论承租人优先购买权的废除

摘要

根据《合同法》第230条规定，承租人优先购买权制度是指在同等条件下，当出租人转让房屋时，承租人享有优先于其他人购买房屋的权利。近年来，随着我国的房地产市场日益繁荣，房屋买卖日益频繁，但由于制度、交易程序、监督等各方面的不完善，导致房屋交易过程中产生大量纠纷，优先购买权制度的弊端逐渐凸显。笔者认为，目前由于该制度在立法中的存在，一方面妨碍了出租人自由选择交易对象的权利，增加了出租人和其他买受人之间的交易风险，另一方面优先购买权人并不能因该制度的存在而真正获得实际的利益。承租人优先购买权的制定是特定历史条件下，该制度的产生具有一定的局限性，导致在适用至今，弊端显露，其牺牲第三人利益、限制所有权人自由处分的时代产物，具有明显的局限性。因此，笔者认为，该制度是没有必要的，应当在立法上予以废除。
　　首先，本文立足于现行法律、法规及相关司法解释的相关规定，在对承租人优先购买权制度的理论、性质、特征、发展过程等进行分析的基础上，从其在法理上存在的冲突和司法实践中存在的困境和障碍入手，结合案例对该制度进行评价，评析其中的争议及不足之处，释以利弊，提出废止该制度的理由。其次，笔者从现实背景的变化出发，对该制度依据的背景和主体地位进行分析，提出该制度已失去其依据的社会背景。同时，也因有“买卖不破租赁制度”的存在，废除承租人优先购买权不会对现行法律体系产生影响。

目录

声明

摘要

引言：问题的提出

一、承租人优先购买权的概述

(一)承租人优先购买权的定义

(二)我国承租人优先购买权的历史发展

(三)承租人优先购买权的法律特征

1．法定性

2．专属性

3．限制性

4．排他性

(四)房屋承租人优先购买权的法律性质

1．期待权还是形成权

2．物权性还是债权性

二、废除承租人优先购买权的必要性分析

(一)承租人优先购买权在理论上与民法的价值理念相抵触

1．与意思自治原则相抵触

2．与公平原则相违背

3．与效率原则背道而驰

(二)承租人优先购买权在司法实务中存在的障碍

1．合理期限的确定无统一标准

2．通知的方式与通知的内容没有明确规定

3．享有优先购买权的承租人认定不一

4．同等条件难以确定

5．承租人优先购买权受侵害后，寻求救济时损失数额难以确定

6．该制度的存续易引发道德风险

三、废除承租人优先购买权可行性分析

(一)承租人原弱势地位发生了变化

(二)顺应我国传统和国际通行做法

(三)现行法律构架足以保障承租人的利益

结语

参考文献

致谢