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2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛

召开年：2007
召开地：北京
出版时间： 2007-10-17

主办单位：中国房地产估价师与房地产经纪人学会;中国资产评估协会;中国土地估价师协会

会议文集：2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛论文集

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1.将估价专业向投资顾问方向拓展
- 吕凤枝
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文阐明了估价专业为什么要向投资顾问方向拓展;估价专业如何向投资顾问方向拓展;投资顾问服务的内容与范围：为政府规划机构、金融机构、投资商和开发商提供专业投资顾问的服务、为个人提供房地产的最佳投资组合方案，达到收益最大且风险最低、为消费者提供非诉讼服务以及诉讼服务的前期准备工作;房地产投资顾问业发展的趋势以及当估价师完成了向投资顾问拓展后的社会地位与报酬问题。
2.估价专业如何拓展投资顾问服务
- 胡志强
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：估价专业在固有传统轨迹的发展同时，面t临新的挑战和机遇。新的挑战包括新的专业服务要求、新的功能要求、新的市场视野要求等。如果估价从业员在面对这些新的挑战时仍故步自封，将会很难适应这些改变。同样地，这些跨行业的改变，也同时拆除了各行业之间的门槛，容许跨专业互相拓展业务。房地产渐渐成为投资工具之一，而估价专业因贴近房地产市场，进一步给估价从业员制造了开拓参与投资顾问事务的机会，这个方向越来越明显。本文主要探讨这个方向，在阐释估价专业传统角色的同时，探究其跨业务拓展(特别是投资顾问)的延伸，进而分析这些改变的心态过渡及专业修炼，并剖析发展这个方向背后的种种问题。
3.大型房地产估价机构业务转型初探
- 刘勇;刘艳君
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：当前，众多业内有影响有实力的大型估价机构为了在激烈的市场竞争环境中保持既有的市场份额，同时增强核心竞争力,主动突围，努力开拓可行性研究、项目前期策划、营销策划、项目投融资、资产管理等咨询顾问业务。但是，如何立足估价专业，稳步开拓顾问业务，迈出战略转型的第一步，依然是摆在大型估价机构面前的突出问题。本文认为，对于大型估价机构的业务转型而言，由于两种业务相近，在行业性质、研究对象、知识背景、外部环境、客户资源等上有诸多有利条件，但也受到核心业务优势不突出、业务结构不合理、为顾客服务的差异性、转型知识和能力等制约因素，机构成功实现转型需要采取一系列战略举措，如坚持走专业化道路、实施纵向一体化战略、选择合适路径以及创新为顾客创造价值的原则、程序和方法等。
4.房地产开发投资估价需求与房地产估价服务拓展
- 王洪明
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：走过十多年的中国房地产估价行业正面临着一个重要的发展转折，对作为个体的房地产估价机构而言，传统的以价格评估为主的估价业务需求越来越少，房地产估价机构之间的竞争越来越激烈，而大型估价机构由于运营成本高，在传统估价服务领域面临的挑战更大。本文认为，房地产估价机构包括估价行业的发展与竞争应该跳出传统估价服务领域，而要站在一个更高的高度上发展与竞争。在本文中笔者在分析传统估价服务走向没落，新兴估价服务逐渐形成，两者进行竞争的基础上，围绕基于核心竞争力的房地产业供应链的企业内部集成图，对房地产投资开发领域的各个参与者对房地产服务的需求进行分析，试图找出房地产估价服务的新领域，从而探索估价服务的拓展方向，并对估价服务拓展对行业组织、估价机构以及估价人员的要求进行分析。
5.房地产估价机构与人员拓展投资顾问业务途径的探讨
- 徐杰军;李悦;廖荣红
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：关于房地产估价机构和人员拓展投资顾问业务，本文从市场前景、可行性、途径以及行动方向四个方面进行了系统论述;在优劣势分析和房地产投资顾问行业业务发展趋势基础上，提出了发挥行业组织和企业多方面积极性，从完善继续教育，建立房地产估价知识体系(REABOK)或房地产估价师能力基准(REACB)，以及投资顾问业务服务网络，企业积极参与竞争等等多方面进行了业务拓展的途径探讨。
6.房地产投资咨询中估价技术的应用
- 曹亚琨;尹军;敖晓亮
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着中国房地产市场不断成熟，房地产的资本特性开始逐步凸现，房地产投资已经成为投资领域的热点区域，以投资为目的的房地产价值评估成为传统估价技术延伸的重要方向。本文认为虽然房地产估价和房地产资本定价之间既有联系又有区别，但传统的估价技术仍然是房地产投资价值确认的核心，但必须进行深化和外延，才能满足房地产投资对于价值判断的要求，主要体现在：收益还原法的原理同样适用于房地产投资价值判断，但对于房地产投资判断而言还需要进行深化，如相关参数的选取、自有资本的报酬率等。
7.浅谈北京市估价专业如何向投资顾问拓展
- 陈力;焦侃;刘璐
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：房地产投资顾问是人才、智力密集型行业，房地产市场愈发达，竞争愈激烈，对投资顾问这种专家服务的依赖就愈多。政府主管部门多次提出估价师应该更广泛参与房地产投资决策工作，表达了对房地产估价师的更高要求和期望。估价行业具有向房地产投资顾问全方位拓展的优势，如何更好地利用其自身优势服务客户，提供更加全面的技术支持，帮助市场经济活动主体更好地决策和投资，是现时期估价机构应深刻思考的重大问题。
- 估价师;
- 投资顾问;
- 拓展;
- 优势;
- 改进;
8.浅谈房地产估价机构横向联合利益分配原则
- 黄丽云;贾保军;陈显泸
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着国内估价行业的发展、估价机构的逐步壮大，国内一批品牌企业开始寻求行业发展空间的更大突破，企业与企业间的横向经济联合，越来越得到业内的关注。但是我国估价机构发展特点决定了估价机构之间，特别是跨行业间的横向经济联合后难以寻找到合适的利益分配模式，从而制约了各房地产估价机构间的横向经济联合。本文审慎地提出了房地产估价机构横向联合利益分配原则，以期对促进估价行业的发展提供一些具有建设性的思路。
9.从不同角度看我国房地产估价机构的可持续发展
- 杜建国
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：当前，我国房地产估价机构的股权结构、股权和经营权的关系问题等，以及执业风险的认识和防范问题，已成为很多估价机构面I临的难题，也是估价机构在可持续发展中面临的关键问题。本文首先对估价机构的三种不同类型的股权进行了对比分析，阐明了各种股权结构的特点、优势和不足，提出不同股权结构与估价机构的规模和发展阶段有密切关系;其次，对估价机构股权与经营权的关系进行了剖析，从“人合”与“资合”机构差异来研究估价机构经营权的特殊性，提出二者的相关性和一致性;最后，本文对估价机构发展业务与执业风险的关系进行了研究，指出执业风险防范是影响估价机构可持续发展的重要因素，并提出估价机构应通过建立专业价值观来防范执业风险的观点。
10.论估价行业的跨领域发展与市场竞争趋势
- 冯娜
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着时代发展和市场需求日益广阔，估价行业已经不仅仅局限于土地和房屋的价值评估，而是越发趋于综合性的经济服务。为了能够适应这种需求变化，评估业作为一种高端专业服务业，更应该聚集综合学科专业人才，他们必须具备相关专业技能，进行多领域服务，以使得评估机构能与时俱进，得以可持续发展。研究表明，各个银行为了提高客户的忠诚度，以3至4种以上的金融服务来收紧客户，从而提高客户对该银行的忠诚度，同理，评估机构也应该以多重服务产品抓牢目标客户，占领并划分市场，从而推动评估业在经济生活中有序顺畅的进行。
11.中国房地产估价行业在经济全球化下的应对策略
- 陈颖昭
