Permis de construire : une subtilité pour les transactions

摘要

L'affaire tranchée par la Cour de cassation (1) a un petit côté exemplaire, car elle démarre à la base sur une situation que tous les promoteurs et investisseurs immobiliers connaissent un jour ou l'autre... Une société, propriétaire d'un terrain à bâtir, obtient un permis de construire pour deux bâtiments comprenant chacun plusieurs logements. Très vite, la légalité de ce permis de construire est attaquée par le voisin, qui en réclame l'annulation devant le tribunal administratif. Dans un tel cas de figure, c'est à l'évidence parti pour une très longue procédure qui va considérablement retarder le projet, voire le remettre en question. Probablement échaudée par une ou plusieurs expériences similaires, cette société prend attache avec le voisin pour une négociation sinon amiable du moins pragmatique. Résultat des courses, le plaignant accepte de se désister de son recours contentieux devant le tribunal administratif tout en exigeant des contreparties qui peuvent paraître étonnantes... En l'occurence, la plantation d'un mur végétal entre les deux propriétés, le nettoyage des vitres de sa maison jusqu'à l'emménagement des derniers occupants, sans oublier une indemnité de 12 000 euros. Laffaire est conclue, une transaction est signée entre les deux parties et le plaignant se désiste de son recours tout en se frottant les mains face à son talent de négociateur... Les travaux commencent, puis progressent, puis sont en phase d'achèvement et, malgré ses relances, le quidam continue à nettoyer seul ses vitres, ne voit s'élever aucun mur et attend son indemnité. Il est moins prompt à se sentir berné qu'il l'était à contester le permis initial, mais il finit quand même par saisir le président du tribunal de grande instance afin d'obtenir une ordonnance rendant la transaction exécutoire. Ordonnance qu'il va obtenir mais qui sera rétractée devant la cour d'appel de Grenoble, puis devant la Cour de cassation, au motif que l'enregistrement de la transaction a été tardif. Comme de coutume dans ce genre de transaction privée, une clause précise que l'enregistrement se fera à la demande de la partie la plus diligente. Bien évidemment, la société d'investissement s'en est bien gardée, et le plaignant n'y a probablement vu qu'une clause de style. Résultat, pour une transaction signée en septembre 2014, le protocole de transaction n'a été enregistré qu'en mai 2016, probablement lorsque le plaignant dépité s'est réveillé. Or, deux textes viennent sanctionner ce genre de situation : - l'article L.600-8 du code de l'urbanisme issu de l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 précise que « toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts. La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. Laction en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature » ; - l'article 635, 9° du code général des impôts stipule quant à lui que « la transaction prévoyant, en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, doit être enregistré dans le délai d'un mois à compter de sa date ». Ce qui, tant pour les juges du fond que ceux de la Cour de cassation, fait « qu'il ressort de la combinaison de ces textes que la formalité de l'enregistrement doit être accomplie dans le mois de la date de la transaction et qu'à défaut d'un enregistrement dans ce délai, la contrepartie au désistement doit être réputée sans cause ».