小产权房问题的法律思考

摘要

“小产权房”是房地产供求关系严重失衡，普通商品房供不应求、奇货可居情况下，产生的与普通商品房具有相似使用价值，但在法律上具有瑕疵，购房者不享有完整物权权能的房屋。本文中，“小产权房”专指在农村集体所有土地上建设，未缴纳国有建设用地有偿使用费（土地出让金），无法取得国家有权部门颁发的权利证书，具有商品房功能的房屋。“小产权房”问题的出现，是现行土地城乡二元结构和法律对农村地权不合理限制造成的，与法律规定不完善、职权部门疏于监管和农民利益被忽视等问题息息相关。小产权房虽然突破了法律限制，成为“违章建筑”，却又不可遏制地遍地开花，走入“禁不住、管不了”的两难境地，正揭露出我国现行农村集体土地制度的弊端。虽然《宪法》赋予了农村集体与国家平等的土地所有权，但长久以来，农村土地资产处置农民集体作不了主，所有权人无法享受所有权权能，农村土地不能合法流转，导致农村与城市同地不同权、不同价的不平等现象。
　　 本文以“小产权房”为切入点，系统分析小产权房的概念、特点、分类、产生原因和发展现状，从法律角度思考我国现行农村土地制度存在的问题及改革建议。现行农村集体土地制度未按照产权的基本特征和规律进行合理安排，存在产权主体缺失、产权内容模糊、激励功能不明显、有很大外部性等突出问题，致使农村土地实际上丧失了作为不动产的产权经济功能，导致“农民真苦、农村真穷、农业真危险”的“三农”困局。前两章通过历史和现状考察，简述小产权房问题及农村土地制度的变迁，探讨小产权房涉及利益群体的法律保障。后两章透过小产权房分析农村土地制度改革，尤其是土地征收制度、城乡一体化和产权经济改革等方面的问题，并对小产权房合法化进行思考，综合分析小产权房合法化的利弊和途径，提出有步骤有计划地推进小产权房合法化和城乡一体化改革，逐步探索建立农村集体土地流转制度，打破政府对土地供应市场的垄断，促进城乡均衡发展，让城市化和经济发展真正惠及农村、农民。

目录

文摘

英文文摘

引 言

第一章 小产权房概述

第二章 小产权房的法律属性与问题

第三章 小产权房与现行土地制度的改革

第四章 小产权房合法化与农村集体建设用地流转

结 语

参考文献

攻读学位期间发表的论文

后 记