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：在过去lO年，房地产行业在全球经济一体化的驱动下也呈现出全球化的特征，主要表现为跨国的物业需求和全球的房地产投资热潮。房地产市场信息透明化和房地产证券化等一系列的趋势都给房地产估价行业带来了新的业务和新的挑战。外国资本进入中国市场和中国资本走向海外市场都需要估价行业为它们提供专业的服务，如何适应全球化的转别从而提供更专业优质的服务成为中国估价行业急待解决的问题。本文从房地产全球化下的转变探讨了估价行业面临的挑战，从而在统一估价标准的建立，估价机构服务内容的升级和经营模式的转变和高素质，综合的估价人才的培养三个方面讨论了中国估价行业在全球经济一体化下应作出的转变。
12.估价行业可持续发展及其评价指标体系
- 潘世炳
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文拟在简单分析可持续发展基本概念基础上，分析估价行业可持续发展现状，探讨估价行业可持续发展战略，初步提出包含8个指标、32个因子的估价行业可持续发展评价指标体系，以期有利于促进估价行业可持续发展。
13.估价服务如何适应经济全球化的需要
- 田鹏许;盛承懋;张品荣
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：估价服务应从专业化角度、第三方的客观角度、有效预测未来市场变化趋势的角度以及洞悉产业间及内部诸环节关联效应的角度去衡量和测度待估价资产在全球统一市场上的真实价值，努力规避资产潜在价值与统一市场定价的偏离，促进全球经济的稳定和可持续发展。
14.房地产估价行业展望及人才可持续发展
- 丁芸
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：改革开放以来，随着城镇住房制度改革和城市土地使用制度改革的不断推进，我国逐步走上住房商品化道路，房地产市场快速发展起来。在房地产市场日益完善的过程中，为了适应房地产市场发展的要求，我国房地产估价师执业资格制度基本建立，房地产估价行业从无到有，日臻成熟，并取得了很大成绩，但是在发展过程中也不可避免的存在着一些问题。本文主要分析了房地产估价行业存在的问题，对这一行业的发展趋势进行了展望，并在此基础上提出高等院校应在房地产估价师人才培养及可持续发展中发挥积极作用。
15.估价服务与经济全球化
- 张治超;龚卓琪
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：经济全球化是当前世界经济发展的大趋势。世界范围内的区域经济集团、跨国公司是经济全球化的活动者，世界和平与发展的追求是经济全球化的成因与动力。估价服务围绕经济法律行为与经济经营活动及其法律事务活动开展。全球性经济需要相应的资信工作与估价服务，估价机构及其估价服务要顺应经济全球化，在全球社会经济发展中发挥鉴证、价值服务的职能作用。估价服务适应经济全球化，通过外部环境调整与内部资源积聚和整合来实现，通过具体估价服务行为的标准程式与地方特色来表现。
16.外资估价机构进入对国内估价行业与机构的影响
- 周志良
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：经济全球化的结果，将促进贸易、服务在全球化范围内的流动。作为服务业之一的估价行业，外资估价机构进入国内市场的步伐与规模将越来越大，从分析外资估价机构的现状、竞争力出发，推演国内外估价机构竞争格局的形成，最后提出国内估价机构的应对策略。
17.加入WTO五年我国房地产估价行业发展新态势
- 叶宁;叶天泉
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：2001年12月11日，我国经过15年的艰苦谈判，终于跨入了世贸组织的大门。一晃5年的过渡期已过，按照我国政府对世贸组织的承诺，目前已进入了全面对外开放的时期。5年来，我国房地产估价行业，为了适应世贸组织的要求和求得自身的生存与发展，应对日益激烈的市场竞争和挑战，采取了各种措施和对策，在增强自身活力、实力，调整发展战略，提高估价质量和服务水平，打造品牌及培养人才等方面作出了不懈的努力，使我国房地产估价行业出现了新的发展态势。本文从我国房地产估价行业建章立制取得的突破，房地产估价市场化程度的明显提高，打造品牌估价机构进入新的发展阶段，以及房地产估价国际化等方面进行了阐述。
18.完善估价市场秩序持续发展估价行业
- 张弘武
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：房地产估价是一种专业服务，服务本身也是一种商品，也应该有其交换的市场，市场应该是一种有秩序的交换。但目前房地产估价市场，出现了许多无序竞争现象，严重地影响了房地产估价行业的持续发展。本文拟从分析这种服务商品特殊性入手，逐步剖析房地产估价市场的特点、房地产估价市场存在问题、这些问题对估价行业发展的负面影响、产生这些问题的原因等。在此基础上，本文拟提出解决问题的办法或建议，建立健全估价市场秩序，使房地产估价行业可持续发展。
- 估价;
- 市场;
- 秩序;
19.物权法对房地产估价影响的初探
- 杨国诚;贾明宝
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：《物权法》的实施，必将使房地产的管理和人们对房地产物权的认识发生深刻变化，从而影响到房地产价值评估的理念;并将在丰富房地产估价领域的同时，对房地产估价提出新的和更高的要求。本文就这些影响进行了初步分析，并对地下空间使用权和采光、通风权益的估价问题提出了一些构想与建议。
20.土地估价机构诚信执业考评指标体系与方法研究
- 付光辉;梁国庆;李传勇
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：土地估价机构诚信执业考评指标体系及方法研究，对于认识估价机构诚信状况，遏制土地估价失信现象的发生，加强土地估价市场诚信建设有着重要作用。本文依据诚信执业考评的基本理论，以江苏省某估价机构为例，在广泛调研的基础上，探讨土地估价机构诚信等级综合考评指标的内涵、考评指标体系的内容和考评方法，并提出土地估价协会应负责开展土地估价机构诚信等级评定工作。
21.经纪与估价的互补相融原则与技艺的充分运用
- 王建忠;朱毓菁
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：针对一个lO多万平方米1700户左右的动迁安置小区，设计方案在经被安置户确认后，由于部分建设用地未能如愿征用方案被调整。建设规模被压缩，容积率略有增加，配套设施受到影响，绿地减少。不少被安置户有效日照时间减少，景观大不如前，通透变差，有的还增加了噪音等的影响，为此引发了强烈的争议，需作出前后两个不同设计的房地产价格对比评估。针对沪上从未遇到的估价难题，通过房地产估价与经纪的互补相融，估价原则的灵活运用，估价技术的充分发挥，一次成功取得了圆满。
22.价值评估的不确定性及评定
- 杨毅
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文从测量学、预测学等相关学科的视角对评估予以重新审视，首先分析了评估结果指向未来交易价格的必要性，明确提出了价格评估的预测性和不确定性的本质，进而从预测学的角度揭示了评估误差的来源，逐项分析了评估误差产生的各种原因，提出了一种能够揭示评估误差的评估结果表达形式的建议，最后给出一个不确定度评定试验案例。
- 价值;
- 评估;
- 预测;
- 误差;
- 不确定;
23.实施品牌战略施展国际舞台
- 李礼
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：经济全球化，为中国房地产估价业参与国际竞争带来了机遇与挑战，如何在激烈的市场竞争中脱颖而出，做大做强?管理是基础，服务是保障，创新是灵魂，品牌是核心，实力是关键。估价行业一方面要改革管理方式，强化对估价机构、人员和业务的管理，从严治业。同时，加速人才培养，提高估价队伍的专业水平、服务水平和创新能力，增强队伍素质;另一方面，要借鉴和吸收先进管理经验和经营模式，讲诚信，搞连锁，培植知名品牌，组建企业集团，实现规模扩张。此外，还要立足现实，着眼未来，加强制度、诚信、企业文化和发展后劲建设，壮大实力，增强国际竞争力，促进中国房地产估价业持续、稳定、健康发展，与国际评估价业同辉煌。
24.中美房地产估价师资格标准比较研究
- 张丽;王永慧
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着市场经济的发展，房地产估价行业成为维护房地产市场良性运转的重要因素。然而，中国房地产估价人员从业水平参差不齐、职业道德比较缺乏，影响着房地产估价行业的持续、健康发展。究其原因，在于尚未建立合理的房地产估价师资格标准制度，难以对房地产估价机构的人员选拔和资质优化进行有效控制。因此，本文在分析美国房地产估价师资格标准的基础上，进行中关对比，探讨了中国存在的不足之处，并提出了完善中国房地产估价师资格标准制度的建议。
