房地产抵押贷款项目的估价方法研究

摘要

近年来我国房地产业的快速发展，对于改善人民居住水平和带动国民经济增长都发挥了重要作用。房地产业作为资金密集型行业，其发展离不开房地产金融的支持。房地产抵押贷款是房地产金融的主要形式，目前我国各商业银行60％的贷款是抵押贷款，以房地产作为抵押物对贷款项目进行担保是各商业银行降低贷款风险所采取的主要方法。如何合理确定房地产的抵押价值是各金融机构防范金融风险的重要工作内容。
　　 房地产估价是专业服务行业，在社会经济生活的诸多方面扮演着越来越重要的角色，发挥着越来越重要的作用。其中，在抵押贷款的过程中，房地产估价可以合理确定房地产抵押价值，是防范房地产信贷风险的有效屏障。
　　 在估价过程中，房地产估价师应该根据不同情况运用不同的估价方法。目前在我国，估价人员经常使用的估价方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法，每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。在许多估价项目中，三种估价方法都适用，但对于某一特定的估价项目，其中的一种或几种方法会更适用。
　　 房地产抵押估价是为了确定抵押房地产在估价时点的抵押价值而进行的估价活动，在估价目的、估价原则等方面有其特殊要求，对估价过程及估价结果的确定也有相应的规定。在实际操作中，目前我国大部分房地产估价机构及估价人员在进行房地产抵押贷款项目的估价时，在选用估价方法的过程中仍然按照一般估价的要求，并未针对抵押贷款项目的特点进行分析选择适合抵押估价的估价方法，尤其是在房地产泡沫比较严重的时候仍然采用市场法进行估价，其估价结果也包含了房地产泡沫对房地产抵押价值的影响，这就造成了抵押估价过程中存在估价技术隐患，不利于防范金融信贷风险。
　　 本文通过分析抵押估价的相关要求及特点，结合各种房地产估价方法的估价原理及特点，对各种估价方法在抵押估价过程中的适用性进行了分析，提出适合房地产抵押贷款项目的估价方法，并通过案例进行论证。