不动产估价中收益法应用参数研究

摘要

随着我国土地制度改革的进行，不动产估价逐渐地成为市场经济的重要组成部分。收益法是不动产估价领域国际公认的三大估价方法之一，收益法具有扎实的理论基础并广泛应用于评估具有现实收益和潜在收益的不动产。采用收益法的关键在于各参数值的确定，尤其是预期收益、还原率或资本化率的取值，但在我国的实际应用中存在着参数的求取不尽科学、参数的取值主观性较强等问题，如何科学地、合理地确定收益法参数是本篇论文研究的出发点。
　　 本文通过对估价报告样本的研究以及对收益法各参数取值的统计分析，并结合对估价从业人员的访谈，总结了收益法应用中参数取值特点及其存在的突出问题，在借鉴国际成熟经验的基础上，结合我国实际情况，针对以上问题提出解决思路。
　　 本文认为在确定预期收益或还原率的取值时，应从定性分析和定量分析两个方面着手，结合各参数的动态分析和估价对象的客观分析，同时，亦可通过定期市场调查和投资者调查的方式获取相关参数值。此外，本文探讨了无形资产等不动产以外收益的剥离问题，并从参数取值、收益风险的判断、收益法公式的选择等方面提出若干建议。