25.建立比较估价学的构想
- 叶天泉;叶宁
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着全球经济一体化的发展，估价行业国际间交流与合作的日益增多，研究和合理借鉴国外估价管理体制、估价管理法制、估价方法和估价运行过程的长处，进而完善本国的估价理论体系和估价实践，越来越受到各国的重视。本文提出建立比较估价学，旨在把科学的比较方法引入我国估价活动研究中。文章从建立比较估价学的必要性、比较估价学研究的对象和属性等方面进行了阐述，并系统地提出了建立比较估价学应坚持的原则、比较估价学的研究内容和方法。
26.流动性对股权价值的影响
- 严绍兵;宋彪
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：通过对国有股和法人股协议转让的实证研究，非流通股的流动性折价平均值接近77﹪，同时，我们也对影响非流通股的流动性折价的相关因素进行了分析，每股净资产、前五大股东持股比例之和、法人股比例、每股收益、前二大股东占十大股东比例、流通股比例、国有股比例对流动性折价具有很强的解释力。这项研究能对我国兼并、收购、股权转让过程中上市公司非流通股定价以及非上市公司股权定价提供有意义的参考。
27.传统估价领域的IT应用，可持续发展的推动力
- 李欣;王凌燕
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文通过分析传统估价行业在业务操作方面的情况，在应对信息化社会讲求时间效率情况下出现的问题，提出对传统估价行业的未来可持续发展应走与信息技术相结合的IT之路。列举之前估价行业已在IT技术上实现的部分应用及存在的弊端，进而对传统估价行业的IT化整体解决方案提出革新思路，具体分析应用IT技术的可能性和实现方法，为估价公司建立一套简单高效的业务流程系统。对实现估价业务流程IT化之后新的操作方式进行详细介绍，同时分析其对行业本身、估价公司业务流程、估价服务对象等可实现的意义和价值等。
28.城市价值决定城市房价——对中国35个城市住宅价格的实证研究
- 郑思齐;曹洋;刘洪玉
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：在中国，劳动力在城市间流动性的逐渐增强使得居民能够自由选择居住城市，这种居民在城市间的重分布促使房价被重估，更准确地反映居民对于城市价值(包括城市经济发展质量和城市生活质量)的支付意愿。本文对中国35个大中城市的实证研究表明，在我国城市住宅市场中，城市价值能够解释城市间房价差异的80﹪左右。城市居民的劳动收入水平越高，或者城市生活质量越好，城市的房价就会越高。这意味着，人们愿意为居住在一个城市所支付的成本(即房价)，取决于他们能够在这个城市里获得怎样的收入和经济发展机会，以及享受怎样的生活质量。本研究还发现，在早期，城市生活质量要素在房价中是被低估的，向合理水平的收敛过程会带来房价的上升。同时，收入要素对房价的贡献度在下降，而城市生活质量要素对房价的贡献明显上升，表明居民在选择城市时更加重视城市的自然环境和城市政府提供的公共服务的质量。
29.估价特征市场选择与行业组织权威
- 洪亚敏
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：房地产估价服务的对象是价值高昂的房地产，不仅具有经济后果，且有可能产生正负两方面的社会溢出效应。在估价成本无法洞悉、服务优劣不易判定，市场难以选择的情况下，估价服务的可信性与可靠性便有赖于该行业的社会信誉、监管力度与从业者的品牌意识。其中任一方面的缺损都会降低社会对估价业的信任程度，继而有可能导致整个行业的衰败。同时，房地产估价市场能否有序运行也关系到整个市场体系的平稳与健康，因此亟需得到全社会的关注与支持。
30.土地估价艺术性浅析
- 刘卫东;张蓬涛
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：土地估价是一种艺术的体现，而这种艺术是实务或操作的经验积累和对市场信息充分掌握的产物。在土地估价实践中，估价的艺术性可以看作是技术路线选择、估价对象资料选用、估价原则与方法的运用、估价结果最终确定等方面的综合。土地估价的这种艺术性能深入揭示估价对象的土地质量、使用价值和价格特征，但它应是理性的、慎重的和负责的，不能滥用。
31.试论城市规划变更后的土地价格评估——以首钢工业区改造规划为例
- 卢妍
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：土地是支撑人类生存与发展的重要资源，也是人们生活与生产的重要资产，本文以城市土地价格为立足点，以城市规划与土地的关系为研究范围，重点讨论城市规划变更对土地价格的影响，尤其是规划性质、规模、强度变更的角度，理论和实证两方面探讨规划条件对本地块土地价格影响。以资建立规划条件与地块价值影响的直观关系，方便政府决策者和土地价格估价实务人员参考。
32.影响土地使用权招拍挂成交价格的因素分析
- 聂燕军
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着国家对土地市场宏观调控力度的加大，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等一系列土地政策逐步颁布实施，目前经营性用地土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开交易方式已成为土地交易的主导方式，并被大家接受。自该制度实施以来，部分地块竞价次数达到100次以上甚至更多，成交价格特别高，部分地块招标流失或挂牌无人竞价，出现上述情况的原因是多方面的，本文从影响土地使用权招拍挂成交价格的因素角度进行分析，与读者一起探讨。
33.北京市土地招拍挂出让与协议出让地价评估的比较分析
- 徐燕;陈燕
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：土地协议出让，土地招标、拍卖、挂牌(以下简称“招拍挂”)出让均为国家供应土地的方式。随着我国土地市场的日渐完善，以招拍挂出让方式供应土地已逐渐成为土地市场的主流。本文仅以北京市为例，对招拍挂出让、协议出让的地价评估从以下几方面进行比较分析。
34.世界文化遗产——西递的地价评估
- 尚艾群
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：作为世界文化遗产一西递，因保护性开发建设需要，需进行地价评估。针对古村落的特殊性，确定了在定级的基础评估地价，并简要说明了一些做法。分析了西递门票收入应含土地收益。提出了评估过程遇到的问题。
35.城市地价水平与经济发展水平关系分析——以长江三角洲主要城市为例
- 朱道林;董玛力
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：为了揭示对城市地价影响显著的宏观经济因子，分析城市地价水平的合理性及其与区域经济发展水平之间的关系，本文引入“不均衡指数”的概念，以长江三角洲地区主要城市为例，测算城市地价与宏观经济因子的不均衡指数。结果表明：长三角地区城市地价与区域经济发展水平拟合较好，总体达到“相对均衡”;“地方财政收入”和“地方财政支出”是对城市地价影响最为显著的宏观经济指标;在商业、居住、工业三种用途地价中，工业地价与区域经济发展水平最为协调。
36.我国开征物业税的必要性及影响探讨
- 高喜善;彭萍
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：针对我国人多地少的基本国情，为确保居民的基本居住权，尤其是在《物权法》即将颁布实施的大背景下，笔者认为将现有名目繁多的房地产税种进行规范、合并开征统一的物业税势在必行。本文在充分阐述现阶段开征物业税的必要性的同时，深入分析了开征物业税后对政府、开发商及投资(投机)者和居民消费者等各方利益集团的影响，在此基础上提出了在相关条件并不十分成熟和完善的前提下，开征物业税的政策建议。
37.适应经济全球化需要，建立课税估价服务体系
- 王京华
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：课税估价作为确定财产税计税依据的重要方式，在财产税制度建设中有重要意义。在目前财产税制度的改革和完善中，经济全球化和我国加入WTO对我国建立和完善课税估价服务体系建设提出了新要求。本文以经济全球化对课税评估服务新要求为出发点，考察了国外课税评估服务经验，分析了我国课税评估服务现状和存在问题，提出了建立我国课税评估服务体系的具体思路。
