已预售商品房项目转让中预购人权利保护的模式选择--以11省(市)商品房管理条例为分析对象

摘要

在民商事交易中,契约缔结应坚持私法自治原则,政府尽量减少干预。但是在已预售商品房项目转让交易中,预购人由于信息不对称、信息理解和处理能力、谈判能力与集体决策难题等方面的弱势,则需要法律预设交易安排制度保护其合法权益。通过分析11省(市)商品房交易管理条例,已预售商品房项目转让中预购人权利保护模式可分为无权利模式、消极权利模式与积极权利模式。三种模式都有不足,理想模式应是:项目转让协议在满足已预售商品房面积2/3以上的预购人同意时生效,少数持相反意见的预购人可解除商品房预售合同。若预购人坚持不行使合同解除权,并催告原预售人继续履约,合同陷入僵局的,原预售人可请求法院或仲裁机构终止合同权利义务关系,并承担违约责任。