酒店项目投资效益评价与分析——以昆山DL酒店为例

摘要

近年来，在中国经济和旅游业高速发展的带动下，酒店投资因其长期稳定的经营收益和可观的未来升值潜力被专业投资商追捧。许多国内知名房地产企业出于品牌效益及地产策略，在城市综合体开发及高端住宅、社区商业配套上，积极开展酒店的投资建设。
　　然而酒店投资热的同时，中国酒店业普遍的经营状况并不十分令人满意。酒店功能配置与市场脱节，规模定位不准确，投资回收期长回报率低、竞争过于激烈，价格战严重，产品雷同、服务无特色，员工流失率大，高级管理人才缺乏等“瓶颈”问题愈发突显。如何对酒店的经营现状进行系统科学的评价与分析，归纳总结影响因素，分析“瓶颈问题”出现的原因，为酒店今后的经营和发展提出建议，是酒店项目投资效益的最大获利性及可持续发展的重要环节。
　　本文运用项目后评价的理论和研究方法，对酒店项目运营后的投资效益进行综合分析。
　　构建科学系统全面的项目评价指标体系是对项目进行科学评价的前提。酒店是一项复杂而又特殊的商业地产投资项目，影响投资效益的因素较多。本文通过文献研究法和专家咨询，分析酒店的运营特征及影响因素，确定酒店项目投资效益的评价内容，进而构建了符合要求的酒店项目投资效益评价指标体系。
　　研究方法的选定，在整个评价工作中处于关键位置，直接影响评价工作的效果。本文采用国际上比较先进的模糊层次综合评价法(FAHP)进行研究，对酒店项目的运营现状进行综合评判，构建酒店项目投资效益评价模型。首先运用AHP对酒店项目投资效益评价指标体系进行分析，确定各层次各因素的权重;然后利用FCE法构建评价模型，确定综合评判结果。
　　本文选取昆山DL酒店这个典型项目为样本，演示酒店项目投资效益评价体系的评估步骤。通过对评价酒店的运营现状和未来发展前景的研究，从而推导出研究对象的综合评价分数和评价等级。同时，通过对各指标和各准则层的逐一分析，对影响项目投资效益的因素进行归纳总结，最后找出问题症结，为后期运营提供提高和改善的建议。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 研究背景及研究现状

1．1．1 酒店投资状况及背景

1．1．2 酒店项目投资效益评价研究现状

1．1．3 研究意义

1．2 论文框架与研究流线

1．2．1 论文框架

1．2．2 研究流线

第二章 项目评价理论基础

2．1 项目评价理论体系

2．1．1 项目评价的分类

2．1．2 项目后评价与项目前评价、项目跟踪评价的联系与区别

2．2 项目后评价的发展与存在问题分析

2．2．1 国外项目后评价的发展

2．2．2 国内项目后评价的发展

2．3 项目后评价研究方法

2．3．1 传统的项目后评价方法

2．3．2 定量和定性相结合的效益分析法

2．4 本章小结

第三章 酒店项目投资效益评价指标体系的构建

3．1 研究对象及投资效益评价基本概念

3．1．1 星级酒店

3．1．2 投资效益评价

3．2 酒店项目投资效益评价指标的选择

3．2．1 酒店项目投资效益评价指标选择的原则

3．2．2 酒店项目投资效益评价指标的分析与筛选

3．3 酒店项目投资效益评价指标体系的构建

第四章 酒店项目投资效益评价模型的构建

4．1 构建递阶式评价指标层次结构模型

4．2 评价等级体系与评分规则

4．3 基于AHP法的各层次指标权重确定

4．3．1 AHP法确定指标权重的步骤

4．3．2 指标权重的确定

4．4 基于FCE法的模糊综合评判

第五章 案例应用：昆山DL酒店项目投资效益评价与分析

5．1 项目概况

5．2 项目评价指标分析

5．2．1 经济效益

5．2．2 经营绩效

5．2．3 酒店价值

5．2．4 社会效益

5．2．5 可持续发展

5．3 酒店项目投资效益模糊综合评价

5．4 评价结果分析

第六章 结论与展望

6．1 研究结论

6．1．1 酒店项目投资效益评价指标体系

6．1．2 实例应用酒店项目投资效益评价模型

6．2 研究不足

6．3 研究展望

参考文献

图表目录

致谢

作者简历