二手房交易环节个人所得税的税收归宿研究——以上海市为例

摘要

近年来，由于房价不断上升，一系列的税收调控政策出台。二手房交易买卖环节的个人所得税旨在通过对卖方的转让所得征税，以遏制二手房市场上频繁的投机炒作买卖。但由于税收转嫁的存在，税收的经济归宿会与其法定归宿不一致，从而导致税收政策的实际效果打折扣。
　　基于此，本文将运用税收转嫁原理的分析和计量经济学的实证分析，研究在上海市二手房交易市场上个人所得税的税收归宿，以评价政策的实际执行效果。此外，还可以为今后房地产相关税收的改革提供理论上的支持。对该问题的研究与探讨，不仅具有学术意义，也具有政策意义。
　　个人所得税中规定，当卖方出售的住房符合“满五唯一”的条件时，卖方则免交个人所得税。由此将二手房分为享受优惠条件和不享受优惠条件的两组住房。当控制两组住房的房屋特征相同时，若两类住房的价格存在差异，那么引起其价格差异的因素就是税收政策。根据税收归宿及转嫁理论，如果不享受税收优惠条件住房的价格比享受税收优惠条件住房的价格要高，那么这一部分高的价格即为税收转嫁。即卖方通过提高售价转嫁了税收。技术上，对住房特征完全精确匹配是不可能的。为此，本文采用计量经济学中的CEM(Coarsened Exact Matching)粗糙精确匹配方法，将房屋的特征按照一定的规则进行分层，落在相同“层”里的住房其住房特征可认为是相似的。在对“满五唯一”与“非满五唯一”两类住宅进行特征匹配后，运用回归方法，来揭示个人所得税的税收归宿。
　　我们从国内大型二手房交易信息平台（搜房网）采集了相关数据，包括二手房的成交总价、单位价格、是否享受税收优惠条件、小区、户型、朝向、楼层、楼高、面积。利用这些数据和CEM方法，实证研究发现，在上海市二手房交易过程中，卖方的税收转嫁比例为1.4％。对于面积小于140平方米的普通住房，个税转嫁给买方的比例，占房价的1.45％。对于面积大于140平方米的非普通住房，个税转嫁给买方的比例，占房价的1％。总体上而言，在2016上海二手房交易买卖市场上，个人所得税的税收经济归宿为买方，买方承担了大部分的税收。因此，目前设置在二手房交易环节的个人所得税政策虽然旨在通过对卖方征税从而调控二手房交易市场，但由于税收转嫁的存在会影响政策的调控效果。本文从供给侧改革的角度出发，为今后二手房交易市场的调控提出了相应的政策建议。
　　本文分六章。第一章为绪论，提出所要研究的问题。第二章为文献综述。第三章介绍上海二手房市场概况和二手房买卖中的个人所得税政策。第四章运用税负转嫁理论和影响税负转嫁的四类因素，对二手房交易中个人所得税税收归宿的进行理论分析。第五章是实证设计，并报告实证结果。第六章是结论及政策建议。

目录

声明

摘要

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 研究框架和方法

1．2．1 研究框架

1．2．2 研究方法

1．3 研究的创新与不足

1．3．1 研究的创新

1．3．2 研究的不足

第2章 文献综述

2．1 国内文献综述

2．2 国外文献综述

2．3 文献评述

第3章 二手房交易环节中个人所得税政策

3．1 上海市二手房交易市场概况

3．2 二手房交易环节税收政策概览

3．3 二手房交易环节个人所得税政策

3．3．1 二手房交易环节个人所得税的立税依据

3．3．2 二手房交易环节个人所得税政策

第4章 二手房交易环节个人所得税税收归宿的理论分析

4．1 税收的法定归宿和经济归宿

4．2 二手房交易环节个人所得税税收归宿的理论分析

4．2．1 弹性

4．2．2 反应时间

4．2．3 市场结构

4．2．4 征税范围

第5章 二手房交易环节个人所得税税收归宿的实证分析

5．1 数据描述与统计

5．2 设计思路及CEM模型简介

5．2．1 设计思路

5．2．2 CEM模型简介

5．3 计量模型设定

5．3．1 基本模型设定

5．3．2 变量选取

5．4 回归结果的分析

5．4．1 样本OLS估计

5．4．2 CEM匹配估计

5．5 稳健性检验

5．5．1 CEM不同粗度检验

5．5．2 不同时间检验

6．1 结论

6．2 政策建议

参考文献

致谢