土地征收下的土地价值及其实现形式：农地价值及产权主体补偿研究

摘要

耕地保护和土地利益分配是土地管理政策的重要目标和任务。在城市化、工业化快速发展的背景下，耕地的非农化趋势不可阻挡。在目前的土地制度安排下，政府控制着土地资源配置和市场价格，控制着农地征收的价格和补偿水平。广大农民的土地被低价征收，且缺乏社会保障措施，基本生活受到巨大影响，福利水平降低。大量农地价值从农村转移到了城市，变成了地方政府的巨量出让金收入。在这个利益传输链条下，土地价值实现了区域和所有权主体的转移，这是“三农”问题产生的原因之一。 土地征收制度的变革和政策的改革需要在一个土地经济学的框架之内进行深入分析。农地是有价值的，这个价值并不仅是农业产出价值。因为所有权不能交易的原因，长期以来我们人为压低了农地的真实价值。因为缺乏对农地所有权价值的正确认识和对农民权利的足够尊重，导致了现行征收补偿政策出现很多弊端，已经不能满足社会发展的需要。反之，如果我们能够对农地价值加以定量，那么就可以按照农地的这个价值对村集体和农民进行对等补偿。有了农地价值数量化的参考依据，我们还可以通过让失地农民参加社会保障、留地安置等形式使农地价值得以实现，让农地对于农民的效用和功能得以实现，让农民能够和市民一样分享社会发展的成果。这是建设和谐社会和建设社会主义新农村的迫切需要，也是实现保护公民财产权利的社会发展理念的需要。总之，认识、尊重和实现农地价值是土地征收补偿政策改革和制度变革的基本原则和指引方向。 本文在大量阅读国内外文献的前提下，主要运用现代地租理论和福利经济学的方法，采取规范分析和实证检验的路线，对农地价值的内涵、影响因素、评估、增值及分配、对农地产权主体的经济补偿进行了探讨，并对长三角经济发达地区的土地征收制度创新的经验进行了借鉴和分析。本文的主要研究内容如下。 第二章全面介绍现代地租理论并对农地价值进行重新认识。通过对学者们关于地租理论阐述的回顾，提出地租是一种剩余，是使用土地的经济报酬，是对生产要素支付报酬超过获得该要素的必须支付的最低报酬的部分，是一种生产者剩余，是产品价值扣除支付给其他生产要素成本后剩余的部分。基于现代西方地租理论的土地价值(价格)理论不仅适用于对城市土地价值的认识，而且适用于对农业土地价值的认识，具有内在统一性。运用这种土地价值理论可以对土地税收、土地征收、土地市场管理、土地批租、土地租赁、土地用途配置等政策的制定提供有力的指导。 第三章全面回顾国内外农地价值研究现状并提出农地价值评估的理论基础。在全面回顾国内外学者关于农地价值研究成果基础之上，提出农地价值的特点：农地价值不能完全由农业产出价值来定量，农地价值还受到诸如城市化、投机等多种因素的强烈影响。农业产出价值占农地总价值的比例越是在城市化程度高和经济发达、人口密集的地区越小，而在传统农业地区和城市密度较低的地区所占比例更大。另外，对影响农地价值的因素进行了分析。最后提出农地价值的评估方法。 第四章是运用意愿价格法评估农地价值，并对土地征收下土地产权主体的补偿水平加以分析。土地征收下的产权主体补偿应该以全部价值即农地真实价值为依据。在缺乏产权交易市场的约束下，试图借鉴福利经济学的条件估值方法，在选定调查区域、问卷设计之后，通过实证的手段获得大量调查数据，经过分析处理，得到农地价值的一个定量数额，并发现影响农地价值的主要因素。将这个农地价值的理论数据同实地调查得到的实际发生的征收补偿数额比对，发现现行的土地征收补偿政策严重侵害了农民的利益。 第五章是对城市边界区农地增值及其影响因素进行分析。在回顾了学者们关于城市边界区土地增值的观点之后，提出农地增值的三层次分析框架。农地增值是社会发展、技术进步和城市扩张中不可避免的趋势。通过经济学分析，提出人口增长等因素会导致地价持续增值，为验证这个理论，利用14个城市的地价面板数据进行了实证检验。 第六章是全文的一个实证分析，对农地价值实现形式和土地征收制度创新问题，运用长三角地区的实证调查进行分析。通过对长三角四个城市土地征收补偿及相关政策的实地调研，发现这些地区正在进行土地补偿制度的创新，这种创新的实质就是通过丰富的补偿形式提高实际补偿标准，一定程度上尊重和实现了农地价值，不仅促进了经济快速发展，而且让失地农民的基本生活水平得以保证甚至提高。对于其他地区来说，借鉴长三角的成功经验，逐步尊重和实现农地价值将是未来土地征收补偿政策改革的方向。 第七章是结论和讨论并提出本研究的政策含义。

