摘要：本文台湾不动产交易制度进行了阐释。对在交易成本大于零的世界中,为了使不动産交易的风车能顺利运转,常需制度降低互动的交易成本.为了节省自行交易的交易成本,出现不动产经纪制度;为了节省市场节选的交易成本,出现不动产专业证照制度;为了节省契约协商成本出现定型化契约制度;为了节省违约损害成本出现「第三方强制法治」.唯各种制度都无法吃免费午餐:不动产经纪制度需付出佣金与代理的「委托成本」;不动产专业证照制度需付出证照管理与职业选择权消减的「证照成本」;定型化契约需付出「契约制纷成本」;第三方强制法治则需付出「法院执行成本」.透过各项最低相依成本的考量:专业证照制度的出现,预期将增加委托的机率,但社会资本愈深厚,委托经纪业的机率愈低;交易规模愈大,证照规范宜愈趋严格;社会资本愈深厚,则愈倾向以牙还牙市场治理.为了促使交易当事人合作、履约,出现定型化契约与债务不履行的法制规范.在定型化契约方面,随着「诚信原则」法制的清晰度增加,不确定的诉讼成本将随之下降;在债务不履行方面,适切的损害赔偿责任,将促使违约者内部化违约损害成本.唯「填补损害」原则的规定,忽略被确认为违约者与受害者未提诉讼的机率,结果将导致相对较高的违约诱因.在考虑机率问题下,于庭审法官不误判损害者时,就阻却违约效果而言,有时以「惩罚性赔偿金」为原则,反而较恰当.在社会资本相对薄弱的现代社会里,无可避免会强化「第三方强制法治」的治理,但由于庭审法官不一定精明能干,诉讼输赢亦不确定.因此,在强化「利维坦」管制的同时,我们也不能忽视「蜜蜂」力量的施为与社会资本的投资.
