影響更新單元重建成功之因素探討——以臺北市重建區段為例

摘要

都市的成长及发展具有生命周期,在土地资源有限及永绩发展的情形下,政府运用立意良善的都市更新,以容积奖励引导民间开发业者投入,利用其资金重建老旧社区复苏都市机能,改善老旧的居住环境.对已经历成长、停滞、衰退的地区而言,若得以重建成功,将能造就政府、所有权人、民间开发业者三嬴的局面.然在目前台北市核定发布实施案件中,重建完成或已开工之比例低于八成,对都市更新而言,重建完成才算是成功案例.在相同的都市更新案法令制度及执行机制下,各案例有来自基地相关之差异,如面积大小、使用分区、更新前所有权人数、可获取之奖励容积、座落地段、建筑规划、更新前後之房价差异等,本研究藉探讨更新单元的实质客观条件,自个案间之差异归纳及实证分析出影响重建成功的关键因素.本研究以全台湾重建成功数量最多的台北市为研究案例,取得332件样本,应用逻辑特回归(Logit Regression)分析,自更新单元各项实质因素之差异贴中实证得出重建成功的关键因素,实证结果指出影响都更成功的关键因素可归类为三种类型,分别为更新单元市场价值因素、所有权人产权因素以及容积奖励因素等,结果可提供给地主、开发商决策及协商及与政府施政参考.