商品住宅楼地下车库归属与利用——兼论小区其它停车场所的归属与利用

摘要

随着我国住房制度改革的深入，尽管我国并未以立法的形式确认建筑物区分所有权制度，但在实务上却已承认了该制度的存在。建筑物区分所有制度是一种财产的私权和生活的共益的调和，故区分所有建筑物可分为专有部分和共用部分两部分。地下车库作为住宅小区的公共配套设施，其功能始终是为了辅助主建筑物(房屋)的使用功能的实现，故地下车库是主建筑物(房屋)的从物，属建筑物的共用部分。明确地下车库的性质是确认其权利归属的前提条件。根据“主物与从物共命运”的理论，当作为主物的房屋被销售之后，作为从物的地下车库的所有权也随之转移。因此，住宅小区居住楼地下车库除业主在购买房屋时同房产商另有约定外，应当属于全体业主共有。根据民法理论，共有可分为“共同共有”和“按份共有”两种，地下车库为全体业主共有，该“共有”的性质究竟是共同共有还是按份共有呢?很多人认为各区分所有权人(业主)对地下车库享有明确的份额，故应认定为按份共有。事实上按份共有和共同共有的本质区别并非在于是否有份额，而是该份额能否被分割。业主对地下车库的共有，该共有关系的建立是基于共同的居住关系。业主作为共有人，虽对车库享有潜在份额权，但他们并无权处分自己的份额，只能在转让自己的房屋(即退出共同关系)的前提下才能转让自己车库的份额权，故该共有应属共同共有而非按份共有。地下车库作为建筑物共用部分为各业主共同共有，理应由各共有人共同使用、收益、处分。但是现在小汽车还未普及到所有家庭，并非所有业主都需要使用地下车库，在目前这样的情况下，要有效地利用车库，可在地下车库上设置专用使用权，供特定人专用。专用使用权的设定一般来说有三种方式：(1)让售契约(商品房买卖合同)；(2)共有人之同意；(3)规约。其中值得注意的有两点：其一，业主团体是独立的民事主体，各业主是业主团体的成员，若共有人一致同意将地下车库出租给业主外的其他人，应由业主团体代表业主对外签订租赁合同。其二，为了维护居住状态的和谐，规约对新加入共有关系的后手(新业主)也应有拘束力。但为了防止善意的新业主蒙受不测之冤，规约的内容应被公开公示，并能够被轻易查询。另外，关于驾车人在地下车库致害其他车辆或其他人的，其赔偿责任应视具体情况分别由驾车人、物业管理机构(物业公司)和业主团体承担，但若是因为地下车库本身存在质量问题而导致侵权的产生，在对外承担责任之后还可向房产开发商追偿。

目录

文摘

英文文摘

导言

第一章商品住宅楼地下车库的法律属性

第二章商品住宅楼停车场所的权属研究

第三章商品住宅楼地下车库的利用

参考文献

在读期间发表的学术论文与研究成果

论文独创性声明及论文使用授权声明