购房者偏好视角下的北京二手房源分类研究

摘要

北京作为我国的首都，其拥有优越的教育、医疗等民生资源，吸引着越来越多的人口入住。强劲的刚需使得北京市一手房源房价居高不下，二手房交易市场比一手房交易市场更为活跃。经历了2015年及2016年的繁荣、2017年的惨淡后，2018年北京市二手房交易市场上半年形势高涨，而下半年量价齐跌。可以发现，该市场受政策调控的影响呈现出较大的波动，这对于购房者的购买意愿产生了不良影响。本文采用有序逻辑回归与机器学习方法，基于用户偏好对北京市二手房源进行有效分类，对二手房交易平台的营销与发展提出相应的对策，以促进二手房交易市场的良性持续发展。　　我们首先分析了北京市二手房交易市场的发展现状，并针对13个城区，对交易市场表现进行了比较。其次，以链家平台为例，利用了网络爬虫技术对在售二手房源数据进行了文本挖掘，通过整理分析得到区分房源类别的主要影响因素。以成交周期和关注人数作为衡量用户偏好的指标，将二手房源标记为抢手房源、普通房源和滞销房源三个类别。通过列联表与相关系数分析，探究房源类别与各房屋属性变量的关系。进一步地，我们采用有序三分类逻辑回归、随机森林和 GBDT 模型对房源数据进行拟合，结合得出的系数、优势比与特征重要度等，分析各影响因素对房源等级的影响效应，并对分类效果进行评估。　　研究结论发现：价格低、面积小；卧室多、客厅少；有电梯、梯户比高、有地铁；有 5 年以上房屋所有权；混合建筑结构；板楼；简装修等有助于房源销售,价格高、面积大、精装修是房源滞销的因素。除此之外五个城区还有自己的特点：朝阳区与邻近的丰台区用户偏好较为相近，总楼层高且处于顶层与中层会提升房源的畅销度。海淀区与毗邻的昌平区类似，顶层与低层房源畅销的可能性较大；不同点在于海淀区总楼层越低越受欢迎，而昌平区总楼层越高越受欢迎。昌平区客厅、厨房、洗手间均为越多越容易销售，联系实际昌平作为中国最大的居民区之一，价格亲民，且许多房源用于出租给在当地没有房子的外来人员，厨房多容易出租给多户从而增加租房收入。西城区较为特殊，砖木结构的房源畅销可能性约为非砖木房源的 1.10 倍，建筑年代越久远越受欢迎，考虑到东西城区老北京特色的房源，一些购房者可能出于喜爱老北京传统文化而购房；梯户比小的畅销度高，原因可能是西城区常住人口少且房价高。　　这些研究结论，为相关营销人员提供了更加细致的购房者需求，对促进二手房交易市场发展有一定的现实意义。

目录

声明

绪论

一、选题背景与研究意义

（一）选题背景

（二）研究意义

二、国内外研究综述

（一）国外研究现状

（二）国内研究现状

（三）国内外研究现状总结

三、研究思路与方法

（二）研究方法

第一章 相关理论概述

一、“互联网+”二手房营销现状

二、住房评估标准

一、有序多分类逻辑回归

二、多分类决策树

三、随机森林分类器

四、GBDT分类器

第二章 北京二手房市场描述性统计分析

一、二手房市场现状与发展趋势分析

二、在售二手房标题数据词频分析

一、数据预处理

一、分城区房源类别与各因素相关分析

第三章 成交二手房源分类分析

一、数据结构处理

二、模型建立与参数估计

三、模型评估

一、随机森林与GBDT分类器的训练与调整

二、模型评估

结论与建议

一、结论

二、建议

参考文献

致谢