城市地铁开发的房地产增值效益与周边土地开发模式研究——以深圳为例

摘要

发展城市地铁是大城市解决公共交通问题的有效手段，它具有运量大、速度快、效率高等显著优点。我国大规模建设城市地铁的起步时间较晚，而北美等国家在地铁建设与土地开发的有效结合上，已取得许多有价值的研究成果。本文尝试以深圳地铁为例，探讨城市地铁对周边房地产价格的效应，以及通过对深圳新城区--龙华新城以轨道交通为骨干的规划及区域内地铁站点TOD模式的开发进行分析研究，总结如何实现城市地铁与周边土地开发的有效结合。 本研究的核心内容包括两个方面：第一，从区位特征、结构特征、邻里特征“三维度”入手，构建特征价格模型，对深圳地铁一期站点周边房地产增值情况进行定量分析研究；第二，对深圳龙华新城以轨道交通为骨干的城市规划和该区内地铁四号线四块站点土地TOD开发模式进行定性分析。 首先，本研究通过文献梳理工作形成了对本文所研究问题的初步认识。其次通过多种形式收集数据，去除数据不完备的样本，从400余个房地产项目中筛选出352个有效样本，经价格指数变换，采用回归分析和特征价格模型对地铁引起的房地产增值效应进行了实证研究。研究期间多次实地调查，访问30余人；同多个房地产公司共计7个部门经理级、1个副总经理级人员访谈。再次，将增值效应研究结果应用到对站点周边土地开发模式的研究中，实证研究站点周边土地TOD开发模式的特性及要素。本研究的主要结果和建议如下： (1)地铁开发引起的房地产增值作用明显。地铁对周边房地产价值的影响范围为地铁站点距离700m半径内的区域，平均增值幅度为12.0％；400m半径区域内增值幅度明显，平均增幅为16.8％；初步估计每个站点700m半径范围内房地产的增值效益为19.104亿元。 (2)TOD模式是地铁周边土地开发的有效模式，建议政府引导实施。TOD模式可以更好的利用地铁的增值效应，形成串珠式发展布局：可以实现多项房地产使用功能的有机结合，更好的利用土地资源，实现可持续发展。建议政府首先从规划层面引导，大力推进发展商实施这一模式的开发。 与该领域已有的研究成果相比，本文的创新之处主要体现在以下两个方面：第一，地铁增值效应研究的时间跨度延长。相关以深圳地铁为研究对象的时间范围是在地铁建设的准备期和建设期；本文研究数据的时间跨度涵盖了建设期和运营期，填补了同类研究的空白。第二，将地铁对房地产的增值效应与周边土地开发结合研究，为土地开发如何利用增值效应提供了实证数据，对规划安排地块功能布局、项目发展规划等具有重要的参考意义。

目录

文摘

英文文摘

论文说明：图表目录

声明

1 绪论

1.1 研究背景和问题的提出

1.1.1研究背景

1.1.2问题的提出

1.2 研究目的和研究意义

1.2.1研究目的

1.2.2研究意义

1.3 研究方法与技术线路

1.3.1两个分议题间的逻辑联系

1.3.2研究方法

1.3.3研究技术路线

1.4 论文的主要内容与结构安排

2 文献综述

2.1 城市地铁与周边房地产价值

2.1.1国外相关研究

2.1.2国内相关研究

2.2 地铁开发与周边土地开发模式

2.2.1国外相关研究

2.2.2国内相关研究

2.3 测量土地和房产增值的方法

2.3.1回归分析(Regression)方法

2.3.2特征价格(Hedoic Pricing)方法

3 深圳地铁一期对房地产增值作用实证研究

3.1 分析对象及其范围

3.1.1自然条件与行政区划

3.1.2城市经济发展

3.1.3城市建设概览

3.1.4城市轨道交通

3.2 数据来源和模型变量选择

3.2.1数据来源

3.2.2特征变量分类

3.2.3特征变量取值

3.2.4模型试算

3.2.5特征变量筛选

3.3 基于特征价格模型的地铁对房地产增值效应研究

3.3.1变量设置

3.3.2模型设计

3.3.3模型估计

3.3.4结果分析

3.4 本章小结

4 深圳地铁站点TOD开发模式研究

4.1 TOD的实施基础：以轨道交通为骨干的龙华新城规划

4.1.1区域规划与TOD开发的关系

4.1.2龙华新城现状概况

4.1.3道路交通为骨干的片区规划

4.1.4轨道交通为骨干的片区规划及特征分析

4.2 地铁站点周边土地TOD开发模式研究

4.2.1地铁+物业：TOD模式的有效实践

4.2.2地铁四号线沿线地块开发研究

4.2.3四地块TOD开发总结

4.2.4四地块增值效益评估

4.3 本章小结

5 结论与建议

5.1 结论

5.1.1地铁开发引起的房地产增值作用明显

5.1.2TOD模式是地铁周边土地开发的有效模式

5.2 建议

5.2.1合理划定站点整体开发地块大小，充分利用增值效应

5.2.2地铁站点高密度组团，形成沿线“串珠式”发展

5.2.3城市地铁与土地应协调规划，建设一体化交通体系

5.2.4以轨道交通为引导，综合利用土地资源

5.2.5加强BOT项目的风险管理意识

参考文献

附录：住宅样本列表

致谢