我国房屋承租人优先购买权制度研究

摘要

房屋承租人优先购买权这一久远的制度经过漫长的历史演变，俨然成为当今世界大多数国家或地区民法所普遍确立的一项法律制度。当今社会，伴随着我国城镇化建设的不断发展，房地产交易市场日趋活跃，房屋承租人优先购买权纠纷明显增多。为此引发了法学界与实务界的讨论和研究。
　　尽管我国房屋承租人优先购买权制度确立已久，但是由于我国现行法律规定的十分原则、笼统，导致地方各级法院在司法实践中出现“同案不同判”的结果。为维护法制统一的原则要求，需要进一步完善该项法律制度。2009年，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条至二十四条对房屋承租人优先购买权做出了进一步的具体规定。但仍存在一些亟待改进的地方。
　　本文将从承租人优先购买权的概念和特征、法律性质和效力进行分析探讨，对承租人优先购买权在现行立法与日常行使过程中产生的若干具体问题，结合理论上的有关争议，提出自己的观点和建议。本文共分为三个部分的内容:在第一部分，笔者首先对房屋承租人优先购买权的概念和特征进行阐释，并着重分析房屋承租人优先购买权的法律性质和效力，通过对各学说观点进行分析比较，得出对房屋承租人优先购买权性质的理解;在第二部分，笔者分别谈及了现行立法上有关承租人优先购买权规定的问题、在一般情形下及特殊情形下行使优先购买权出现的若干问题;在第三部分，笔者从第二部分出现的一系列问题着手，提出完善我国房屋承租人优先购买权制度的立法建议及具体措施。

目录

声明

摘要

前言

第一章 房屋承租人优先购买权制度的基本理论

一、房屋承租人优先购买权的概念和特征

二、房屋承租人优先购买权的法律性质

(一)期待权说

(二)形成权及附条件形成权说

(三)请求权说

(四)物权说

(五)债权说

(六)本文观点

三、房屋承租人优先购买权的法律效力

(一)对出租人的效力

(二)对承租人的效力

(三)对第三人的效力

第二章 现行房屋承租人行使优先购买权存在的问题

一、现行立法上的问题

二、一般情形下行使优先购买权的问题

(一)对租赁房屋适用性质如何界定

(二)对通知内容与形式如何界定

(三)对租赁期间如何界定

(四)对同等条件如何界定

(五)对合理期间如何界定

(六)对赔偿范围如何界定

三、特殊情形下行使优先购买权的问题

(一)拍卖过程中承租人能否行使优先购买权

(二)承租部分房屋的承租人能否行使优先购买权

(三)房屋转租时次承租人能否行使优先购买权

第三章 房屋承租人优先购买权制度的完善

一、对现行立法的完瞢

二、对一般情形下承租人优先购买权的完善

(一)明确承租人优先购买权的性质和效力

(二)明确房屋的适用性质

(三)明确出租人通知的内容与形式

(四)明确房屋租赁期间行使优先购买权的限制

(五)明确“同等条件”的内涵

(六)明确出租人出卖房屋的通知期限

(七)明确承租人优先购买权的答复期限和订约期限

(八)明确侵害承租人优先购买权的法律救济

三、对特殊情形下承租人优先购买权的完善

(一)对于拍卖中的问题完善

(二)明确规定承租部分房屋承租人的优先购买权

(三)明确规定次承租人的优先购买权

结语

参考文献

致谢