38.城市房屋拆迁补偿模式创新与估价适用方法探讨
- 王学发
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：房地产价值类型与房地产价格评估的目的息息相关。房地产投资人获得城市房屋拆迁许可的目的是为了获得该块土地的开发权。作为房地产投资者拆迁城市房屋要遵循其利润最大化的原则，需要了解拆迁被拆迁房屋的可接受最高拆迁补偿价值。所以，对于房屋拆迁人来说，需要掌握在满足其期望利润的条件下的房屋拆迁价值，这个价值根据价值类型的划分属于投资价值，那么最适用的评估方法也就可以确定为假设开发法。
39.城市房屋拆迁估价方法探讨
- 高炳华;袁利琴;朱琳莉
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文首先探讨了城市房屋拆迁估价的特殊性，然后分析了市场法、成本法、收益法三大基本估价方法在非公共利益目的房屋拆迁估价中的不适用性，最后阐述了假设开发法在非公共利益目的房屋拆迁估价中的合理性，并提出了假设开发法应作为非公共利益目的房屋拆迁估价的主要方法。
40.从估价服务角度认知经济全球化复杂性网络的基本特征——以美国次级债危机网络效应为例
- 宗跃光
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文以美国次级债网络效应为例，从估价服务的角度认知经济全球化复杂网络体系的基本特征。研究表明，经济复杂化网络体系是由随机网络和无尺度网络共同组成，以实现整个网络体系的稳定性与抗攻击性，从这个意义上有必要保持一个国家和地区经济网络的均衡性和相对独立性。经济复杂性网络存在双向增长过程，目标是以最小成本获得最大收益，从而保持快速增长过程。由于全球经济复杂性网络正在趋向一体化，任何节点的波动都会沿着整个网络体系扩散开来，具有动态性、传递性与倍增效应。在对经济复杂性网络体系认识的基础上，估价师和估价机构的重要职责就是合理协调这种复杂网络体系的正负反馈机制，预防房地产市场过热或走向萧条，使房地产市场以及整个经济体系走向可持续发展。
41.对房地产抵押估价中变现能力分析的理解与运用
- 王洪明;邵华琦
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：对抵押房地产的变现能力进行分析是《房地产抵押估价指导意见》提出的要求。变现性差是房地产的基本特征之一，因此抵押估价中对抵押房地产变现能力的分析只能是相对变现能力分析。对抵押房地产的变现能力进行分析，首先要了解影响房地产变现能力的因素有哪些，笔者认为可以从实物、区位、市场以及变现方式等方面进行。不同使用性质的房地产具有不同的特征，影响房地产变现能力的不同因素对同一类型房地产的变现能力的影响方向与程度可能是不同的，同样，影响房地产变现能力的同一因素对不同类型房地产的变现能力的影响方向与程度也可能是不同的，因此估价师在估价实践中必须根据估价对象的实际情况有针对性地进行分析。
42.基于房地产抵押贷款估价的金融风险防范对策
- 曾玉丹
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：房地产因其保值增值性和不可移动性，成为银行中长期贷款最理想的抵押物。银行为保证贷款的安全性，要求对抵押房地产进行合理估价，由此产生了以抵押贷款为目的的房地产估价。我国房地产抵押估价理论和实务研究滞后，实践中也存在着诸多问题，如估价方法选择不当、估价的时点性和融资的长期性相矛盾、业务衔接不合理、抵押物产权瑕疵等。本文强调了抵押贷款估价在防范金融风险中的重要作用，并针对上述问题给出了完善抵押贷款估价的若干建议和对策。
43.由美国次债危机联想房地产抵押估价的风险控制
- 张骥骅
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：美国次级抵押贷款市场危机有向整个信贷市场蔓延之势。因此，在经济全球化的今天，这个危机的起源与房地产估价行业有充分的关联度，必须引起我们的高度重视。2007年上半年，银行系统新增人民币贷款2．54万亿元，贷款增幅继续提高。从贷款投向看，中长期贷款主要投向房地产业、交通运输、电力、制造业等。尤其是贷款向房地产等行业的过度集中值得关注。作为银行抵押贷款的风险控制手段之一的房地产抵押估价，其结论对使用银行贷款发放额度的决定作用可能是关键性的。由此讨论抵押估价中的抵押权利风险控制、抵押价格风险控制、抵押物变现风险控制。
44.投资性房地产的会计准则实施后估价行业应对研究初探
- 闫旭东;李亚明;刘鹏
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：新企业会计准则第3号——投资性房地产的实施为估价行业带来了机遇和挑战，针对这种现象，估价行业需要积极应对。本文首先通过投资性房地产的国际比较，分析了我国与国际以及香港地区在相关方面的差异;然后根据上市公司年报，同时选取相应的案例，实证地分析投资性房地产会计准则实施对企业的影响;此外，探讨了公允价值计价模式下的投资性房地产与税收的问题;最后，从投资性房地产公允价值模式的条件出发，从市场活跃性、信息公开性以及技术可行性三个方面论述了投资性房地产新会计准则实施的条件。
45.房地产估价中的折旧模型比较研究
- 涂利娟
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：由于房地产评估中两大经典方法，即成本法和收益法中都有可能用到折旧，而折旧值的比重比较大，不容忽视，关系到房地产评估价值的准确性。因此，本文就房地产估价中的折旧概念、类型、构成，及与会计折旧的区别进行了介绍，归纳了当前房地产折旧计算的方法和模型，并分析了各模型的优缺点。在实际应用中应实事求是分析问题，综合和灵活运用折旧模型对折旧进行计算和判断。
46.灰色系统理论在水电企业价值评估中的应用
- 王建辉
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文首先提出在水文系统、发电机组数量、水库调度规程等影响水电企业未来收益的因素发生变化，导致未来的发电量与过去的发电量不具有可比性时，就应从入库径流量(传统上从发电量)入手预测水电企业未来的收益;接着介绍了主要水文预测方法、三种不确定性系统理论及灰色系统理论的优势;然后分析了由于人类活动及全球气候变化的影响，一些流域水循环的演变十分显著。因此，对水电企业进行评估，必须先判断水文系统是否稳定。在相关灰色系统理论的基础上，提出了水文系统的灰色GM(1，1)模型比较判别法，并以澜沧江漫湾发电厂1953年～2000年1月份的平均入库径流量为原始时间序列，应用该方法对澜沧江漫湾区域水文系统状况进行分析计算，得出该区域水文系统稳定的结论，最后采用以x(1)(n)为初始条件的GM(1，1)模型预测未来的入库径流量。
47.假设开发法的估价实践和重要参数确定探讨
- 陈燕;郭艳萍
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：我国的现代房地产估价理论体系从国外引入仅有20年的历史，在估价方法实际运用中，假设开发法应用比较广泛，其常使用的技术操作方法有现金流量折现法和传统方法两种。我们在多年的估价实践中发现，假设开发法在实际运用过程中，仍有一些技术难点需要进行进一步地审视和思考，为此我们结合实践体会，对其在实际运用中的技术要点及关键参数的取值问题进行_些有针对性的探讨。
48.不动产估价之非市场价值评估方法探讨——以CVM法为例
- 周寅康;濮励杰
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着市场经济的发展，人们物权与环境意识的增强，环境因素及其环境变化所带来的房地产价值的变化的评估将日益重要和频繁。这类因环境变化而产生的不动产价值变化的评估采用一般的市场价值评估法往往难以凑效，而非市场价值评估法具有独特的作用。本文在一般的市场价值估价方法及不动产价值来源分析的基础上，分析了条件价值法(CVM)的基本概念、基本原理及其在不动产估价中的应用，讨论了CVM法应用中可能存在的问题，如调查偏差问题，并就该方法在不动产估价中的应用前景进行了展望。
49.美国房地产估价收益法之启示
- 任婷珍;许军
