公租房房源的筹措模式与租金定价研究——以“洪山模式”为例

摘要

自国家“十二五”规划纲要提出新增3600万套保障性住房保障安居工程计划以来，大规模新建方式受到土地、资金的双重制约，各地保障性住房建设不同程度地出现了进度缓慢、资金筹集压力大的问题，部分城市出现保障性住房质量不过关。同时，自上而下“一刀切”的保障房任务分配方式，也使得一些地方的保障房存在供需错位的情况，如郑州、上海等地新建的保障房在配售配租之后一段时间仍存在高空置率现象。增加保障性住房供给是否一定要采取全部新建方式？保障性住房建设规模是否合理？保障性住房“一刀切”的任务分配方式对保障性住房供给产生何种影响？公租房房源筹措如何吸纳存量闲置房源？若将存量房筹措为公租房存在哪些难点，具体如何操作？解决这些问题具有重要的现实意义。
　　本研究对武汉市公租房房源筹措情况进行调研的基础上，运用比较研究法分析了新建房源模式和存量房筹措模式的特点，总结出大规模新建模式存在的弊端，并指出存量房筹措模式的必要性和筹措难点。在此基础上，深入分析武汉市洪山区公租房房源筹措模式（以下简称“洪山模式”），总结了此种存量房源筹措模式基本特征及其存在的不足。针对存量房筹措为公租房的核心难点——租金定价难问题，基于数学中函数求极值的最优化理论，并运用简单博弈分析理论，在考虑政府、租户和房屋所有人三方利益的基础上，构建了公租房租金定价通用模型，并用模型计算出“洪山模式”的理论最优租金。得出的核心结论如下:首先，政府应避免制定过于宏大和不确切的目标。应建立公共租赁住房“以需定建”机制，使公共租赁住房的供给数量和结构与需求相适应。相对于通过大规模新建方式筹措保障房房源而言，利用社会存量房用于保障性住房有缩短房源筹集周期、节约土地和资金资源等显著优势，是一种潜力巨大的筹措保障性住房房源的途径。其次，“洪山模式”中所采用的“租补分离、先缴后补、市场定价、政府补贴”的运营方式对公租房运营管理具有重要的借鉴意义。最后，通过模型检验后发现，“洪山模式”中租户承担的实际租金水平过高，租户存在支付困难。差别化补贴存在巨大改进空间，在本文所建模型基础上，针对各家庭的困难程度，调整相应系数取值可实现更合理的差别化住房补贴方案。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 研究的背景和意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 国内外研究现状

1．2．1 国外研究现状

1．2．2 国内研究现状

1．3 研究内容

1．4 研究方法及技术路线

1．4．1 研究方法

1．4．2 研究技术路线图

1．5 本文可能的创新点

2 存量房筹措为公租房的相关理论基础

2．1 住宅过滤理论

2．2 住房消费梯度理论

本章小结

3 存量房筹措为公租房的必要性和难点

3．1 存量房筹措为公租房方式的必要性

3．1．1．大规模新建公租房的弊端

3．1．2 存量筹措模式的优势

3．2 存量房筹措为公租房的难点分析

3．2．1 房源筹措问题

3．2．2 如何构建“补贴”机制

3．2．3 存量房筹措的资金问题

3．2．4 吸引社会闲置房纳入公租房的政策问题

3．2．5 公租房营运管理机构问题

本章小结

4 存量房筹措案例分析—“洪山模式’’

4．1 武汉市公租房政策简介

4．2 “洪山模式”简介

4．3 公租房“洪山模式”特征解析

4．4 公租房“洪山模式”高空置率问题解析

本章小结

5 公租房租金定价——模型构建

5．1 模型设计思路

5．1．1 租金定价原则

5．1．2 模型设计机制

5．2 具体模型设计

5．2．1 模型构建

5．2．2 模型解释与优点

5．2．3 模型的参数选择

5．3 模型在“洪山模式’’中的应用

5．3．1 具体应用

5．3．2 “洪山模式”租金定价机制与补贴标准的完善

本章小结

6 “洪山模式”的进一步完善

6．1 合理分配土地收益

6．2 提高保障对象住房支付能力的制度完善

6．3 政府财力资源的整合完善

6．4 区域选址完善

本章小结

7 结论与展望

7．1 结论

7．2 展望

参考文献

攻读学位期间发表的学术论文

致谢