基于hedonic模型的合肥市商品房投资价值及影响因素分析

摘要

商品房价格一直是我国国计民生的一项重要指标，在过去的十年里我国的商品房价格处于高速上涨的环境当中，商品房投资几乎就是高回报和低风险的代名词。而在过去的2014年当中，商品房的价格和销售量均处于下滑的状态当中。而面对这种情况，政府出台了一系列的政策以刺激房市。在这种条件下，不少学者认为我国的商品房价格将走入一个持续的稳定小幅上涨的情况当中。在这种新的环境条件下，商品房投资的价值需要投资者重新进行审视。因此对商品房价格的研究既有理论意义也有实际意义。　　本研究分为四个部分：第一部分对所研究的我国及合肥市商品房投资问题进行了介绍，并对研究的背景进行了初步的分析。第二部分通过国家统计局公布的数据说明了我国商品房市场的发展情况。并分析了作为二线城市的合肥市房价的特征，具体说明了合肥市的商品房市场和商品房出租市场的运行情况和价格水平。第三部分对使用的hedonic模型进行了介绍并建立模型。分析了影响合肥市住房价格及房租价格的影响因素，得出了相应的实证结果。第四部分对实证结果进行说明。得出的结论是装修、区位和学区三个因素对住房价格造成显著影响；装修、区位对房租价格造成显著影响。同时在一定的假设条件下通过追求住房面积最大化、房屋特征最优化和获得入学资格三种投资方式对合肥市住房的投资价值做了分析。得出结论认为获得入学资格的投资方式对于那些望子成龙、望女成凤的投资者来说具有经济上的可行性；而追求房屋特征最优化可以为投资者带来最好的经济收益。

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第一章 导论

第一节 引言

第二节 文献综述

第三节 创新与不足

一、创新点

二、不足之处

第二章 商品房发展现状分析

第一节 我国商品房发展现状分析

第二节 合肥市商品房租、售现状分析

一、合肥市商品房销售情况

二、合肥市商品房出租情况

第三章 影响合肥市商品房租、售价格因素的计量检验

第一节 Hedonic模型说明

一、Hedonic模型发展历史

二、Hedonic模型的前提假设

第二节 Hedonic模型中涉及的变量

第三节 计量模型设定

一、模型设定

二、变量定义

三、数据来源及说明

第四节 实证检验

一、合肥市商品房出售价格影响因素回归分析

二、合肥市商品房出租价格影响因素回归分析

第四章 合肥市商品房投资价值分析

第一节 商品房租、售价格水平影响因素回归结果分析

一、商品房出售价格影响因素回归结果分析

二、商品房出租价格影响因素回归结果分析

第二节 合肥市商品房投资价值分析

一、投资分析的前提假设

二、三种投资方向的价值分析

三、与其他理财产品的比较

四、研究结论

参考文献

致谢