商业地产项目投资决策研究——以青岛A广场项目为例

摘要

商业地产通常指的是用于商业目的的非住宅房地产，包括购物中心、商业街、主题商场、专业市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等开发，是与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时具有高投入、高回报和高风险的特点。作为房地产投资的一种，这个特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差，投资过程中既有来自经营风险、金融财政风险等有形风险，也有来自如政策法规变化等引起的无形风险。目前我国对商业地产研究的时间还不长，对它的发展规律，经营管理的实践缺乏理论研究，许多投资者在商业地产项目投资上还存在一定的盲目性，对商业地产行业的风险更是缺乏深刻的认识。研究商业地产投资决策的主要方法，对于提高商业地产投资的决策水平，控制和分散商业地产投资风险，保证商业地产开发的投资收益，具有重要的意义。 本文共分三个部分，第一部分为引言，主要内容是研究背景、研究内容、研究框架及研究方法；第二部分为正文，即论文的第一章至第四章，第一章投资决策理论回顾，第二章商业地产投资特征及风险分析，第三章商业地产项目投资决策分析，第四章青岛A广场商业地产项目投资决策案例分析；第三部分为结论与展望。 本文采用了理论与实践相结合，定性分析与定量分析相结合的研究方法。在技术路线上，先进行理论研究，对国内外与本课题有关的文献进行充分的调研考证。在此基础上，通过研究商业地产投资过程中可能出现的风险及其影响因素，结合我国商业地产项目开发的实际情况，对商业地产开发项目的投资风险进行系统研究。通过对商业地产项目投资风险的分析，结合商业地产项目投资的三个特点：投资金额高，投资回收期长、投资不确定因素多，风险性大和回报率高，收益丰厚的特点，我们借鉴国内外投资决策方法研究经验，研究运用商业地产风险决策(CommercialRealestateRiskDecision)模型，简称(CRRD模型)来对商业地产项目进行定量分析。 本文以某城市商业地产开发项目A广场为例，首先运用了SWOT模型对A广场的运营环境进行定性分析，接着运用盈亏平衡分析法和商业地产风险决策(CommercialRealestateRiskDecision)模型，简称(CRRD模型)来对A广场项三进行定量分析，并依此做出投资决策。在文章的结尾，本文还对ShoppingMall在()国未来的发展进行了展望。

目录

文摘

英文文摘

引言

一、研究背景

二、研究内容

三、研究框架

四、研究方法

第一章投资决策相关理论回顾

第一节投资决策理论沿革

一、西方有关投资决策的文献回顾

二、我国有关投资决策的文献回顾

第二节投资决策方法简述

一、投资决策的定性分析法

二、投资决策的定量分析方法

三、投资决策方法比较总结

第三节投资风险分析方法概述

一、盈亏平衡分析法

二、敏感性分析法

三、概率分析法

四、风险分析方法比较总结

第二章商业地产投资项目特征及风险分析

第一节商业地产投资项目的特点

一、商业地产投资金额高，投资回收期长

二、商业地产投资不确定因素多，风险性大

三、商业地产投资回报率高，收益丰厚

第二节商业地产投资风险分析

一、影响风险的因素

二、风险对商业地产投资决策的影响

第三章商业地产项目投资决策分析

第一节商业地产投资决策概述

一、商业地产投资决策工作步骤

二、投资计划

三、投资策略

第二节商业地产投资决策的主要内容

一、确定投资目标

二、拟定投资方案

三、测量风险

四、制定决策方案

五、分析与评价

六、选择方案

第三节商业地产投资决策模型研究

第四章青岛A广场商业地产项目投资决策案例分析

第一节国内外Shopping Mall现状分析

一、Shopping Mall简介

二、Shopping Mall的特点

三、国内外Shopping Mall的现状

第二节项目的背景分析

第三节项目投资决策分析

一、项目SWOT分析

二、项目盈亏平衡分析

三、运用CRRD模型进行定量分析

第四节策略分析

一、筹资策略分析

二、经营模式策略分析

第五节项目投资决策存在的问题及对策

一、财务风险问题

二、运作管理问题

三、市场风险问题

四、对策与建议

结论与展望

参考文献

附 录

后 记