基于GIS的市场比较法房地产估价模型及其应用研究

摘要

市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。由于市场法比较法相比于其它方法评估原理简单易懂,评估过程能直接反映房地产的市场状态,使其在评估方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法,得到国际评估界的公认。我国《房地产估价规范》规定:在有条件的地方必须运用市场比较法来评估房地产价格。
　　传统的市场比较法估价模型中,过分依赖评估人员的主观经验,这不仅使得估价结果不可靠,更有可能引发道德风险,阻碍了房地产估价业的良性发展。同时,市场比较法估价需要对大量的人文、社会、经济、地理数据进行采集、管理、分析和显示,传统的手工管理方式显然无法满足房产估价对大量信息的处理要求,利用新的技术手段改进估价模型、建立估价信息系统是估价行业发展的一个必然趋势。
　　本文针对上述问题,在分析了国内外房地产估价研究现状的基础上,结合房地产估价业本身的特点,提出在GIS支持下建立房地产估价专业模型和房地产估价系统,以提高房地产估价作业效率和估价质量的研究思路。
　　在确定选题、明确研究思路与内容后,本文介绍了房地产市场比较法估价的基本原理、并对市场比较法估价的难点问题进行了深入的剖析,并针对这些难点问题,探讨了应用GIS改进估价模型并建立估价系统的可行性和必要性。在介绍建立估价模型的相关技术的基础上,对GIS和房地产估价模型的集成方式进行了研究,确定本系统采用完全一体化的内嵌式结合方式集成估价模型,并建立了房地产估价的各种具体模型,主要包括:交易案例选取模型、特征因素权重确定模型、隶属度确定模型、区域分析模型、价格指数管理模型、时间修正模型、区域个别因素修正模型、房地产最终价格确定模型。建立估价模型后,基于这些模型,对房产估价系统进行了设计,包括系统总体设计、系统数据库设计和系统功能设计,然后采用C＃和ArcGIS作为技术平台,编程实现了该房产估价系统。最后,利用该估价系统,对赣州越秀花苑某一待估房产进行估价,并对估价结果进行分析,证明了估价模型具有较高可信度,该系统达到了预期要求,能够胜任市场比较法的估价工作,具有较高的实用性。
　　本文从房地产估价作业特点、难点出发,结合地理信息系统(GIS)的数据管理、空间查询、空间分析、可视化等功能,改进了传统的房地产估价模型并建立了基于GIS的房产估价系统,为辅助房地产估价提出了全新的技术手段并作出了有益的探索。

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第一章 绪论

1.1 研究背景及意义

1.2 目前研究现状

1.3 本文研究思路与内容

第二章 市场比较法估价理论与难点分析

2.1 市场比较法的估价原理

2.2 市场比较法的难点问题

2.3 GIS改进估价模型并建立估价系统的可行性和必要性

第三章 基于GIS的市场比较法估价模型的建立

3.1 市场比较法建模的相关技术

3.2 GIS与房地产专业模型的集成

3.3 基于GIS的市场比较法评估模型的建立

第四章 基于估价模型的房产估价决策支持系统设计与开发

4.1 系统总体设计

4.2系统数据库设计

4.3 系统功能设计

4.4 系统实现

第五章 基于估价模型的房产估价系统应用实践

5.1 可比交易案例选取

5.2 交易情况、日期修正

5.3 区域因素、个别因素修正

5.4 土地使用权年期修正

5.5 房地产价格确定

5.6 估价信息存档与打印

5.7 估价结果分析

第六章 总结与展望

6.1 本论文的研究成果及创新

6.2 后续工作及展望

参考文献

致谢

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