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：中国经济高速发展，在世界上扮演着越来越重要的角色。2005年后，国际资本频繁地进入中国房地产市场，并将目标锁定在优秀的商业物业上。至今，每年有多宗商业物业被外资大鳄收购。随之，外资也带来了他们的价值观和评价标准。就房地产估价行业而言，外资在进入一个陌生市场时，倾向于他们所熟悉的价值取向，因此我们应了解其判定物业价值的方法，建立起与外资沟通的平台。长远地看，国外先进估价体系的引入带给我们一次完善自身估价体系的机会，也为未来我国资本进入国际舞台打下基础。当我们和世界用同样的语言沟通的时候，我们对价值的把握才能更有效地表达出来。本文着重对收益法进行比较对照，揭示其差异，借此表达带来思考和启发。
50.房地产估价的过程分析法
- 金建清;纪霞
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文试图以过程分析为基础，建立以估价需求(估价目的)为核心，解析估价需求(估价目的)实现过程中的房地产状况及其变化过程，以交易、处分、状态变化等动态过程为基础形成相互独立、相互联系的价格影响因素系统，按照适当的方法测算各因素在价值、收益和费用等方面的影响量，以此确定估价对象价值的一种方法。本文首先讨论了过程分析法的原理和程序;其次，建立了过程分析时应遵循的原则，介绍了基于影响过程、状态变化过程和交易过程等具体的过程分析方法;最后，以过程分析法简析了《城市房屋拆迁估价指导意见》和《房地产抵押估价指导意见》的评估观。
51.建筑物的功能分析与估价
- 王全民
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：在建筑物折旧估价中，多年来人们都比较重视物质折旧。近几年中，对于建筑物的功能折旧估价在理论上也有了较深刻的理解。然而，估价实务中如何针对建筑物功能不同状况的折旧进行具体分析和测算，在当前还非常需要深入研究、探讨和大量实践。笔者根据对相关专业知识的理解，结合建筑物中建筑部件与房屋设备不同功能状况如功能缺乏、功能落后、功能过剩的表现及原因进行了针对性分析。对于建筑物中功能落后和功能过剩可修复条件下的折旧费计算较详细列明了具体内容，并对相关费用的确定提出了自己的看法。文章最后对建筑物功能过剩的可修复与不可修复问题进行了有益探讨。
52.路线价法中深度指数的计算新方法——函数解析法
- 丁金礼
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文运用函数解析法，分析了城市地价与临街平面位置的数学关系，建立了路线价临街深度指数计算模型，推导出了英、美和日本、台湾省两种模式下的深度指数计算公式，并总结出深度指数表的制作步骤，克服了一个深度区间对应一个深度指数的局限性，给出了制定深度指数的技术思路。由于这种方法需要一定的高等数学知识，一般不太适合估价人员在估价实务中进行具体的计算，更适应于当地组织有关专业人员制定路线价及其修正体系时采用。当然，在计算机已普及的今天，也可事先设计出计算软件，输入有关参数后，即可自动显示出深度指数，具有较强的可操作性。
53.估价师专业应在房地产投资领域中发挥积极作用
- 黄丽云;江萍;张方艳
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：房地产投资周期长，投资量大，风险较大，因此科学的决策便成为投资成功的关键。本文通过分析房地产估价师应具备的知识结构、专业优势和执业经验，提出房地产估价师应当成为房地产投资顾问队伍的重要组成部分，其在房地产投资项目可行性研究、投资咨询以及市场调研与预测等房地产投资决策过程中，能够发挥十分重要的作用。
54.住房价格宏观调控，要从遏制不正常需求入手
- 柯复
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：自住和租住房产的需求是正常需求，持有房产的目的仅是等待房价上涨获利的需求就是不正常需求。正常住房需求和不正常住房需求的叠加，形成了旺盛的住房需求，而住房供给的不足，导致住房价格不断攀升。本文建议开征只针对不正常住房需求的持有环节闲置土地资源税，将不正常住房需求释放出来，提供给正常的住房需求，缓解住房供需不平衡的矛盾，从而保护我国宝贵的土地资源。
55.房价持续追高，估价师的被动与主动
- 周卉;周茂乾
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：自2002年以来，住宅价格持续追高，激发社会关注，引起房价是否合理的争论。但专业的估价机构对此却无声无息，置身其外。从争取社会价值和政治价值的意义出发，这本是估价机构扩大影响，提高知名度的商机。如能主动介入这场争论，第一，可树立专业公正的社会形象;第二，可挖掘潜在的客户群体;第三，可就此为契机，在社会监督的定位中发挥更大作用。
56.物权法与房地产价值评估
- 赵世强;马立军;赵琰
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：合法原则是房地产估价应遵循的一项重要原则，它要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。将于2007年10月1日实施的《物权法》将对房地产开发成本、房地产收益和价值以及房地产权属产生影响，导致房地产取得成本、房地产净收益和房地产权属发生变化，影响房地产价值评估。文中对此进行了初步分析，并对《房地产估价规范》的修订、相关参数的测定，估价方法的改进提出了建议。
57.转型时期：物权法保护拆迁户土地权利面临的困境与出路
- 王瑞雪
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：以私产保护为重要内容的物权法于2007年10月1日起正式实施。在当前的司法环境中，这部与普通百姓生活密切相关的法律在房屋拆迁中究竟能够发挥多大效力?面对物权法司法困境我们又应如何应对?在对房屋拆迁中土地权利征收基本类型进行划分后，文章从公共利益界定、地价增值收益分配、双轨并行的国有土地使用制度、农村宅基地征收补偿法律制度缺失四个维度剖析了物权法在私产保护过程中面临的困境，并针对这些问题提出相应的建议。
58.浅析房地产估价的风险、责任和防范
- 孙玉霞;程海涛
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：房地产估价行业作为第三方见证机构，出具的评估报告将影响到银行贷款、法院判决以及政府拆迁补偿等重大经济、社会活动，其面临着较大的职业风险。本文以风险为主线，从房地产估价风险的表现形式、来源、法律责任及风险防范等方面进行了分析，指出房地产估价风险的产生源、法律后果和风险的防范措施等。
- 房地产;
- 估价;
- 风险;
- 责任;
- 防范;
59.估价师的教育与培训
- 黄劲秋
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：估价师作为企业核心竞争力的主要因素，必须重视估价师的教育与培训。估价师需要通过终身学习以适应知识的更新，通过提高专业技能以达到高质量的服务水准，通过行业借鉴以规避执业风险，通过加强信息处理能力以扩大执业范围，通过长期的职业道德教育以养成良好执业品质和习惯。
60.休闲度假房地产价值影响因素及其评估方法选择
- 王学发
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：居民收入水平的提高，居民消费结构的变化，使休闲度假将成为未来消费热点之一。为之提供服务的休闲度假房地产有望成为房地产开发的重要方向。如何为休闲度假房地产的价值进行科学合理的评价，成为今后旅游和房地产理论的一个重要课题。本文分析了休闲度假房地产价值的重要影响因素，并根据休闲度假房地产的特点，提出了具有指导性的休闲度假房地产价值评估方法选择思路，用以指导休闲度假房地产的价值评估实践。
61.对高端住宅物业的价值评估探讨
- 塔娜
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着国家对别墅等低容积率的高端住宅物业的限制开发政策的出台，使该类物业变成了稀缺物业，而近两年国内经济水平的快速发展，导致资本市场的快速升值，因而也使个人的资本实力迅猛增长，这样对于稀缺的高端住宅类物业的价值形成机制产生了变化。如何对这类物业的价值进行评估，估价师的观点多有不同，本文笔者结合多年的估价经验，以深圳的某个高端住宅楼盘为评估对象，通过市值核定和抵押贷款两个不同的评估目的来探讨高端住宅物业的评估价值。
62.论房地产估价的原则、方法及其正确运用
- 王建忠;费翔;朱毓菁
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：在房地产价格评估过程中，如何才能对房地产价格作出客观合理的估计与准确的判断?在三大估价方法支撑的基础上对房地产估价原则这一灵魂的认识和掌握，对房地产价格评估过程中的共性与个性关系这一精髓的正确把握和具体情况具体分析的活的灵魂的感悟程度。
