我国城镇土地供应绩效评价及住房市场监控研究

摘要

从世界范围来看,住房问题是各国政府普遍面临的一大难题,它既是一个经济问题,也是一个社会政治问题。住房问题需要政府介入,通过建立住房保障制度,保障低收入家庭的基本居住权,解决住房上的社会问题和公平问题。从1980年至今,中国房地产业发展已有三十余年的历史,既有发展的高峰和兴旺时期,也出现过低谷和市场的衰退,作为房地产业重要组成部分的住房市场,它的健康发展不仅关系到国民经济的全局,而且关系到人们的安居乐业和社会的安定繁荣。在现阶段,我们虽然通过各种途径已经解决了不少群众的住房问题,但住房制度改革和房地产市场发展中存在的问题仍然突出,仍有部分群众住房问题没有得到根本解决、没有享受到改革开放的成果。
　　 可以看出人们还没有完全掌握住房市场和价格变化的规律,一些房价调控政策具有明显的短期行为效应,房价越调越高,使得政府解决住房问题难度加大。而土地是房地产开发的要素,土地供应政策是一系列房地产调控的手段。加强房地产市场的土地供应调控,积极应对土地市场和住房市场变化,开展对土地供应的绩效评价和住房市场的监控和调查研究分析,保障我国土地和住房市场的健康发展就显得尤为必要。
　　 本论文全面、系统地研究了土地供应绩效评价、住房市场监控方法以及土地供应与住房市场之间的相互作用关系,建立城镇土地市场绩效评价模型和住房市场监测指标体系,丰富和完善住房市场理论,为我国住房市场的发展提供理论依据和实践指导。住房市场的平稳、健康、持续发展既有利于促进国民经济全局的发展,也有利于稳定房价、促使住房问题的解决,实现“居者有其屋”的住房发展目标。
　　 论文的研究内容分为七章,各章的主要内容如下:
　　 第一章,绪论。指出本文的研究背景与研究意义并对研究范围进行了界定,在此基础之上对国内外与此相关的研究进行了综述并指出其研究的不足,最后介绍了论文的总体研究目标、研究内容及创新之处。
　　 第二章,我国城镇土地供应绩效评价及住房市场监控机制相关基础理论。首先,回顾了我国城镇土地供应制度的发展进程、问题及未来发展趋势,在此基础上分析了我国城镇土地供应绩效评价有关概念、存在问题及应坚持的原则;其次,论述了政府对住房市场进行监控的必要性及意义;最后,从我国现行土地供应机制的基本特征和土地供应对住房市场的影响两方面研究了土地供应与住房市场的关系,为论文的研究提供了理论基础。
　　 第三章,我国城镇土地供应绩效评价模型的构建。首先,通过对土地供应绩效评价对象的界定及目标的确立,基于系统论对住宅用地进行描述;其次,探讨建立土地绩效评价的指标体系;最后,运用土地供应绩效评价的“物元评价模型”来评价土地供应的综合绩效,预报土地市场运行总体状况。
　　 第四章,我国城镇住房市场监控机制。论文在论述了城镇住房市场监控的意义、总结分析国内外住房市场监控体系和方法其存在问题的基础之上,采用景气指数法和计量经济分析法相结合的方法,建立了住房市场监控系统指标体系:根据监测指数所处的区间不同,可以分析当前住房市场发展的态势以及未来可能的走势。
　　 第五章,我国城镇住房市场调控与土地供应。首先论述了住房市场调控的概念、必要性和手段;其次回顾了我国近期房地产市场的(住房市场)调控政策并分析了调控效果,国家对房地产市场的宏观调控总体上收效甚微,没有达到预期的目的;最后分析了土地供应在房地产市场宏观调控中的作用并提出了相关的政策建议。
　　 第六章,实证研究.以重庆市为例。运用论文建立的城镇土地供应绩效评价模型及住房市场监控体系和方法,对重庆市城镇土地供应和住房市场的发展状况进行了分析评价。最后对重庆市土地市场和住房市场的发展提出了政策建议。
　　 第七章,结论与展望。总结了论文研究的主要结论、创新点以及展望了相关后续研究内容和研究方向。
　　 论文的创新之处体现在以下两个方面:
　　 第一,运用解析原理、系统理论分析了土地供应需要综合考虑的结构配置效应、经济效应、公平配置效应这三大效应,进而将三大效应分解为土地结构配置的合理化、土地空间配置的合理化、土地直接收益、土地间接收益、社会公平、用地公平等六大目标,以及用多个具体评价指标来综合评价土地供应的绩效。在恰当划分潜力等级基础上,应用“物元模型”来综合评价土地供应效益。该评价方法可以建立多指标性能的参数质量评定模型,权重的确定避免了主观因素影响,提高了评定结果的客观性,并能以定量数值表示评定结果,从而能够较完整的反应事物效益的综合水平。
　　 第二,在总结分析国内外各种住房市场监控方法不足的基础上,论文采用景气指数法和计量经济分析法相结合的方法建立住房监测系统,考虑到经济模型在应用中往往与实践存在一定的差异,所以同时结合定性分析对住房市场进行监测,提高了分析结果的准确性。