商品房预售预购人权利保护研究——以预售过程中风险防范为视角

摘要

近些年来，在商品房买卖领域，一方面是房价高升势头不减，另一方面是购房者想躲都躲不掉的风险日益增多、层出不穷，这一问题在商品房预售市场显得尤其突出。合同诈欺、不交或不按时交房、“一房二卖”、“楼倒倒”“楼脆脆”等不良事件屡禁不止。诸多证据表明在商品房预售过程中预购人面临的风险无处不在。出现这么多风险的主要原因是商品房预售法律关系中的商品房是期房，预购人只享有期待权，并不能很快交付房屋，享受居住权益；而且由于在这个法律关系中存在着很多主体，造成利益关系错综复杂，每一个主体都从自己的利益出发想问题、做事情，而不会顾及其他人的合法权益，基本就是乱战的局面，最为弱势的预购人经常会成为那个最倒霉的人；还有在信息的获取上，开发商利用其专业性和掌握信息的强势地位，不及时告知甚至不告知预购人一些可能影响其做出交易选择的关键信息，可以说预购人就是在蒙着眼进行交易，这无异于是开发商对预购人的强行掠夺，其行为与强盗相仿，只不过是加上了冠冕堂皇的标签而不易被人发现而已；最后还有政府监管不力甚至借此贪腐的因素参与其中，更有甚者会与开发商勾搭在一起，共同鱼肉弱势的预购人。这些综合因素叠加在一起，预购人的风险是想躲也躲不过去了。
　　目前，商品房价格虽然上涨放缓，个别地方甚至出现了房价下跌的现象，但总体上房价仍是居高不下，预购人面临的风险仍然很多。因此，如何降低商品房预购人的风险，成为法学研究的热点之一。通过对预购人风险法律防范的研究，一方面能促进预购人的权益保护，减少纠纷的发生；另一方面，预购人风险防范的研究，也有利于整个商品房预售市场的健康发展，从而有利于间接消除房价上涨的潜在因素。

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前言

第1章 典型案例及其揭示的问题

1.1 据以分析的案例

1.1.1 “假日湾”案件

1.1.2 “京城第一烂尾楼”案

1.1.3 “一房二卖”案

1.2 案例揭示的问题

1.2.1 “假日湾”案件

1.2.2 “京城第一烂尾楼”案

1.2.3 “一房二卖”案

第2章 商品房预售存在问题分析

2.1 商品房预售存在的问题

2.2 现阶段存在问题的根源分析

第3章 预购人风险产生的原因分析

3.1 内部原因

3.2 外部原因

3.2.1 法律缺陷

3.2.2 信息披露制度不完善

3.2.3 预售资金监管不力

3.2.4 预告登记制度的缺陷

第4章 预购人风险防范的法律对策

4.1 继续完善商品房预售风险防范领域的法律制度

4.2 完善开发商信息披露制度

4.3 加强对预售资金的监管

4.4 弥补预告登记制度的缺陷

4.5 对开发商预售广告中格式条款的规制

结语

参考文献

致谢