63.估价专业的科学划分及其相互关系初步研究
- 王俊国;张芳;石滔
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：文章从社会发展中形成的分工规律等方面出发，指出了估价专业划分的必然性与客观性;分析了我国估价专业的划分现状及存在问题，得出了估价专业科学划分的指导思想;进而提出估价专业划分为房地产估价师、矿业权估价师、动产与无形资产估价师三大系列，三大系列职能明晰互为相对独立地为我国社会主义市场经济体制服务，可以考虑在各专业推行统一的估价行业基本职业操守。
64.以房地产估价行业为主导建立二手房市场预警机制探讨
- 李珊玲;李红霞
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：二手房市场的日益活跃，在促进房地产业发展的同时，也产生了许多意想不到的问题。如何规范二手房市场的良好秩序，正确引导二手房市场的健康发展，是当前房地产领域的研究热点问题;同时，作为与房地产市场尤其是二手房市场联系最为密切、掌握相关资料最为丰富的房地产估价行业如何发挥自身优势来促进二手房市场的规范发展，建立以房地产估价行业为主导的二手房市场预警机制是解决这一问题的重要措施。
65.房地产估价中的限定性问题研究
- 汪霄;卞晓雯
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：房地产价值的形成受到各种自然的、社会的以及政策的等因素的影响。这些因素不仅使得不同的房地产呈现不同的价格，同时也对是否能够正确公平地进行房地产价值评估产生了限定性影响。这些限定性影响主要来自于各种政策规定以及法律制度。现阶段我国土地使用制度以及房地产政策等许多方面都存在着许多对房地产估价起限制性作用的限定性条件，这些条件有的为房地产估价提供了明确的思路，从而促进了房地产估价以及房地产市场的有序发展，起到了积极作用;有的却因本身内容不明确，互相之间或者与其他政策法规的规定之间存在矛盾而使得房地产估价无所适从，阻碍了房地产市场的健康发展，起到了限制性的消极作用。近年来，房地产市场迅猛发展，对房地产给予正确的评估又是促进房地产市场发展的重要保障条件，所以对限定性条件以及它们对房地产估价产生的限定性影响的研究非常重要，特别是对消极限定性条件的研究。
66.影响缺乏流动性折价的因素分析——美国税务法庭的Adams遗产价值案例研究
- 万丛颖
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：股票的缺乏流动性折价对企业股权价值评估的影响巨大，因此引起国内外学者的广泛关注。我国在这方面的研究多数集中于研究股票缺乏流动性折价对股票未来收益的影响方面，而对于影响缺乏流动性折价的因素的研究仍处于探索阶段。本文通过对2002 年3月美国税务法庭审理的一例遗产价值案例的研究，总结出影响企业股票缺乏流动性折价的两方面关键因素，即风险因素及控制权因素，以期对我国股权价值评估的研究和实践起到参考和借鉴的作用。
67.经济全球化趋势下估价准则的兼容与保留
- 刘卫国;郭宏伟
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：自然资源和人力资源在世界范围内进行优化，以追求最大产出效益的动因，以及国际运输、通讯和电子商务快速发展的条件，使经济全球化愈演愈烈。世界性投资作为经济全球化的一个重要表现，给房地产估价行业带来了无限商机。价值证明和投资机会分析都是在适用的估价准则基础上进行的，全球化形势下，估价准则必须相对统一，兼容各区域有共性的基本准则，保留各区域反映地方政治经济特点的内容。
68.污染和市场需求对污名不动产价值变动影响的案例研究——以北京市东润枫景公寓项目为例
- 张秀智;丁锐
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：环境是影响不动产价值的重要因素之一。不动产由于受到污染因素的影响，价值发生动态变化。当环境污染刚出现时，不动产价值迅速贬值，或者处于一个相对稳定的状态;当污染被认知或被治理后，不动产价值逐渐恢复或者升值。当污染没有被治理或者在治理之中，从理论上说，不动产价值还应该处于贬值的状态。但是，当市场需求力量非常强大时，市场需求可以减少受污染影响不动产价格不断降低的程度，从而抵消了污染对不动产价值减损的影响度。本文以受到电磁波污染的北京东润枫景项目为案例，通过搜集从2001年到2007年该项目历年房屋销售价格和二手房交易价格等数据，分析污染对不动产价值变动的影响，以及市场需求与污染不动产价值之间的相关性。
69.改制上市土地估价业务区域合作模式初探
- 周霞;李建蓉;张延丽
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文剖析了现行管理体制下改制上市土地估价业务进行区域合作的必要性，对其现行区域合作模式进行了总结归纳，深入探讨了该模式运作过程中的现存问题及其成因，并寻找完善该模式的对策，期望为估价行业的区域合作提供可借鉴之经验。
70.土地整合中相关问题分析
- 李华忠
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：土地整合涉及国家和整合双方的利益，随着《物权法》的实施，对各方利益平衡机制的探讨非常必要。本文就被整合土地使用者补偿价格的评估和确定提供了方法和手段;就土地整合后的土地增值产生的原因进行了分析，对土地增值的合理分配方式进行了探讨。
71.对完善我国基准地价体系的若干思考
- 艾建国;丁烈云
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文从我国基准地价的内涵界定、基准地价体系对立体空间差异的考虑欠缺、以及可比性等方面论述了其所存在的缺陷，并通过引入空间地价理论、房屋层别效用概念，以及空间立体地价分配表制作分析，探讨了进一步完善我国基准地价体系的一些思路。
72.论物业税的开征对房地产价格的影响
- 薛姝;张洁
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，房地产业的发展是国民经济持续稳定增长的重要支撑点之一。房地产税收制度制定的是否合理对房地产业能否健康发展起着重要作用。本文从拉弗曲线分析税率和税收的关系入手，提出我国开征物业税的必要性，并分析了物业税的开征对房地产价格的影响，以期为我国物业税的开征提供参考。
73.物业税税基评估：国际比较与借鉴
- 李明
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文在对我国物业税与其他国家相关税种比较的基础上，分析了物业税税基特点、种类，并对其他国家税基评估曾遇到的问题进行梳理。在此基础上，超前谋划了我国未来物业税税基评估可能遇到的问题及其解决途径，为房地产评估行业通过借鉴国际惯例，解决国家财政政策实施中的问题，拓展评估业务，实现可持续发展，提出了一种思路。
74.物业税对房价和房租的作用分析
- 廖俊平
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文根据经济学原理分析得出结论：物业税推出的短期效应是提高市场租金，长期效应是降低市场房价。
75.拆迁估价中的划拨与出让土地价值比较
- 赵东云
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：划拨与出让土地使用权价值差异是业界公认的拆迁估价难题。划拨土地的增值收益归属不明是难题的焦点。土地的不同权能决定价值差异，划拨土地使用权的权能决定其价值内涵中有土地增值收益。城市房屋拆迁是特殊的房地产交易。按照等价交换原则，被拆迁人享有划拨土地使用权的增值收益。遵循等价交换的思路进行拆迁估价，难题迎刃而解。
76.抵押估价风险与房地产抵押估价报告
- 柯复
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：《房地产抵押估价指导意见》执行后，大部分城市的房地产抵押．估价仍然并不由商业银行委托。丧失了委托权，实际上就丧失了对评估价格的主导权。高估估价对象抵押价值可能会造成金融机构实实在在的货币损失，而低估估价对象抵押价值仅仅只是造成抵押人贷款额度的损失，两者造成的损失是不一样的，“谨慎”估价原则要有具体操作手段才能落到实处。提出在建工程抵押估价要明确说明估价对象范围的真实内涵、对处于不同阶段的在建工程应采用不同的估价方法的建议。从估价机构被诉讼的实践中体会到，处置抵押房地产估价报告中不应建议拍卖保留价。
77.浅谈房地产抵押估价中应注意的几个问题
- 肖志东
