论商品房预售中预购人风险防范的法律对策——从三宗典型案例谈起

摘要

商品房预售制度本身蕴含有极大的风险性，其中预购人所面临的风险尤为严重，如何完善我国相关的商品房预售法律制度，以此来防范预购人的风险是本文研究的重点。 本文从三个典型的案例出发揭示了商品房预售中购房人面临的巨大风险。接着在简单论述商品房预售基本理论的基础上，详细地分析了案例中预购人风险来源的内外部原因：其内部原因存在于商品房预售制度本身的高风险性，这是由商品房预售标的物的非现实性及远期性决定的；而其外部原因主要就是有关商品房预售法律法规的不完善性，具体来讲，三个案例所揭示的预购人风险来源的外部原因主要在于：一是开发商信息披露制度极不完善。法律条文对预购人的知情权只有原则性规定，而没有细化可操作的条款；二是对于商品房预售资金的监管在国家法律层面也只有一条原则规定，而不少地方对此也没有具体措施出台；部分建立预售资金监管制度的地方，其监管模式极不统一且实施中也存在不少问题；三是商品房预告登记制度的不成熟。我国2007年才由《物权法》确立了预告登记制度，2008年7月实施的《房屋登记办法》才对商品房预告登记制度做了进一步细化，虽然预告登记制度由上面两个文件初步建立，但其无疑是不成熟的；而在预告登记制度确立之前实施多年的、被许多人误认为就是预告登记制度的商品房预售合同登记备案制度，其实只是国家对开发商预售行为的行政监督手段，并不具备预告登记制度的功能。 针对商品房预售中预购人风险来源的原因，笔者提出了三点法律对策：一是以充实“商品房预售方案”为核心完善开发商信息披露制度，用来预防以虚假广告为代表的信息不对称风险。在这一点上，首先针对虚假广告所致的风险，笔者建议完善有关广告的法律法规，加大对虚假广告的打击力度，并用建立开发商诚信记录制度予以遏制；然后笔者针对虚假广告反映出来的预售过程中信息不对称的问题，建议从充实“商品房预售方案”入手，建立全过程的开发商信息披露制度；二是针对商品房预售资金监管不力造成的“烂尾楼”风险，笔者建议在现阶段建立起符合实际国情的、以政府房地产交易管理部门为主体的预售资金监管模式；而在条件成熟后逐步过渡到以中介机构为主体的监管模式；三是针对“一房二卖”为代表的商品房期待权落空的风险，通过完善预告登记的条件、效力及其他细节来完善我国的商品房预告登记制度。

目录

文摘

英文文摘

声明

引 言

第一章典型案例及其揭示的问题

第一节据以分析的案例

第二节案例揭示的预购人风险状况

第二章预购人风险来源分析

第一节商品房预售的概念和特征

一商品房预售概念及渊源

二商品房预售的特征

第二节商品房预售制度本身蕴含的风险

第三节预购人风险来源的外部原因

一法律规范缺陷所致的风险

二信息披露制度缺失所致的风险

三预售资金监管不力所致的风险

四预告登记制度不完善所致的风险

第三章预购人风险防范的法律对策

第一节完善开发商信息披露制度的建议

一强化商品房预售广告的法律规制

二以充实商品房预售方案完善信息披露制度

第二节完善商品房预售资金监管的建议

一现阶段建立以政府部门为主导的资金监管模式

二远期过渡到以中介机构为主导的资金监管模式

第三节完善商品房预告登记制度的建议

一预告登记条件规定的完善

二预告登记效力规定的完善

三预告登记制度其他细节的完善

后 记

参考文献

致 谢