我国房地产投资信托基金构建模式研究

摘要

当前我国房地产企业存在着诸多影响企业生存和进一步发展的障碍,其中较为突出的是房地产金融体系不完善,开发资金过于依赖银行贷款。单一的资金渠道不仅阻碍了房地产业的健康发展,还给金融系统带来了巨大的风险。如何解决这一难题,国内的诸多专家、学者都在积极寻求对策。作者认为,只有通过完善我国现有的房地产投融资体系,加大房地产金融创新力度,才能确保我国房地产业的持续、健康和快速发展。近年来,信托公司发展和管理具有产业投资基金性质的房地产投资信托计划的经验水平不断提高,增加了国内CREITs推出的可行性,也为信托业突破业务瓶颈,提供了难得的发展机遇。本文针对我国房地产金融存在现状和问题,分析了发展国内REITs的必然性;从我国CREITs的雏形——房地产投资信托计划现状的实证分析入手,通过对比研究和借鉴美国成熟市场REITs的发展经验,找出目前我国REITs存在的缺陷和差距;综合运用信托理论、信息经济学、风险管理等方面的理论知识,提出了构建CREITs制度的可行性,并结合现行房地产投资信托计划的运作实践,从治理结构、投资管理、运营方式、风险控制和制度建设等方面,构建与现实状况相适应的完整意义的CREITs制度。

目录

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1 绪论

1.1 研究问题的提出

1.2 研究的目的、意义

1.3 本文的研究内容和方法

1.4 本文的主要研究工作

2 房地产投资信托基金的理论概述

2.1 房地产投资信托基金的定义

2.2 房地产投资信托基金的性质与特征

2.2.1 房地产投资信托基金的性质

2.2.2 房地产投资信托基金的特征

2.2.3 房地产投资信托基金的运作特点

2.3 房地产投资信托基金的分类

2.4 房地产投资信托基金与其它房地产金融工具的比较

2.4.1 REITs与房地产直接投资的比较

2.4.2 REITs与债券的比较

2.4.3 REITs与一般公司股票的比较

2.5 房地产投资信托基金的风险要素分析

2.5.1 风险因素

2.5.2 房地产次级贷款危机的启示

3 美国房地产投资信托基金发展的经验与启示

3.1 美国房地产投资信托基金的发展历程

3.2 美国房地产投资信托基金的相关法律规定

3.3 美国房地产投资信托基金的经营管理

3.3.1 美国REITs的发起和募集

3.3.2 美国REITs的组织结构

3.3.3 美国REITs的投资优势

3.4 美国房地产投资信托基金的监管

3.5 美国房地产投资信托基金的财务案例分析

3.5.1 房地产投资信托基金收益来源及构成

3.5.2 房地产投资信托基金投资人的收益来源

3.5.3 房地产投资信托基金收益的影响因素

3.5.4 房地产投资信托基金财务案例

3.6 有关的经验及启示

4 我国房地产企业融资现状与问题分析

4.1 我国房地产企业的发展现状

4.2 我国房地产企业融资的现状分析

4.3 我国房地产企业融资现状面临的问题分析

4.4 目前国内房地产融资多元化趋势

5 我国房地产信托融资现状与问题分析

5.1 我国房地产信托融资的基本情况

5.2 房地产集合资金信托计划的主要类型

5.3 我国房地产信托融资的典型特征

5.4 我国房地产信托融资的例证说明

5.5 我国房地产信托融资目前存在的问题

6 我国房地产投资信托基金的模式构建框架

6.1 CREITs设立的基础环境

6.2 CREITs的设立方式

6.3 CREITs的资金来源

6.4 CREITs的结构设计

6.5 CREITs的投资管理

6.6 CREITs的风险管理

6.6.1 CREITs运营风险管理

6.6.2 CREITs的委托-代理风险防范

6.7 CREITs的退出机制

6.8 CREITs的构建例证价值分析

7 有关的对策建议

8 结论

致谢

参考文献