论房屋承租人优先购买权制度——以弱化承租人优先购买权为目标

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房屋承租人优先购买权在新中国的法律体系中是一个存在较久的制度，然而经过多年的发展，该制度在实践过程中遇到了许多问题。本文试图从历史发展的角度入手，对我国房屋承租人优先购买权的产生、性质、行使要件、发展、面临的困境、如何完善并进行限制等方面进行研究，最后在对现状进行价值反思的基础上对房屋承租人优先购买权制度提出建议。本文的主要观点是：（1）房屋承租人优先购买权已从具有物权属性的附限制条件的形成权转变为一种普通的债权请求权。（2）随着社会经济的发展，房屋承租人优先购买权已不适应经济发展的实际需求，在立法层面尚未废除房屋承租人优先购买权的前提下，应该从理论和实务方面对房屋承租人优先购买权进行限制和弱化。

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第一章 我国房屋承租人优先购买权制度介绍

（一）我国房屋承租人优先购买权制度发展过程概述

（二）我国房屋承租人优先购买权制度主要内容

1．房屋承租人优先购买权行使的主体

2．房屋承租人优先购买权行使的条件

3．房屋承租人优先购买权行使的内容

第二章 我国房屋承租人优先购买权制度面临的新情况和困境

（一）我国房屋市场新情况

（二）房屋承租人优先购买权制度面临的困境

1．房屋承租人优先购买权的性质界定争议

2．“同等条件”的认定争议

（三）司法实务中执行房屋承租人优先购买权的具体方式

1．民事审判中的认定标准

2．民事执行中的落实方式

第三章 对于我国房屋承租人优先购买权制度的价值反思

（一）学界支持设立房屋承租人优先购买权的价值基础

1．秩序价值

2．效率价值

（二）对于我国房屋承租人优先购买权制度合理性的反思

第四章 完善我国房屋承租人优先购买权制度的若干建议——以弱化该权利为目标

（一）进一步明确房屋承租人优先购买权权利行使的条件

1.明确出租人只要通知承租人出售房屋的意向就算履行完毕通知义务

2．明确享有房屋承租人优先购买权的主体

3．明确房屋部分承租人优先购买权的范围仅及于其实际承租的部分

4．明确商业用房承租人不享有优先购买权

（二）进一步强化房屋承租人优先购买权行使的限制措施

1.明确房屋承租人优先购买权属于债权请求权，无论该租赁合同是否经过登记

2．明确房屋承租人主张优先购买权的期限

3．严格把握同等条件标准

4．强制执行过程中不得主张房屋承租人优先购买权

5．明确承租人恶意阻碍出租人出售房屋的承担损害赔偿责任

第五章 结 语

参考文献