我国新建商品房市场与二手房市场互动关系研究——以上海市为例

摘要

从改革开放至今,我国房地产市场得到了迅速发展和壮大,为国民经济的高速增长做出了重要贡献。我国取消住房实物分配制度后,居民的住房主要通过房地产市场解决,而房价的过快上涨、供求矛盾、住房结构不合理等问题不利于居民住房需求的满足,政府也在房地产发展过程中通过宏观调控抑制房价过快上涨和打击投机行为。本文在国内外研究的基础上,以标准经济学理论结合行为经济学新进展,对我国新建商品房市场和二手房市场之间的关系进行研究,在分析的过程中结合我国房地产市场面临的现状和问题,提出可行的对策和建议。
　　首先将我国房地产市场细分为新建商品房市场和二手房市场,运用传统西方经济学理论和行为经济学理论对各市场的供求理论和价格形成机制进行分析,并对各市场中的“异象”进行了解释。在此基础上,运用两大模型——四象限模型和二象限模型对新建商品房市场和二手房市场之间的互动机理进行了理论分析,其中对四象限模型的相关假设进行了修正,通过四象限模型对二手房市场需求、开发商供给变动对新建商品房市场和二手房市场之间的关系变化进行了分析。在二象限模型中,指出相对价格的“感知价值”是消费者选择偏好的依据,通过此模型对投机者的加入、二手房交易所得税、存款储备金率等国家宏观调控政策对新建商品房市场和二手房市场之间的互动影响进行了分析。最后以上海市实际数据为例对两市场之间的互动关系进行了验证。针对两市场及其之间互动对我国房地产市场的重要影响,对我国新建商品房市场和二手房市场存在的具体问题提出了针对性的对策和建议,以期能够为我国房地产市场的健康发展提供有意义的参考。

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1 绪 论

1.1 研究背景

1.2 文献综述

1.3 研究的内容和意义

1.4 研究的方法与技术路线

2 新建商品房市场价格形成机理及影响因素

2.1开发商影响新建商品房市场的机理

2.2 新建商品房市场需求及其影响因素

2.3 对新建商品房市场消费者“有限理性”行为的经济学解释

3 二手房市场供需及价格形成机理

3.1 二手房市场供给——基于前景理论的分析

3.2 二手房市场需求及其影响因素

4 新建商品房市场与二手房市场的互动机理

4.1 四象限模型对新建商品房市场和二手房市场互动的解释

4.2 新建商品房市场与二手房市场的二象限模型

4.3 刚需消费者在两市场之间互动的行为经济学分析

4.4 总需求变动对两市场互动关系的影响

4.5 国家宏观调控政策对新建商品房市场和二手房市场互动关系的影响

5 新建商品房市场与二手房市场互动关系的例证研究

5.1 二手住宅价格与商品住宅需求量的关系

5.2 二手住宅需求量与商品住宅价格的关系

5.3 二手住宅价格与商品住宅价格之间关系

5.4 二手住宅需求与商品住宅需求之间的关系

6 我国新建商品房市场和二手房市场存在的问题及对策建议

6.1 两市场互动中存在的问题及对策

6.2 地方政府土地政策存在的问题及对策建议

6.3 二手房市场存在的问题及对策建议

7 结论与展望

7.1 结论

7.2 展望

致谢

参考文献