上海开埠早期英租界土地交易、地价分布及其驱动力分析 (1844-1853)

摘要

上海开埠早期(1844-1853)英租界地价在白银40两-100两之间波动,而真正增长在1852年之后,外滩并非是地价的最先决定因素,码头、交通和高地对地价的影响更大.其次,该时段的土地交易,除了华洋首租外,还包括转租、割租和添租等多种形式,首租为城市化的开始,后者为城市化发展的表现.第三,该时段外国商行和洋商是土地交易的主体,其中占地20亩的大地产商以大洋行的大班或职员为主,而中小型洋行或普通洋商在租界城市化过程中的作用,同样不容小觑,特别是较晚来沪的洋商,直接向其他洋行租地,而非至界外向华人租地.他们对于地价提升、土地分割与产权转移的意义更大.