论商品房认购书的法律性质与效力——张某与某房地产公司商品房预售合同纠纷案

摘要

商品房认购书是一种广泛存在于商品房交易中的文书。其签订于认购书当事人双方签订正式的商品房预售合同或者正式的商品房买卖合同之前,双方在认购书中约定将来签订正式商品房预售或买卖合同的相关事宜。在现实实践中,房地产开发商也经常同购房者签订此类商品房认购书。随着认购书的大量签订,因其产生的法律纠纷也越来越多。但是,由于我国法律并没有对商品房认购书的法律性质、法律效力、违约责任等问题作出具体规定,所以就造成了各地法院对此类纠纷案件的判决出现大相径庭的现象。因此,对商品房认购书的法律性质、法律效力、违约责任等问题的理论分析就成为了亟待解决的问题。由于对商品房认购书的性质、效力、违约责任等问题,我国除了在一些司法解释中有零散规定以为,在法律上并无具体规定,因此本文试图在理论分析的基础上再结合少有的法律规定对商品房认购书的性质、效力、违约责任等问题进行分析,提出自己的一些看法,以期为司法实践提供点滴帮助。
　　本文一共分为五个部分:
　　第一部分介绍了本文要分析的商品房预售合同纠纷案的相关情况以及法院的判决,得出本案的争议焦点,从而引出本文将要探讨的主要问题:商品房认购书的法律性质、法律效力和违约责任。
　　第二部分主要在理论和法条的基础上对商品房认购书的法律性质进行相关的分析。通过对学术界关于商品房认购书法律性质的不同观点进行评析,本文认为商品房认购书所约定的是双方将来签订正式的商品房预售或买卖合同的相关事宜,因此商品房认购书是商品房预售合同或买卖合同的预约合同。
　　第三部分主要是对商品房认购书的法律效力问题的分析。本文认为,由于预约合同是有分类的,而不同类的预约合同的法律效力是有区别的,因此本文首先对商品房认购书进行了分类。将只约定了双方在将来订立商品房预售或买卖合同的商品房认购书认定为将进行谈判的预约。而将除了约定双方要在将来订立正式的商品房预售或买卖合同,还约定了如房屋位置、面积、单价等商品房的基本情况、购房款的计算等一些包括在商品房预售合同或买卖合同中的内容的认购书认定为带未决条款的预约。对于将进行谈判的认购书的法律效力,本文认为应当适用必须磋商说。而带未决条款的认购书的法律效力,本文认为应当适用必须缔约说。
　　第四部分主要分析了违反认购书应当承担什么样的责任,在分析比较理论上的不同学说之后,本文认为违反认购书应当承担违约责任。接下来,本文分析了认购书中的定金性质、定金罚则的适用、认购书能否强制履行以及赔偿损失等问题。本文认为,认购书中的定金即具有立约定金的性质,又具有违约定金的性质。而关于认购书的强制履行问题,本文认为应当具体问题具体分析,若双方签订的是将进行谈判的认购书,则不能要求强制履行。而若签订的是带未决条款的认购书,则可以适用强制履行。关于赔偿损失问题,争议焦点在于赔偿范围。本文认为,对于此问题也应当分情况讨论,若是违反将进行谈判的认购书,则只能要求赔偿实际损失。而若违反带未决条款的认购书则可以要求赔偿实际损失和可得利益的损失。
　　第五部分将结合第二、三、四部分中的相关理论和笔者自己的观点,对第一部分提及的案例进行分析。

目录

封面

中文摘要

英文摘要

引言

一、案例介绍

（一）案由

（二）案情介绍

（三）法院判决

（四）该案件争议焦点

二、商品房认购书的法律性质

（一）商品房认购书概述

（二）学理上关于商品房认购书法律性质的有关学说及评析

（三）本文的观点

1.商品房认购书不是商品房买卖合同

2.商品房认购书也不是商品房预售合同

3.预约的概念

三、商品房认购书的法律效力

（一）认购书的分类

（二）预约的法律效力理论概说

（三）本文的观点

（四）内部认购书的法律效力

四、违反商品房认购书的法律责任

（一）违反预约合同的责任认定学说评析

（二）本文的观点

（三）违反商品房认购书的责任承担方式

1.定金罚则

2.赔偿损失

3.强制履行

五、本文所引用案例结论