二手住宅与新建商品住宅的价格关系及影响机制研究

摘要

近几年来，房地产行业发展迅猛，引起人们广泛地关注。房地产业不仅是国民经济中的重要部分，也与国计民生紧密相连。无论对于国家、社会，还是对于人民都意义非凡。而房价是房地产市场中一个至关重要的问题。从我国的实际情况来看，从2002年开始，房价虽有波动，但整体呈现迅速上涨的趋势。持续处于高位的房价不仅给人们的生活带来了较大的经济负担，也对房地产市场的健康发展和稳健运行有着不利的影响，还有可能危及到其他相关的领域。可见，保持房价的平稳运行对于促进房地产市场的长远发展、金融风险的降低乃至国民经济正常运行的和社会稳定都有着极其关键的作用。
　　随着新建商品住宅价格的快速上涨，二手住宅的一些优势也逐渐显现出来，人们的购房意愿有向二手住宅转向的趋势。二手住宅价格和新建商品住宅价格之间究竟有什么样的关系呢？是否有其他影响二手住宅与新建商品住宅价格关系的因素呢？探索以上问题、得出相关的结论，对于促进住宅市场的健康发展和人民生活质量的提高都具有非常重要的理论和实际意义。
　　本文从我国房价持续高位运行这一背景着手，对国内35个大中城市的二手住宅价格与新建商品住宅价格进行分析，发现新建商品住宅价格的上涨对二手住宅价格的上扬有一定带动作用。同时，本文还选取了居民住宅用地交易价格、GDP等一些宏微观因素，运用Panel Data的分析方法，得到这些宏微观因素与二手住宅和新建商品住宅价格之间的关系。其中，二手住宅价格与人口、GDP以及居民住宅用地交易价格呈正相关关系，与竣工住宅面积和收入存在负相关关系，并且需求因素对住宅价格的推动作用比供给因素更大。人口因素对东部城市住宅价格的推动比对中西部城市大。另外，本文以2011年为子样本，对按面积分类住宅价格进行研究，得到了一些有趣的结论:大户型的价格不易受到外部因素的影响，中小户型的价格受到历史价格的影响较大，并且选择中等户型的人居多。最后，就本文得出的结论对促进住宅市场健康发展提出了一些建议。

目录

摘要

第一章 引言

1．1 选题背景及意义

1．2 文献综述

1．2．1 对住宅价格的研究

1．2．2 对二手住宅价格与新建商品住宅价格的研究

1．3 本文的研究方法及创新之处

第二章 二手住宅、新建商品住宅市场现状

2．1 我国房地产市场的发展历程

2．2 二手住宅市场现状

2．3 新建商品住宅市场现状

第三章 二手住宅价格与新建商品住宅价格以及宏微观变量关系的理论分析

3．1 相关概念的定义及属性

3．1．1 住宅的定义及属性

3．1．2 新建商品住宅的定义、二手住宅的定义及特点

3．2 关于替代品的理论

3．3 关于住宅价格与一些宏微观经济变量关系的理论

第四章 二手住宅与新建商品住宅的价格关系及影响因素的实证分析

4．1 技术路径

4．2 变量的选取及数据的来源

4．3 模型的构建

4．4 实证分析

4．4．1 数据的统计特征描述

4．4．2 相关性分析

4．4．3 二手住宅价格与新建商品住宅价格的格兰杰因果检验

4．4．4 Panel Data模型的设定

4．4．5 面板回归分析

4．4．6 按东西部城市分类回归

4．4．7 以2011年为子样本按面积分类回归

第五章 实证结果分析

5．1 共同效应分析

5．2 个体固定效应分析

5．3 按东西部城市分类回归的结果分析

5．4 子样本分析

第六章 结论、政策建议与展望

6．1 本文的结论

6．2 对我国住宅市场的政策建议

6．2．1 加快完善多层次住宅体系

6．2．2 提高土地资源利用效率，增加住宅供给

6．2．3 引导住宅需求合理化发展

6．2．4 调节住宅市场的价格预期

6．3 对进一步研究的展望

参考文献

致谢

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