商事优先承租权的理论与立法实践

摘要

盛行至民国时期的铺房之永久使用权即铺底权可为当今优先承租权之雏形.域外续租制度兼顾司法介入与契约自由,将之定位于公共秩序性质,当事人不得约定事先排除.优先承租权的主观性特质以及法律留白使得"同等条件"含义不明,无法平衡多方利益.优先承租权应该是物权化的债权,其制度设计应包含租赁合同、承租人、租金以及商业性使用目的.优先承租权应当遵循法定续租程序,包括期限限制以及租赁合同内容的变更,避免因为怠于行使权利等给双方造成利益损失.正当性损害赔偿责任的救济方式防止滥用合同自由,保障出租人意思自治.对优先承租权予以法定化应当涵盖其基本的行使模式,权利何时主张,如何主张,损害救济等等.