业主自治的现实困境及其完善路径

摘要

业主自治是我国城市治理的大势所趋。住宅小区是缩小的社会，几乎呈现出社会治理中所有事项，展现社会生活的真实面目，可以说业主自治是撬动社会治理的支点。业主委员会是实现业主自治的重要组织机构，在物业管理中起着重要作用。由于我国业主自治制度起步较晚，虽然《物权法》、《物业管理条例》以及相关法律法规为实现业主自治提供了有效法律保障，但不是很健全，特别是业主委员会民事主体地位不明确，来自街道办、居民委员会的外来干预以及缺少监督机制制约等，导致商品房住宅小区形成的业主自治较为粗放，还面临着诸多瓶颈，亟待从制度和管理上理顺解决。本文试图从遵循以业主委员会为自治主体，政府及物业服务企业协同治理的构建思路寻求系统的消解性方案，以此推动业主自治良性发展。 论文首先以自治为出发点，介绍自治是相对于他治而言，核心要素主要包括自主性、自力、自律，进而引出何为业主自治，详细论述了我国法律意义上的业主自治，包括其内容和范围。通过业主自治与居民自治、村民自治在法律地位、权力设计、民事行为能力、财产权制度体系、组织资源以及制度发展等方面对比分析，表明业主自治的重要地位及其更体现自治核心要素，明确业主委员会在业主自治中发挥着举足轻重的作用且更具真实性。在此基础上还原业主自治以本来意义，主要从业主自治主体、自治内容等方面阐述。其次，采用了实地调查和面谈等方式对业主自治组织机构进行了深入调查，从法律和现实两方面分析业主委员会在实现业主自治中存在的困境。在立法上，主要涉及业主委员会法律地位不明确、立法未明确规定业主委员会是自治主体等；实践中，街道办事处、居民委员会及物业服务企业等治理主体干预业主委员会处理住宅小区内各项日常事务；业主委员会自身存在问题，体现在业主委员会成立难、财力人力的保障方面；缺乏对业主委员会监督等。最后，论述了完善业主自治的基本路径，提出建立以业主委员会为核心的小区自治模式。赋予业主委员会明确的自治主体地位和民事主体地位；理顺住宅小区内各利益主体间权责关系；如：业主委员会与居民委员会关系、清晰定位开发商及物业服务企业职能权限。完善业主委员会运行机制主要从建立业主委员会议事规则、大力培育业主自治组织发展、给予业主委员会委员合理报酬以及构建对业主委员会的有效监督等方面进行阐述。其中，政府部门和居民委员会起到一种托底作用，应帮助、保证业主委员会实现业主自治，并监督业主委员会自治。 通过对业主自治的现实困境及其完善路径，为国内商品房住宅小区根据自身特点自主治理本小区事务提供有益思考和建议。

目录

声明

第一章 导 论

1.1 研究背景

1.2 研究意义

1.3 研究现状

1.4 理论基础

1.5 研究思路

1.6 研究方法

1.7 创新点

第二章 业主自治概念及内涵

2.1 自治与业主自治

2.2 业主自治与村民自治、居民自治的异同

2.3 业主自治的实质

第三章 业主自治的法律和实践困境

3.1 业主委员会法律困境

3.2 业主委员会实践困境

第四章 完善业主自治的基本路径

4.1 赋予业主委员会自治组织权利

4.2 明确业主委员会与其他治理主体的权责关系

4.3 完善业主委员会日常运作机制

4.4 强化业主委员会的监督

第五章 结论

参考文献

发表论文及参加科研情况说明

附录

致谢