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：房地产抵押是银行贷款抵押的主要部分，房地产抵押估价工作在房地产抵押中起着重要作用。为防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，本文结合房地产抵押估价实践就抵押物价值风险、法定优先受偿权、市场风险和银行责任几个方面提出了应该注意的问题。
78.房地产抵押估价报告的专业审核
- 顾振发
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：目前越来越多的企业和个人利用金融资本的意识和依赖程度不断增强，从而产生了大量的房地产抵押估价业务需求。为了进一步规范估价行为、保证估价质量和防范估价风险，各估价机构、行业协会和商业银行均从不同的角度，提出了加强房地产抵押估价报告专业审核的课题。本文先阐述专业审核的概念，然后根据有关估价规范和指导意见，结合实务经验，依次针对估价报告的完整性、估价工作的合法性，以及估价技术操作过程(包括估价对象描述、估价的假设和限制条件说明、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定和估价报告应用风险分析等)的规范性和合理性，就如何具体进行专业审核的一般问题做了初步探讨。
79.资本市场中评估师对公允价值的再认识
- 刘勇;柴山;章波
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着资本市场的不断完善，资产按公允价值计价将得到普遍的推广，评估师对资本市场涉及的公允价值应有更深的认识。在此背景下，评估业已开始突破传统的业务范围，着重发展以财务报告或会计用途为目的的评估领域。本文以公允价值评估的内涵研究为基础，提出了公允价值评估的范围及其对资本市场发展的作用，并简要地分析了对评估师的要求，最后对公允价值评估的未来进行了展望。通过对以上内容的研究，本文认为资本市场的不断发展给评估师带来了新的挑战和机遇，评估师需要在相对较短的时间内加深对公允价值评估理论研究以适应资本市场的要求。
80.会计准则全球化对公允价值的使用及对估价行业带来的机遇和挑战
- 刘诗韵
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文参考了香港及国外因会计准则的改变而作出相应的修改，对评估准则的，经验及情况分析业界之间，包括评估和会计界之间的相互配合，也提出了对内地业界的冲击和影响。同时提出评估业界也要为迎接全球化的挑战，定下未来的角色。在此，本文提出了一些疑问，让大家思考，也分享了我国评估同业可持续发展的方向。
81.投资性房地产公允价值评估初探
- 崔太平;徐长林
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着投资性房地产公允价值会计计量的实施，以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。现有的房地产评估规范没有涉及此类业务，目前尚缺失与此相应的规范。本文在分析该类评估存在风险的基础上，参照国家对会计报表审计的相关管理，结合企业会计准则和相关评估规范，对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围、估价对象权属关系、估价时点、估价方法选用、抵押权对公允价值的影响，以及评估报告期后事项等相关因素进行了初步探讨。
82.收益法评估超级购物中心时客观租金测算的有效方法
- 梁红焱;刘丽丽
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：伴随我国经济的高速发展，超级购物中心(Shoppingmall)、这种商业地产的顶级形态也开始进入我国l的各大城市和经济发达城市.由于Shoppingmall特殊的建筑形态和经营模式，决定了对该类房地产的价值评估与对一般商业物业的价值评估有较大差异，尤其是客观租金的确定具有较大难度和不确定性。本文通过案例研究并结合估价实践，从Shoppingmall的特征、经营模式和价值影响因素三个角度进行分析，得出收益法评估中客观租金求取的三种有效方法。
83.市场法基本原理在估价实务中的具体应用——从中美两国房地产估价行业市场法定义的差异说起
- 顾振发
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着估价专业全球化趋势的出现，以及一些国际估价机构积极参与国内估价市场的竞争，如何顺应新的形势，进一步学习和借鉴国际同行的估价标准和实务经验，以增强自身的核心竞争力，现已成为摆在我们面前的一个重要课题。本文先对中关两国市场法定义中类似房地产界定用语在文字表述上的差异，进行比较分析，提出应视具体情况从两大渠道四类市场实例中选择可比实例;同时，又对市场法的主要理论依据“替代原理”和“大数法则”，以及市场法定义中的主要估价概念“近期有过交易”、“类似房地产”和“适当的修正”，如何在估价实务中具体理解和应用等问题进行了初步探讨。
84.应用收益法估价有关问题的探讨
- 杨国诚;韩铁涛;张春明
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：自2000年以来，我国城市房地产价格开始了新的一轮上涨周期。一线城市房地产价格尤其是住宅价格一路飙升，而与此同时，相应房地产的租金价格水平却增长缓慢，甚至出现下降。收益率的不断下降，给房地产估价师运用收益法评估房地产价格带来了许多困惑。本文分析了收益法评估房地产价格中遇到的新问题，对收益率的理解和思考以及收益法估价中应注意的有关问题。
85.建立房地产报酬率确定体系的研究
- 赵燕军
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：通过对国内外学者在不动产报酬率方面研究成果的整理和总结，本文从不动产报酬率的本质和特征出发，深入分析了不动产报酬率在房地产评估及其他相关领域的应用，提出目前国内在选取不动产报酬率时，存在主观性强、时效性弱和针对性差的几点缺陷。鉴于这种情况，笔者在本文中提出，应该仿照基准地价的模式，按照不同类型、不同地域在特定期间内建立不动产报酬率的选取体系，从而通过规范不动产报酬率的选取，达到客观评价房地产价值的目的。最后，本文还以北京市为例，试算了普通住宅、高档公寓和甲级写字楼的不动产报酬率。
86.中国城市居住物业自动估价模型的设计与应用研究
- 刘洪玉;吴璟
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：计算机辅助批量评估是物业税征收的技术基础之一，而自动估价模型设计又是实现计算机辅助批量评估的关键环节。本文在总结目前国际主流自动估价模型设计思路的基础上，根据我国居住物业特点和未来一段时间内基础数据等方面的现实条件，对传统的直接市场法进行改进，提出了直接市场-可比样本法和混合模型法两种自动估价模型设计思路。利用成都市新建商品住房交易备案数据进行的实证检验结果表明，这两种模型能够通过提高数据利用效率，显著提高估价的准确性程度，是当前我国发展计算机辅助批量评估时的可行选择。
87.浅谈估价师在中小城市房地产开发中的作用
- 胡长东
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文对中小城市的发展现状、房地产开发现状进行了简单描述。目前中小城市的发展现状是重复建设严重、基础设施严重不足，房地产开发现状是开发水平参差不齐、运作不太规范、项目融资难、消费观念不太成熟等。由于估价师有一定的专业优势，可以为中小城市开发中的政府、开发商、消费者等不同主体提供各种顾问服务。可以在如何经营城市、合理确定土地出让底价、如何进行城市规划等方面为政府提供顾问服务;可．以在投资决策、前期准备、建设、租售等阶段为开发商提供顾问服务;可以在宣传政策法规、专业知识、消费观念等方面为消费者提供顾问服务。如果估价师能够拓宽知识面、多到实地考察、及时掌握先进经验和技术、主动与开发商和各地政府取得联系，将会发挥更大作用。
88.估价专业如何向投资顾问方向拓展
- 刘欣
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：房地产估价是一门很重要的学科，随着我国社会主义市场经济的逐步完善房地产市场的持续发展，其重要性也越发明显。本论文通过对房地产评估行业现状的分析，参照国际评估的标准，找出存在的问题，并提出了对策;从房地产评估机构、评估法律政策、评估行业管理及评估方法等方面阐述了房地产评估行业的现状;探讨了房地产评估行业存在的问题，从宏观调控与管理、评估机构与组织管理、评估方法及具体的评估操作和人才建设方面作了探讨;本文结合我国进入WTO后，与国际惯例接轨的现实国情，提出了宏观对策、微观对策和人才战略。
