基于农地综合价值的土地增值收益分配问题研究--以南京市土地征收为例

摘要

随着推进我国新型城镇化进程的步伐加快，为早日实现城乡统筹一体化发展，必须加紧解决征地过程中土地增值收益分配的诸多问题。一方面，被征地农民无法从农地征收中获得土地增值收益;另一方面，政府从土地增值获取的大量资金，形成巨额土地财政收入，却又并未反哺乡村，支持农村事业建设。在城市扩张过程中，土地从低收益的集体土地转变为高收益的城市建设用地，土地价值大大增加，并且增长态势短时间内不可逆转。所以，党的十八大报告提出，要推动城乡发展一体化，应当“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。” 本论文首先通过文献回顾和基础理论学习，明确研究问题，界定研究对象;接着对农地综合价值进行分类介绍和测算方法选择，选择收益还原法、影子价格法、成果参照法、分解求和法和差值法等来量化测度农地经济、社会、生态价值和农地发展权价值;然后，弄清征地过程中土地增值收益概念和构成，从农地综合价值视角下对土地增值收益形成过程进行系统梳理，确定土地增值收益一般测算方法和分配依据，进而提出理论分配框架;最后以南京市为例进行实证分析，对理论分配进行量化测算，与实际分配结果进行对比分析。 研究结论如下: (1)农地综合价值除了经济价值，还包括社会价值、生态价值和发展权价值。经过测算，按照价值从小到大进行排列，南京市农地的社会稳定价值＜经济生产价值＜生态安全价值＜社会保障价值＜农地发展权价值。农地发展权价值居首，占比高达90.98％，是农地综合价值的重要组成部分，包括社会价值和生态价值在内的非市场价值占比为8.37％，经济价值仅占到0.64％，农地价值原先被大大低估了。 (2)通过土地增值收益形成机理和规模测度研究发现，用途转用增值是土地增值的最主要原因，外部辐射性增值和供求性增值其次，直接投资性增值比例最小;出让环节产生的土地增值收益是土地增值的主要部分，比例高达94％，是增值收益分配重点研究的部分。 (3)在理论分配框架下，农民（集体）获得了完整的社会保障价值（部分自然增值Ⅰ），并通过将农地发展权价值赋予农民，获得到自然增值Ⅱ部分，由此分配比例由征地补偿标准下的3.13％，提高至64.72％，超过了政府的分配比例。政府则享有人工增值Ⅰ、部分自然增值Ⅰ（农地社会稳定和生态安全价值）和自然增值Ⅲ，分配数额和分配比重分别由432.8万元/亩、96.87％降低到158.34万元/亩、35.28％。

目录

声明

摘要

1．1研究背景

1．2研究目的和意义

1．2．1研究目的

1．2．2研究意义

1．3研究内容

1．4研究方法与技术路线

1．4．1研究方法

1．4．2技术路线

1．5创新点和不足

1．5．1论文可能的创新点

1．5．2论文不足之处

第二章文献回顾、概念界定和基础理论

2．1文献回顾

2．1．1农地综合价值的相关研究

2．1．2土地增值收益研究

2．1．3土地增值收益分配研究

2．1．4研究评述

2．2概念界定

2．2．1农地综合价值

2．2．2土地增值收益

2．2．3土地增值收益分配

2．3基础理论

2．3．1效用价值理论

2．3．2地租地价理论

2．3．3外部性理论

2．3．4土地产权理论

2．3．5收益分配理论

第三章农地综合价值分类及测算方法确定

3．1农地经济生产价值

3．1．1农地经济生产价值概念

3．1．2农地经济生产价值测算方法及确定

3．2农地社会价值

3．2．1农地社会价值概念

3．2．2农地社会价值测算方法及确定

3．3农地生态安全价值

3．3．1农地生态安全价值概念

3．3．2农地生态安全价值测算方法及确定

3．4农地发展权价值

3．4．1农地发展权价值概念

3．4．2农地发展权价值测算方法及确定

第四章土地增值收益分配的理论分析

4．1基于农地综合价值的土地增值收益形成机理研究

4．1．1人工增值构成

4．1．2自然增值构成

4．1．3农地综合价值下的土地增值收益形成过程

4．2土地增值收益的一般测算分析

4．3土地增值收益分配

4．3．1人工增值分配

4．3．2自然增值分配

第五章土地增值收益分配的实证研究——以南京市土地征收为例

5．1研究区域概况和数据来源

5．1．1南京市基本概况

5．1．2数据来源

5．2测算过程

5．2．1农地经济生产价值

5．2．2农地社会保障价值

5．2．3农地社会稳定价值

5．2．4农地生态安全价值

5．2．5土地开发成本费用

5．2．6出让地价和基准地价

5．3测算结果

5．3．1农地综合价值测算结果

5．3．2土地增值收益测算结果

5．4分配结果分析

5．4．1实际分配

5．4．2理论分配

5．4．3对比分析

第六章结论与讨论

6．1主要研究结论

6．2未来研究展望

参考文献

致谢