城市内部住房价格水平与波动的空间差异研究——以北京市为例

摘要

近年来学者对于房地产市场的研究日趋成熟，但是聚焦城市内部，讨论住房价格波动的空间差异性研究少之又少，同时，由于房屋价格在城市内部的分布水平存在客观差异，例如，具有其他相似条件但位于不同区位的房价差异水平可以达到很大。因此将住房的价格水平与其所处的空间位置联合起来研究是有必要的。据此，笔者将论文重点放在从空间差异角度来研究城市内部房价水平与涨幅差异的成因。 本文基于城市空间结构理论，使用北京市2008年至2015年间房价月度数据，从空间结构角度去寻找城市内部住房价格水平与波动的空间差异性的规律及影响因素。研究发现，城市内部住房价格存在显著的空间差异性，并且区位已经成为影响房价的重要因素之一。 首先，距离天安门和就业次中心越近，房价越高。反之，距离越远，房价越低。并且，距天安门的距离每增加一公里，房价下降0.219个百分点；距就业次中心的距离每增加一公里，房价下降0.12个百分点。说明在区位变量中，天安门作为主中心对房价的影响力度超过了就业次中心的影响力度。符合多中心模型的预测。 其次，房价在城市内部的空间分布上有着相对的连续性和差异性。2008年至2015年房价空间分布的整体布局基本一致，同一区位在不同时期房价涨幅存在差异，并且同一时期的不同区位房价差异巨大。 最后，通过定性分析和定量分析房价空间分异的原因，结果表明区位是影响房价空间分异的重要因素。所有特征变量按对房屋价格影响程度排名依次是距天安门的距离、距就业次中心的距离、交通便利性、学区、物业费、房屋结构、绿化率、房龄、容积率、建筑面积。

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