Eine raumliche Alternative der Modellierung und Darstellung von Immobilienpreisen fur Immobilienportale

摘要

Viele Immobilienportale nutzen seit Jahren die hedonische Regression zur Preismodellierung und verwenden deren nicht raumlichen Ergebnisse als Grundlage fur eine suboptimale raumliche Darstellung von Immobilienpreisen. Die von Portalbetreibern seit mehr als einer Dekade gesammelten Immobilienpreisdaten werden fur diverse Analyse- und Darstellungszwecke genutzt. Die zur Kartenerstellung und -darstellung verwendeten Methodiken geben jedoch nur sehr unvollstandig Auskunft uber die tatsachlichen Immobilienpreise. Ansatze der raumlichen Analyse werden von Portalbetreibern kaum genutzt. Der Beitrag gibt eine Ubersicht uber den Status quo der raumanalytischen Grundlage und der kartographischen Darstellung von Immobilienpreisen auf Immobilienportalen und untersucht die Anwendung von raumlich-statistischen Methoden zur Modellierung von Immobilienpreisen als Alternative zu den traditionell verwendeten nicht-raumlichen Verfahren. Es erfolgt im Beitrag eingangs eine Ubersicht uber den raumlich analytischen und kartographischen State of the Art grosser Immobilienportale. Hierbei wird auf Mangel der verwendeten Analyse- und Darstellungsformen eingegangen. Im zweiten Teil des Beitrages werden geeignete Alternativen der Modellierung und Darstellung von Immobilienpreisen identifiziert. Hierzu zahlen das Ordinary Kriging, das Kriging with External Drift und das Ordinary Co-Kriging. Diese drei Methoden werden exemplarisch mit einem Fokus auf die geeignetste Parameterwahl mit Mietpreisdaten des Portalbetreibers Immobilienscout241 anhand eines Untersuchungsgebiets in Berlin-Kreuzberg auf ihre Performanz hin untersucht und verglichen. Die Umsetzung erfolgt im Statistikprogramm R. Abschliessend erfolgt eine Diskussion und eine Einschatzung der Potenziale der operationellen Nutzung der vorgeschlagenen Alternative.