目录

文摘

英文文摘

论文说明：图表目录

声明

第一章导论

一、研究背景与意义

(一)研究背景

(二)研究意义

二、概念界定

三、研究文献回顾

四、研究目标与内容

五、研究方法

(一)技术路线

(二)研究方法

六、研究的框架及可能的创新与不足

第二章现代地租理论与农地价值

一、概述

二、现代地租理论及与地租相关的概念介绍

三、现代地租理论与农地价值(价格)再认识

四、现代地租理论在土地政策制定中的运用

(一)关于年租制

(二)关于土地征收

(三)关于物业税与土地市场的调节

五、本章小结

第三章农地价值评估的理论与方法

一、概述

二、国内外研究现状

三、农地价值的影响因素

四、目前农地价值评估的主要规定和缺陷

(一)农用地估价规程的主要规定

(二)传统农地估价方法的缺陷

(三)小结

五、农地价值评估的理论与方法

六、本章小结

第四章 农地价值实证研究及土地征收中土地产权主体的经济补偿

一、概述

二、条件估值法介绍和近年来的运用

三、调查设计与理论模型

(一)问卷的整体设计

(二)社会经济信息变量的设置

(三)核心估值问题的设计

(四)支付单位、支付方式、支付年限

(五)预调查

(六)样本容量和抽样原则

(七)理论基础

四、研究区域情况及农户认知、特征

(一)受访者是否愿意土地被征

(二)受访者是否愿意补偿金额降低

(三)对现行补偿政策和金额是否满意

(四)最近一次征地中农户实际获得的补偿额度

(五)农户的土地产权认知

(六)受访者年龄构成

(七)受访者性别构成

(八)受访者受教育程度

(九)受访者家庭人口规模

五、WTA及WTP值的计算及相关检验

(一)WTA分析结果

(二)WTP分析结果

(三)WTA、WTP有效性检验的比较

六、WTA和WTP的比较与取舍

七、农地征收中对产权主体补偿标准的探讨

(一)国际上的主要做法

(二)改革现行征地补偿制度的必要性

(三)远期的土地征收补偿政策思路

(四)近期的土地征收补偿政策思路

(五)逐步提高补偿标准，采取多元化的补偿形式

八、本章小结

第五章 城市边界农地增值与分配

一、概述

二、近期国内外关于土地增值问题的各种观点

三、一般区域土地增值的原因

四、城市边界农地增值的经济学分析

(一)城市的增长

(二)城市增长具有必然性

(三)城市增长必然带来特定区位地租的增加

(四)土地征收下的土地增值

(五)土地征收中的农民参与增值收益分配依据

五、土地价值增长理论的一个实证检验

(一)变量的选择和数据的获得

(二)计量分析结果

(三)实证结果的理论和政策含义

六、本章小结

第六章土地征收中农地价值实现和制度创新的实证分析

一、农民的福利和土地征收

(一)农民福利的构成

(二)土地征收中农民福利变化分析

二、土地征收中农地价值实现及增值分配概述

三、四个被调查城市的社会、经济背景分析

(一)绍兴市

(二)宁波市

(三)嘉兴市

(四)昆山市

(五)四个城市经济与中部某省经济指标的比较

四、被调查城市征地补偿制度创新基本情况及相关政策模式

(一)绍兴市

(二)宁波市

(三)嘉兴市

(四)昆山市

(五)征地补偿制度创新及相关政策模式的对比

五、征地补偿制度创新的原因分析

(一)土地经济分析

(二)政府行为分析

六、东部经济发达地区征地制度改革对全国其它地区的借鉴分析

(一)转变执政理念，切实保护农民利益

(二)考虑地方经济水平，低标准起步

(三)谨慎运用留地安置政策

(四)逐步开展股份合作制试点

(五)急需建立失地农民社会保障资金筹措机制

七、本章小结

第七章 结论与讨论

一、研究结论

二、政策含义和今后征地制度变迁可能的方向

三、讨论和展望

参考文献

附录

致 谢