香港城市战略规划在法定图则和土地供给层面的额实施研究

摘要

香港形成了从宏观到微观的"战略规划—法定图则—发展蓝图"的规划体系,法定图则作为落实土地利用量与开发强度的强制性规划文件,不仅向上衔接"香港2030"战略规划,同时也是香港规划行政审批体系的依据和土地出让的条件.本文以香港为例,探讨"香港2030战略规划一远景与策略"在法定图则和2006～2015十年土地供给层面的实施机制.本文首先概述了香港城市规划技术体系和规划行政审批体系.其次本文从土地地租组成和当今土地构成方面概述了香港土地供给的机制.再者本文从香港战略规划性质、香港战略规划定位、香港人居环境要求和区域要求、香港2030经济规模与人口规模趋势、香港土地需求和未来供给方案、多方案比选及最优方案提出、战略规划对开发容量的要求等方面深入剖析了"香港2030规划远景与策略"的发展与控制的土地利用指标特点.随后本文从总用地指标解析、人口指标、高度控制、法定图则对各类用地区位和开发容量的限制、用地比例等方面解析了香港截至2016年4月143个法定图则的控制指标,并将其与"香港2030"土地控制上位要求进行实施评价.最后本文以居住、商业、工业用地指标为抓手,对比土地出让与战略规划与法定图则.总体得出结论为:法定图则在土地长远供给的区位控制和容量控制方面对战略规划保留了较好的衔接,但仍然以都会区和现有新镇及其扩展区为主;对于新界北的新发展区、乡郊地区,未来长期土地供给幅度较小.以此来衡量实施了10年的"香港2030"发展情况,表明香港城市发展在2006～2015的十年向"低人口增长—中度经济增长"情景倾斜,发展放缓;法定图则故根据每三年"假如"情景规划的评估作出土地储备和长远供给的动态调整.十年土地出让同样基本符合"香港2030"空间拓展要求,但商业和工业用地体现了"香港2030"中尽用建成区用地,再开发新发展区的要求.居住用地需求量大,出让较为平均.此外还反映出实际土地出让通过限制经营性土地供给来维持高地价.