供给结构失衡视角下住宅价格与价值偏离测度研究：以郑州市为例

摘要

21世纪以来，我国经济增速稳健增长，房地产作为国民经济的支柱性产业，度过了辉煌的的十年。十年来，全国各地房价普遍上涨，吸引着大批人士的关注。近几年，郑州市国家中心城市的地位愈发显著，城市价值不断提升，房价底气十足的跳涨，引起政府部门的高度重视，在出台了一系列限购、限贷、限售、限价的政策后，房价上涨有所缓解，但依然稳中有涨，坊间对郑州市房价偏离的讨论不绝于耳。因此，当前基于供给结构结构失衡视角对于郑州市住宅价格与价值偏离的研究构成了本文研究的起点和落脚点。 住宅价格是否偏离是政府制定房价调控政策的理论依据。房地产的基础价值反映了房地产作为一项固定资产的内在价值，也是均衡市场中供给和需求所共同决定的理论价格。住宅的市场价格与基础价值之间的偏差即为住宅房价与价值的偏离，差额越小，说明住宅价格与价值之间的偏离度越低；反之，住宅价格与价值偏离度越高。 在方法选择上，运用了经济基本层面要素回归法，根据住宅商品的供给和需求关系以及影响供需关系的种种因素来预测住宅价格走势，此方法可以用来全面分析价格变动的中长期趋势，研究影响价格变动的根本原因，从而对宏观经济发展给出合理的意见。通过实证模型的回归，既能测定住宅价值，与市场价格做比较，验证房价偏离是否存在，也能鉴别单个经济因素对住宅价格与价值的具体影响，更好的体现供求关系。 在数据选择上，选择2008年－2017年十年间的数据进行分析测算。大多数据都来自官方公布的数据，但由于其引用效应有所争议，综合了官方数据和CRIC网上数据，作为计算房价偏离的基础数据，提高数据对市场的反应程度，得出的结果也更为合理。 主要内容以供给结构失衡为视角，梳理引起住宅价格变动的影响因素，对房价进行回归测算。根据最有影响力的住宅土地交易成本、房地产开发投资额、住宅成交面积、人口数量、人均GDP、城镇居民可支配收入六个因素指标，得出住宅基础价值，最终与市场价格对比，得到历年房价偏离度，判断住宅价格与实际价值之间的偏差，最后从合理分配土地供给结构、提高土地利用效率，建立多样化的住宅供给类型，促进保障房和租赁住房建设，房地产税收制度落地等几个方面提出合理的稳定房价的建议，促进住宅地产市场长效健康发展。 本文的研究结论如下： （1）土地要素对长期房地产市场的影响较为突出，房地产投资额、人口数量、人均收入等因素则影响着短期的市场价格。郑州市内土地日益稀缺，创新土地利用率，盘活土地存量，成为未来调控的重点。 （2）郑州市的房价偏离度从供给角度着眼，偏离程度随着历年的政策调整，降低或增加。在住宅土地成交明显增多的2012年、2014年、2015年、2016年四个年份的房价偏离并不明显，而在其它土地储备较充足的年份，房地产价格均出现了10%以上的偏离度；2017年郑州市住宅房价存在着14.6%的偏离，这个结果可能会在诸多因素的共同影响下继续稳中上浮，因此，需要警惕由此偏离带来的市场投机风险。 （3）根据住宅价格偏离的分析，印证了住房长效机制的建立刻不容缓，要控制因供给结构失衡带来的房价偏离，不仅要增加公共租赁房屋和长租公寓的长期供应，而且还需要房地产企业转变发展模式，增加经济效益，在充分了解市场的情况下提高住宅房屋供给的有效性，减少因投机食利因素带来的大量的房屋空置率问题。 本文的创新点： （1）理论研究上，现有的文献研究中直接研究住宅价格与价值的理论较少，也很少将供给结构性失衡与住宅价格偏离相关联。本文是在阅读大量文献的基础上，建立了供给失衡与房价偏离的关系，从而论证经济基本面对住宅价格的影响，得出影响住宅价格变动的因素。 （2）在未来的住宅地产发展战略方面，本文通过对郑州市区住宅价格偏离的测算，计算出郑州市当期的房价偏离值，判定偏离的程度给住宅地产市场带来的影响，为今后郑州市乃至全国住宅价值测度提供方法上的参考。

目录

第一个书签之前