基于“夹心层”支付能力的公租房出售定价分析研究——以重庆市为例

摘要

面对国内高速发展的城镇化，大规模建设公租房成为了政府解决中低收入群体住房难题的一个重要的工具。随着公租房建设规模的逐步扩大，建设政策的逐步完善，国务院在征求意见稿中明确提出了公租房的出售政策。公租房出售政策在中国大陆现在仍是一个新政策方向，因为国家和地区政府尚未颁布公租房出售的具体程序和法律条款，也就是说公租房出售政策至今尚未在中国大陆的任何城市或地区启动。然而全球很多国家例如英国、新加坡等都已经成功实行“居者有其屋”的公租房政策，将公租房出售给已经满足一定居住期限的租赁户，本文将对这些国家的公租房出售政策进行文献综述。本研究以重庆市为案例，重庆地方政府早在2011年就已经提出了租赁户5年后可以购买公租房的文件。基于现状，重庆市公租房项目陆续5年租赁期将满，租赁者的购买意愿以及租赁户的购房支付能力是一个值得研究的问题。
　　本论文主要有四个方面的研究成果。首先对出售政策的利弊以及目前市场行情行分析和探讨。其次，通过搜集和分析问卷，对租赁户的购买意愿和影响租赁户购买意愿的影响因素进行分析。在本次研究样本中，67％的租赁户表示愿意购买公租房。基于租赁户问卷调查发现公租房出售价格是租赁户购买公租房的显著影响因素，论文将建立基于“夹心层”支付能力的出售价格模型。利用剩余收入法模型得到符合租赁户购买能力的公租房合理出售价格区间。论文最后建立市政府和房地产商之间的博弈，通过博弈分析政府如何通过选择合适的质量价格策略确保在房地产市场最终稳定的条件下公租房价格和商品房价格自发维持一个预期的比值。这个比值是参考前章推导出理想的公租房与商品房出售价格比值。通过政府与房地产商之间的博弈可以更好的分析重庆的房地产市场，了解政府和房地产商的不同的利益追求，从而为政府做出合理决策提供理论依据。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 研究背景和意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 研究内容

1．3 研究方法和技术路线

1．3．1 研究方法

1．3．2 技术路线

1．4 论文创新点

第2章 国内外文献综述

2．1 公租房制度基本内容

2．1．1 公租房和“夹心层”概念

2．1．2 公租房建设的两大基本要素

2．2 国内外保障性住房出售政策及定价研究

2．2．1 英国公租房

2．2．2 新加坡组屋

2．2．3 香港公屋

2．2．4 重庆公租房

2．3 总结国际保障性住房出售政策利弊

2．3．1 保障性住房出售政策积极社会影响

2．3．2 保障性住房出售政策消极社会影响

2．4 住房支付能力度量

2．4．1 住房支付能力度量方法

2．4．2 “夹心层”住房支付能力度量方法

第3章 重庆公租房出售政策现状分析

3．1 缓解政府财政压力

3．2 保障市场租房需求

3．3 阻碍投机商人牟利

3．4 促进成熟住房配套

3．5 对商品房市场影响

3．6 本章小节

第4章 租赁户申购意愿与定价相关性研究

4．1 调研过程及方法

4．1．1 调查问卷设计

4．1．2 调查对象选择

4．2 目标群体样本特征

4．3 赁户购买意愿分析

4．3．1 重庆市租赁户购买意愿

4．3．2 购买意愿显著影响因素

4．3．3 购房租赁户的实况调研

4．4 本章小结

第5章 基于“夹心层”支付能力公租房出售定价研究

5．1 住房支付能力度量方法确定

5．2 公租房出售定价模型

5．2．1 基于剩余收入法的住房支付能力度量方法

5．2．2 基于剩余收入法的住房支付能力问题经济学解释

5．3 模型应用——以重庆市为例

5．3．1 测算指标选取

5．3．2 测算结果

5．4 本章小结

第6章 公租房定价对商品房市场的影响

6．1 政府与房地产商之间博弈模型

6．2 模型应用——以重庆市为例

6．2．2 测算结果

6．3 本章小节

第7章 总结与展望

7．1 主要研究结论

7．1．1 公租房出售政策探讨

7．1．2 租赁户购买意愿分析

7．1．3 租赁户支付能力测算

7．1．4 重庆政府的策略选择

7．2 研究的不足

7．3 展望

致谢

参考文献

附录

在校期间发表的论文及学术成果