深圳市住宅商品房价格影响因素分析研究

摘要

相对于国际先进水平而言，中国房地产业起步较晚，房地产研究比较少，随着房地产市场的逐渐开放和兴起，在近期各种研究也逐渐得以深入，但大部分停留在对房地产市场的定性分析阶段，如何通过数学模型深入分析房地产，在量化的基础上揭示房地产发展的内在规律成为了现阶段房地产市场的研究目标。本论文选择深圳住宅一级房地产市场作为研究对象，初步探索了房地产价格模型的建立。 首先将影响房地产价格的各个因素根据影响机理不同，归为两大类：房价构成因素和房价影响因素。房地产价格购成因素包括：地价、建安费用等；房价影响因素包括：政策、人均可支配收入、利率变化、人口数量、经济地理环境、国内生产总值、房地产供给量等。两类因素的作用不同，处理办法也不同。构成因素直接进入成本房价，影响因素的作用看作是在成本房价的基础上进行调整，从而很好地建立了模型。另外对房地产的价格影响中的人均国内生产总值以及需求缺口的影响作用程度，按照日常生活现象，将房地产价格影响看成是各独立影响因素的叠加，进行了相应假设，提出合理的分担方案。初步得出了房地产的价格模型。然后利用深圳市房地产市场的统计数据进行实证分析。 本研究，得到以下几点结论：一是房地产的价格，可以看作是地价的延伸。从本质上看，房产是土地的后续投资，因为有了这部分投资，地价得以增值。房地产价格实质是土地的价格。二是真正推动房地产价格升高的原因是居民生活水平的提高。从研究的数据来看，房地产的成本价格历年以来变化幅度不是很大，远远赶不上房地产市场交易价格上涨幅度。房地产价格在成本价格之外的上涨幅度与人均国内生产总值的相关性非常强，有一定的规律可循。三是房地产的价格受供求关系影响。但供求关系的影响与普通商品相比不是很明显，这与房地资源的垄断性、独占性和唯一性有一定关系。 本次研究建立了一个比较实用的模型，基本理清了房地产价格影响因素的关系。要更全面把握房地产的价格影响因素，应进一步研究房地产泡沫形成机理，深入了解房地产市场规律和经济宏观运行规律。因此，未来的研究方向应是加强地产泡沫形成机理的探讨，从整体上把握房地产的价格变化规律。

目录

文摘

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第一章绪论

第二章房地产商品价格组成及影响因素

第三章房地产价格理论及主要因素的作用机理

第四章深圳市房地产价格模型的建立

第五章政策因素对房地产价格的影响

结论

参考文献

攻读学位期间发表的与学位论文内容相关的学术论文

致谢