住宅价格周期和经济周期时序特征的进一步研究有助于优化经济稳定性政策的设计，对本文理论假说的跨国样本数据实证检验可能更具说服力。

目录

指导小组成员

摘要

第一章 导论

1．1 选题背景

1．2 理论意义和政策含义

1．3 研究思路和方法

1．4 重点和难点

1．5 主要内容安排

1．6 创新和不足

第二章 文献综述

2．1 住宅周期涵义与特点

2．2 住宅周期理论研究脉络

2．3 西方住宅周期理论与经验验证

2．4 中国住宅周期和住宅价格决定的相关研究

2．5 本章小结

第三章 住宅价格波动周期：来自发达国家的经验事实

3．1 美国的住宅价格周期

3．2 英国的住宅价格周期

3．3 日本的住宅价格周期

3．4 一个简单的国际比较

3．5 本章小结

第四章 中国的住宅市场化改革与住宅价格增长

4．1 1998年之前中国的住宅制度

4．2 1998年中国住宅制度改革

4．3 中国住宅制度改革后的住宅价格增长趋势

4．4 住宅价格增长的区域特征

4．5 本章小结

第五章 中国经济结构性失衡与住宅价格波动关系的理论假说

5．1 经济结构性失衡与相对价格体系调整

5．2 中国经济结构性失衡的重要表现

5．3 货币-实体经济失衡与住宅价格波动

5．4 人口年龄和性别失衡与住宅价格波动

5．5 收入分配失衡与住宅价格波动

5．6 外部失衡与住宅价格波动

5．7 政府间纵向财政失衡与住宅价格波动

5．8 本章小结

第六章 中国经济结构失衡与住宅价格波动：实证检验

6．1 数据描述分析

6．2 变量及计量模型设定

6．3 实证结果与分析

6．4 本章小结

第七章 结论和展望

参考文献

后记