89.估价机构拓展投资顾问业务的条件与路径选择
- 吴翔华;梁国庆;李传勇
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文结合实践，重点研究在“产、学、研”结合的方式下，从拓展投资顾问业务的组织模式重构、专业人员结构调整，到拓展业务的路径选择、客户资源的有效利用以及对相关其他业务发展的影响等方面阐述估价机构有效开展投资顾问类新业务的方法、渠道和必要条件，从房地产营销顾问、房地产开发项目可行性研究、建设项目可行性研究、置业投资顾问、土地投资决策咨询、全过程项目管理顾问等多个角度，在结合不同类型估价机构的自身特点的基础上，帮助估价咨询机构寻找到拓展投资顾问业务的赢利模式和市场切入点。
90.基于工程项目投资策划房地产估价专业投资顾问研究
- 黄湘红;吴凯;丁娇
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：在估价实践中，房地产估价的主要作用主要在房地产转让、抵押、拆迁补偿等方面。但在工程项目投资策划中房地产估价专业尚没有充分发挥其专业作用。本文通过分析工程项目投资策划之目的，从房地产估价所应掌握的相关知识、专业知识和执业技能角度出发，在统揽全局、技术支撑、实务运作等方面深入探讨了房地产估价专业在工程项目投资策划中的地位及作用，并用实例说明房地产估价专业可以为项目投资机会研究、项目可行性研究、投资分析等工程项目投资策划工作服务，并就房地产估价专业在工程项目投资策划中如何当好投资顾问提出具体对策。
91.估价机构拓展投资顾问业务初探
- 刘艳君;刘勇
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：目前部分估价机构采用非良性手段参与市场竞争，屡禁难止，这对坚守职业操守、坚持用专业服务获得生存的估价机构带来了严重的压力。后者寻求生存和发展的出路之一，是拓展技术含量高、且市场需求大的业务领域。本文分四个部分，首先对估价行业环境进行了分析，得出目前估价机构发展的重点是拓展投资顾问业务;接着寻找到估价机构拓展投资顾问业务的主要优势是客户资源和技术优势;然后分析业务拓展中的主要瓶颈在于对市场的把握程度、工作的思维模式、从业人员素质、工作组织架构等;从而得出估价机构成功拓展该业务的主要举措是提高从业人员素质、改善工作组织模式、重视内部知识管理、积极进行业务推广等。
92.论我国房地产估价行业积极拓展投资咨询业务的必要性与途径
- 虞晓芬
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文在分析当前房地产评估机构过度依赖政策性评估业务的诸多弊端的基础上，论述了我国房地产估价行业积极拓展投资咨询业务的必要性与可能性，提出估价机构应该利用我国房地产开发热、投资热这一有利时机，加快信息积累、人才积累与品牌积累，积极地为开发商、投资者、政府、金融部门提供投资咨询服务，这不仅是企业拓展发展空间的需要，更是提升行业整体技术水平的需要。
93.试论房地产估价专业向投资顾问方向的拓展
- 郝俊英
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着我国房地产业的蓬勃发展和房地产市场的不断完善，越来越多的企业和个人加入到房地产投资的行列。由于房地产投资的特殊性，需要拥有深厚的房地产及相关专业知识、专业信息和专业经验的房地产投资顾问协助投资者做出正确的决策，而房地产估价人员在这方面有着得天独厚的条件且应该承担这一重任。房地产估价专业人员应该认识到自身作为房地产投资顾问的职责与优势，并在此基础上不断夯实自己的理论基础、提高自身业务能力。房地产估价专业机构也应该整合现有的资源并不断充实其技术力量，从而更好地进入房地产投资顾问业。
94.估价专业的划分与估价机构合作刍议
- 陈树民
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着社会发展，专业人士的专业分工也呈现出越来越细化的趋势。什么都能评估的“万能”估价师，与社会发展规律背道而驰。没有专业化的细分，就不能提供优质的专业服务，也就不可能被社会认可。无视专业分工的执业资格的出现，最终会将估价行业带入歧途。估价专业的划分与各类估价师的资格准入，也应依据市场的需要。估价专业的划分越细越好，但各类专职估价师的市场准入的行政许可并非越多越好。对于市场需求较小的某些资产的估价，可以考虑委托各自业内的专家出具鉴定意见的方式来进行。本文主要对估价专业如何划分、机构合作的两种模式及其法律责任进行了探讨。
95.浅析房地产估价机构行业品牌的构建
- 聂艳;于婧;谢芳
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：市场经济体制的不断深入和发展，给房地产估价行业带来了广阔的发展空间，估价机构如雨后春笋，在我国经济快速转型过程中对房地产市场的正常运转起到了重要作用。但我们也应看到，房地产估价行业大量存在“高估低评”、“合谋造假”等偏离公平、公正、科学、合法轨道的现象，成为宏观经济运行的隐患，并将危及国家金融安全。本文从房地产估价机构面临的几个问题着手，分析了中介机构品牌战略的特点，并初步提出了构建房地产估价机构专业品牌的基本思路，以期为房地产估价行业的可持续发展提供参考。．
96.浅谈房地产估价机构自身的发展
- 李华;陈洪涛
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着房地产估价机构脱钩改制的完成、国内中介服务市场的开放以及加入WTO后国外服务机构的挑战，我国房地产估价市场的竞争将更加激烈。如何在激烈的竞争中立于不败之地，不断扩大市场份额，则成为房地产估价机构面临的首要问题。本文以促进房地产估价机构自身发展、构筑企业自身实力以提高市场竞争力为主旨，透过企业管理和质量控制视角，从房地产估价机构自身出发对机构多元化发展、内部管理、人才建设、质量风险控制建设等多个方面进行探讨。
97.浅议提升房地产估价机构的核心竞争力
- 郭晋林;吴芳
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：中国房地产估价市场正在从相对市场化向完全市场化过渡。面对市场经济日益成熟，面对境外机构的竞争威胁，本土房地产估价机构能否在激烈的竞争中发展壮大，是摆在我们面前亟待思考的问题。本文阐述了为什么在当前形势下提出估价机构的核心竞争力问题，浅述了什么是本土房地产估价机构的核心竞争力，初探了提升机构核心竞争力的着力点。旨在通过讨论，激发竞争意识，引导竞争方式，倡导公平竞争，促进机构做大做强，促进行业不断发展壮大。
98.我国估价机构自律和监管问题及对策研究
- 陈燕;王波;张方艳
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：随着估价行业的迅速发展，估价机构在自律与监管方面的问题日益突出，本文通过对我国估价机构的发展现状以及机构自律监管现状进行分析，并在借鉴发达国家或地区估价机构自律与监管模式的基础上，提出符合我国国情的估价机构自律和监管对策。
99.房地产估价机构应对行业环境发展的决策方法研究
- 朱莹政
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：1995年1月1日起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》正式将房地产估价制度确定为国家法定制度，而随着房地产市场加速发展，市场规模日益扩大，市场机制在资源配置中的基础性作用增强，中国房地产估价行业也随之进入了快速发展轨道。经过十多年的发展，房地产估价机构所处的行业环境发生了根本性的变化，面对动态性、竞争性都进一步加强的行业环境，就需要采用科学方法分析环境的特点、性质和变化趋势，从而制定正确合理的决策。本文试图采用波特模型、SWOT分析法和菠士顿矩阵等方法结合当前房地产估价行业环境现状来分析估价机构如何根据行业环境的特点来制定相应的决策，从而在激烈的竞争中立于不败之地。
100.并购重组与垄断竞争——试论全球化趋势下的估价咨询组织演变
- 张侃;张能杰
- 《2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛》 | 2007年
摘要：本文结合有关的产业调研，在垄断竞争程度、产品替代程度、逻辑斯谛进化、市场行为选择集合等静态分析的基础上，借助“通过涨落达到有序”的动态模型，试图对估价咨询产业组织宏观的市场结构，以及该产业的机构微观的市场竞争行为进行描述、分析和推演。