我国房屋承租人优先购买权制度之困境与重构——从《最高法院关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见(试行)》第118条被废止谈起

摘要

<民法通则实施意见>第118条是司法实践中行使房屋承租人优先购买权的主要法律依据,然该条目前被最高法院废止了.其原因在于,该条款在适用中存在许多难点,且和<物权法>不动产善意取得制度相冲突.我们应当借此机会重新构建我国的房屋承租人优先购买权制度:(1)以出租人和第三人订立房屋买卖合同为承租人行使优先购买权的前提.(2)出租人应当将和第三人买卖合同的具体内容告知承租人,承租人应当在一定期限内决定是否行使优先购买权.(3)承租人行使优先购买权后,形成出租人和第三人、出租人和承租人的双重买卖关系.(4)若房屋租赁已经登记,承租人优先购买权具有物权效力,承租人可以主张出租人向第三人交付房屋行为无效;若房屋租赁未经登记,承租人优先购买权仅仅具有债权效力,承租人将无法主张出租人向第三人交付房屋行为无效,而只能要求出租人赔偿损失.